Dezbaterea despre noul Cod al Amenajării Teritoriului, Urbanismului și Construcțiilor (CATUC) riscă să se concentreze excesiv pe indicatorii urbanistici și pe densitatea proiectelor, în timp ce adevărata miză este creșterea calității locuirii și integrarea dezvoltărilor rezidențiale în oraș, consideră Romeo Ghica, Manager de Operațiuni Hercesa România.
Potrivit acestuia, urbanismul nu poate fi redus la discuții despre CUT, POT sau numărul de apartamente construite pe un teren, ci trebuie analizat prin prisma serviciilor și infrastructurii care susțin o comunitate.
„Urbanismul nu este nici apanajul autorităților și nici al dezvoltatorilor și se referă la calitatea locuirii, în general. Acest aspect nu rezultă exclusiv din apartament sau din ceea ce dezvoltatorul construiește în interiorul proiectului, ci și din serviciile pe care acea locuire le utilizează, precum școli, grădinițe, infrastructură, spații publice și toate celelalte componente care contribuie la funcționarea unei comunități”, afirmă Romeo Ghica.
În opinia sa, dezvoltarea rezidențială trebuie privită ca un proces integrat, în care atât dezvoltatorii, cât și autoritățile publice contribuie la atingerea aceluiași obiectiv, și anume crearea unor zone urbane funcționale și sustenabile.
CITEȘTE ȘI:
CATUC schimbă piața terenurilor. Impactul prevederilor pe piața rezidențială
CUT-ul nu este cea mai importantă problemă
Una dintre cele mai discutate prevederi ale noului cod este limitarea posibilității de a depăși anumite praguri de densitate urbanistică. Potrivit lui Romeo Ghica, în practică dezvoltările rezidențiale de anvergură ating rar valorile maxime teoretice ale indicatorilor urbanistici, deoarece acestea sunt limitate suplimentar de cerințe privind retragerile, distanțele dintre clădiri, integrarea în infrastructura existentă și alte condiții tehnice.
„Dacă într-un proiect rezidențial sunt integrate facilități comunitare relevante pentru zonă și pentru rezidenți, acestea trebuie privite ca o contribuție la calitatea locuirii. Nu putem analiza doar numărul de apartamente și să ignorăm serviciile care sunt create în jurul lor”, spune el.
Contractele de urbanizare reprezintă un pas înainte
CATUC introduce conceptul contractelor de urbanizare, prin care dezvoltatorii și autoritățile locale pot colabora pentru realizarea unor investiții publice necesare dezvoltării anumitor zone. Potrivit lui Romeo Ghica, importanța acestei prevederi nu constă neapărat în efectele sale imediate, ci în faptul că recunoaște oficial necesitatea unei colaborări mai strânse între sectorul public și cel privat.
Totuși, pentru ca aceste mecanisme să funcționeze la scară largă, este nevoie și de actualizarea altor acte normative privind parteneriatele public-private, utilitatea publică sau regimul proprietății.
România se apropie de modelul spaniol
Romeo Ghica observă și o apropiere progresivă între tendințele de dezvoltare rezidențială din România și cele întâlnite pe piața spaniolă. În ultimii ani piața locală a început să se orienteze tot mai mult către proiecte care oferă rezidenților facilități și spații dedicate exclusiv comunității.
„Vedem din ce în ce mai multe proiecte care includ zone interioare utilizate exclusiv de rezidenți, cum ar fi spații verzi, locuri de joacă, zone de recreere, facilități sportive sau alte servicii dedicate comunității”, spune reprezentantul Hercesa.
Această abordare este deja consacrată în orașe precum Madrid și reprezintă una dintre direcțiile importante de evoluție ale pieței rezidențiale europene.
CITEȘTE ȘI: Codul Urbanismului. Ce se schimbă din 25 august 2026?
Abonare cu succes! 
