Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
8 mart. 2010

Vânzarea imobilelor ipotecate

scris de Anca Roibu & Lars Szepesy - Cabinete de Avocatură in categoria Info juridic

O locuinţă cumpărată cu preţ obţinut de cumpărător parţial prin credit bancar poate fi vândută prin diferite mijloace, dar numai cu acordul prealabil al băncii creditoare:
– contractarea unui credit-punte
– prin rambursare anticipată a creditului iniţial
– tranzacţie pe credit.

1. Contractarea unui credit punte

În situaţia în care proprietarul imobilului ipotecat doreşte achiziţionarea unui nou imobil, dar nu are suma necesară pentru rambursarea creditului existent, poate opta pentru contractarea unui credit punte de la aceeaşi instituţie bancară de la care a contractat creditul imobiliar şi în favoarea căreia este ipotecat imobilul sau de la altă instituţie bancară. Va obţine suma necesară pentru cumpărarea unui nou imobil cu condiţia ca într-o perioadă de maxim 12 luni de zile – desemnată de instituţia de credit – să finalizeze tranzacţia de vânzare a imobilului deţinut. Pe durata creditului punte se plăteşte doar dobânda, iar la finalul perioadei se va achita integral împrumutul din banii obţinuţi din vânzarea primului imobil.

2. Rambursarea anticipată a creditului

Dacă vânzătorul nu deţine suma necesară achitării creditului, poate încheia un contract de vânzare cumpărare – în prealabil obţinând acordul băncii – solicitând un avans din partea cumpărătorului pentru achitarea creditului, iar în momentul în care instituţia bancară ridică ipoteca – în extrasul de carte funciară se confirmă că imobilul este liber de sarcini, cumpărătorul va plăti şi diferenţa de sumă până la achitarea integrală a imobilului.

3. Tranzacţie pe credit

O altă variantă este aceea în care proprietarul găseşte un client dispus să achiziţioneze imobilul tot prin finanţare bancară. Vânzătorul se va adresa băncii proprii în vederea obţinerii acordului de instituire a unei ipoteci de rang II, asupra imobilului în cauză, în favoarea băncii cumpărătorului – este de preferat aceeaşi bancă-creditoare cu cea a vânzătorului, pentru simplificarea procedurii şi în acelaşi timp pentru garanţia primirii acordului băncii.

În cazul în care cumpărătorul primeşte suma solicitată, banca celui care cumpără va institui o ipotecă de rang II asupra imobilului ce urmează să fie tranzacţionat şi virează banii instituţiei de credit a vânzătorului, pentru ca aceasta să efectueze rambursarea anticipată. Creditorul vânzătorului va dispune radierea ipotecii, ulterior banca cumpărătorului va dispune înscrierea ipotecii de rang I asupra imobilului.

Concluzia care se desprinde din cele de mai sus este aceea că un imobil, chiar dacă are înscris dreptul de ipotecă în favoarea băncii, poate fi tranzacţionat cu respectarea anumitor condiţii. Ipoteca în sine nu implică şi interdicţia de înstrăinare, aceasta din urmă fiind însă o de obicei cerută de majoritatea băncilor, suplimentar faţă de dreptul de ipotecă, înaintea acordării unui credit ipotecar.

Părerile cititorilor
13 păreri
  • nicolae

    Buna ziua! Am si eu cateva intrebari. Actuala mea sotie cu fostul ei au un apartament in Bucuresti cumparat impreuna in timpul casatoriei. Dupa divort s-a mutat cu mine, iar fostul ei sot nu vrea sa faca partajul avand peste 2 mild datorie catre bani si nici de inchiriat nu vrea fostul ei sot. Intrebarea mea este daca sotia mea vrea sa puna ipoteca pe imobil se poate face fara semnatura lui? Multumesc si o zi buna!

  • Grigore ioana

    Vreau sa divortez, am o locuinta proprietate personala cu sotul, insa am contractat creditul cu ipoteca. L-am achitat si sotul nu figura in contractul de credit, nu avea venituri.

  • Ariadna

    Buna ziua,
    Am cumparat prin credit Prima Casa apartamentul parintilor, insa la un pret mult sub piata, ca doar l-am luat de la parinti. Acum as vrea sa-l vand, au trecut demult cei 5 ani. Il pot vinde la orice pret pot, adica unul pe masura apartamentului, sau pot intampina vreo dificultate? Multumesc!

  • Ghiță Adriana

    Buna ziua! De curând mi-am achiziționat o casa cu rate la proprietar, pe o durata de 10 ani. Întrebarea este dacă pot vinde această casă, in cazul in care găsesc un cumpărător. Menționez că imobilul de afla sub ipoteca. Mulțumesc!

  • Enescu Marian

    Buna ziua! Am gasit cumparator pentru casa pe care o am, care se obliga sa-mi achite pe loc un avans de 75 % din pretul cerut si restul de 25 % la anul tot in luna decembrie (dupa ce isi vinde produsele agricole). Doresc sa stiu ce model de vanzare-cumparare se foloseste in acest caz si care este garantia mea ca va plati, care trebuie sa fie stipulata in contract. Am incercat cu antecontract (precontract) dar acesta nu-i da dreptul de proprietate cumparatorului (si deci nu poate construi,investi sau modifica ceva) iar eu trebuie sa platesc in continuare utilitatile si concesiunea terenului.
    Va multumesc!

  • Elena

    Dacă am luat credit ipotecar și nu al plătit ratele și banca îl vinde eu mai am ceva sa plătesc după vânzarea imobilul. Multumesc

  • Daniel

    Buna ziua,

    Sper ca ma puteti ajuta cu informatii despre ce posibile capcane m-ar putea astepta in cazul unui imobil actualmente cu sarcini. Datele problemei sunt:

    – Sotii divortati ce au contractat un credit ipotecar pentru achizitia imobilului inainte de divort. Numele ambilor apar pe contract de creditare, si ambii sunt proprietarii imobilului.
    – Proprietarii nu au mai platit ratele la banca respectiva, deci urmare, o firma a preluat creanta bancii, iar actualmente Imobilul este trimis spre executare silita, dar….firma respectiva este de acord ca proprietarii sa achite suma datorata (25 000 euro) in baza unui acord.
    – Propritarii nu au acesti bani, urmand ca EU sa le acord un împrumut pana la ridicarea sarcinilor din CF, ulterior aceastia sa vanda imobilul tatalui meu printr-un credit imobiliar. Conform procedurilor banca va trimite acesti banii in contul vanzatorilor.

    Imi asum cumva riscuri de a ramane fara banii ? Care sunt procedurile legale prin care eu as putea sa-i dau acesti bani, totodata sa-i pot recupera legal dupa ce tatal meu intra in posesia apartamentului prin vanzare-cumparare cu credit imobiliar?

    Nu stiu daca cei doi fosti soti sunt ambii de acord cu vanzarea apartamentului, eu discutând doar cu unul dintre acestia.

    Multumesc mult

  • elena lapujean

    am mostenit eu si fratele meu,un apartament de la tata,acum 15 ani.sintem amindoi proprietari.fratele meu a ipotecat partea lui.cum pot sa-mi iau partea mea,avind in vedere ca fratele meu nu este de acord .

  • toma

    bunaziua.am o vila pentru care doresc sa cedez ipoteca sau sa o vind .1400euro/luna.cine este interesat sa ma contacteze.0722709111

  • Lars Szepesy

    Din punct de vedere legal operatiunea de radiere a ipotecii de pe un imobil si de inscriere pe celalalt se poate face, fara nicio problema.
    Ramane sa contactati banca si sa vedeti daca ei sunt dispusi sa o faca, sau daca au obiectiuni sau conditii speciale.
    Daca nu sunt dispusi, la fel ca sin in cazul de mai sus, nu pot fi obligati la acest lucru.
    In tot cazul cheltuielile de transfer, care sunt destul de importante, ar urma sa fie suportate de client.

  • Lars Szepesy

    De obicei ipoteca este dublata de o interdictie de vanzare in favoarea bancii, inscrisa in cartea funciara a imobilului.
    Asta inseamna ca daca banca nu e de acord cu vanzarea, nu se va putea face.
    In mod normal bancile sunt foarte precaute si, ca parere personala, nu cred ca ar fi de acord cu o asemenea tranzactie.
    Dar verificarea finala nu poate fi facuta decat la ofiterii de credite de la banca in cauza, care va pot spune care este politica bancii si eventual va pot da recomandari despre cum se poate solutiona problema.

  • diacon constantin

    Am o problema si eu.
    Casa mamei mele este ipotecata pentru un imprumut facut in banca de fratele meu.In ce masura este posibil sa fac un act de vinzare-cumparare cu mama mea in contextul in care automat voi prelua si imprumutul din banca.Precizez ca nu am loc de munca in Romania,deci nu sint capabil sa prezint toata cohorta de hirtii cerute de banca.
    Multumesc

  • Tiberius Jurjan

    in eventualitatea unui schimb de case din localitati diferite dar identice ca pret,una avand un credit ipothecar iar cealalta nu, banca ar trebui sa accepte transferul ipotecii la casa proprietarului care are ipotheca. In felul acesta sar putea debloca unele tranzactii. Sa-mi scrie cineva daca se poate face acest lucru.

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Cum a reușit Cosmopolis să vândă 100 de apartamente în mai puțin de 6 luni (P)

Reducerile oferite de dezvoltator la apartamente și vile constituie un punct de atracție pentru cumpărători. Complexul rezidențial Cosmopolis este unul dintre cele mai bune exemple de succes în acest...

citește mai departe
Apartamente de Prima Casă în Evocasa Optima: 47.000 de euro pentru 2 camere

Cel de-al doilea bloc din cadrul complexului urmează a fi livrat la sfârșitul acestei veri. Primul bloc din ansamblul rezidențial Evocasa Optima, din zona Titan-1 Decembrie, a ajuns la...

citește mai departe
Cât poți economisi prin termoizolarea locuinței cu plăci minerale? Află folosind Multiestimatorul, un program de calcul lansat de Xella (P)

Grupul german a lansat recent pe piața locală Multipor – un produs 100% mineral, incombustibil și permeabil la vapori. Compania germană Xella, lider internațional pe piața materialelor de construcții,...

citește mai departe
Gestionarii programului Prima Casă cer o suplimentare a fondurilor. De cine atârnă decizia finală

Mai mult de jumătate din banii alocați pentru 2013 au fost epuizați în primele cinci luni ale anului. Reprezentanții statului par să răspundă “presiunii” mai mult sau mai puțin...

citește mai departe
Cele mai importante aspecte de luat în seamă la achiziția unui apartament nou (P)

Un scurt research pe piața vânzărilor imobiliare a reliefat că persoanele aflate în căutarea unei locuințe noi sunt influențate radical de doi factori majori: localizarea și prețul, exact în...

citește mai departe