2011: Un pic mai bine decat 2010,Un pic mai rau decat 2012(cu prea multi factori incerti implicati…)

(partea 1)

Saptamana trecuta v-am descris argumentele principale ale optimistilor si ale pesimistilor pentru 2011. Puteti gasi opiniile lor aici si aici. De asemenea ieri v-am descris ceea ce astept sa se intample in economia romaneasca in decursul anului 2011, puteti verifica aici. Astazi as dori sa va impartasesc opinia mea pentru acest an din punct de vedere imobiliar.

Un pic mai bine decat 2010…
Acest an va fi cu siguranta un pic mai bun decat cel precedent. Exista multe motive pentru aceasta abordare:

• Cererea locala este mai puternica si in ciuda preturilor joase oferite, acolo vor fi mai ceva mai multe tranzactii, dupa cum multi proprietari vor fi nevoiti sa accepte preturi „mai realiste”.
• Mi se pare ca o minoritate serioasa a profesionistilor din imobiliare au… gasit cumva o modalitate sa supravietuiasca pe durata crizei. Ei vand unele proprietati, se promoveaza mai bine, abordeaza clientul intr-un mod mai onorabil. Acest lucru va fi chiar si mai vizibil pe parcursul lui 2011.
• In ultima parte a anului ma astept ca psihologia pietei sa fie imbunatatita = ceva mai multe tranzactii, de asemenea.
• Executarile silite vor fi mai numeroase decat in trecut, probabil mai multe decat suma acestora pe parcursul ultimilor 2 ani. Acest lucru inseamna si tranzactii, asadar.
• Unii investitori majori isi vor plasa investitiile in cele din urma, odata ce vor gasi oportunitatile la preturile pe care le vizeaza.

Dar nu atat de mult…
In acelasi timp exista multe motive care ma asigura ca nu vom experimenta nicio schimbare dramatica in esenta pietei:

• Economia romaneasca este inca slaba si nu exista semne ca va fi considerabil mai puternica pe parcursul anului.
• Majoritatea investitorilor straini inca socotesc Romania ca nefiind „locul in care sa investim”. (Aici nu va pot spune ca eu sunt sau nu de acord cu acestia, ci doar mentionez acest fapt.)
• Bancile nu se asteapta cu adevarat sa ne surprinda, crescandu-si prea mult creditarile.
• Aceasta nu este inca o oferta suficienta pentru combinatia „produs bun oferit la pret acceptabil”.
• Majoritatea actorilor pietei inca sufera din cauza unei mentalitati gresite. Nu fiti pacaliti de vorbele lor de astazi. Ei sunt intotdeauna pregatiti sa inceapa exact ceea ce faceau in trecut, cautand orice scuza care ar justifica (in mintea lor) acest comportament.

Mai mult interes pentru terenuri si proprietati generatoare de venit
Exista mai multe motive pentru care exista mai mult interes in acest an. Va voi analiza toate aceste motive maine. Vreau doar sa va spun ca astazi, avand 4 clienti seriosi care vor sa cumpere terenuri pentru dezvoltare in Bucuresti, oferta este foarte limitata. Deci aceasta cerere nu va fi acoperita.

Ceva similar se intampla de asemenea cu proprietatile generatoare de venit. Am mai mult de 20 de clienti in cautarea proprietatilor din aceasta categorie, am finalizat o multime de tranzactii in 2009-2010, dar nu avem suficiente proprietati atractive de oferit.

Aceasta tendinta va fi mai puternica in 2011, dar fara furnizarea de proprietati si un ajutor mai mare din partea bancilor, nu va conduce la mai multe tranzactii.

Sectorul rezidential: Preturile vor stagna cu siguranta de indata ce programul „Prima Casa III” este acoperit si in acest an
Acolo exista multi oameni care cauta proprietati. Dar foarte putini dintre acestia pot achizitiona ceea ce cauta. Exista ceva despre care nimeni nu vorbeste cu voi: Ati remarcat ca aproape toata lumea se plange ca „Prima Casa III”nu a inceput la timp, cauzand o clatinare a tranzactiilor? Asadar, piata ar fi aproape „moarta” fara acest program.

Altceva. Am citit ca dimensiunea programului „Prima Casa III” este de doar 200 milioane de euro. Pentru o intreaga tara. Ce se va intampla odata ce finantarea acestui program se va opri? Categoric preturile vor stagna, intrucat va fi un numar limitat de oameni care pot achizitiona proprietati fara ajutorul statului.

Cine va beneficia? Numarul limitat de oameni seriosi. Cel putin aceasta este opinia mea personala.

Sectorul de Retail – Comercial- Industrial: Mai bine decat 2010, mai rau decat 2012
Pentru aceste segmente va voi scrie de asemenea in viitorul apropiat, dar este evident ca ei se vor confrunta cu inca un an de provocari. Dar va fi si un an mai activ pentru acestia, comparativ cu 2010. Mai multe tranzactii sunt asteptate, in special pentru retail si pentru domeniul industrial, urmand cel comercial. Majoritatea actorilor de piata se asteapta ca 2012 sa fie un an mai bun, cu toate acestea.

2012. Un pic mai bun decat 2011. In teorie da, dar nu este deloc sigur
Ieri v-am explicat de ce ma astept ca 2012 sa fie mai bun decat acesta. Mai ales ca politicienii acestei tari au 2 alegeri electorale primordiale (cele locale si cele parlamentare) si inca unele secundare (Euro – parlamentarele) de finantat si au nevoie de o „psihologie a pietei” mai buna.

De asemenea, daca Europa iese din criza in acest an, Romania va urma probabil. Dar nu este nimic sigur cu adevarat, deoarece exista prea multi factori de instabilitate, care pot bloca acest progres. Anul trecut m-am indoit de cresterea pozitiva a economiei romanesti, declarata de o multime de oameni. Anul acesta sunt la fel de sceptic. Nu as fi surprins sa vad doar o crestere redusa. Desigur, exista inotdeauna sansa uneia artificiale, pentru ca piata sa creada ca „zilele rele s-au sfarsit”. Dar cel mai probabil cred ca sansa sa asistam la o crestere majora a PIB-ului este limitata, doar pe ultimele doua trimestre ale anului.

Maine: Poate pamantul sa fie „locomotiva schimbarii” pentru piata imobiliara romaneasca?
Joi: „Minunatii” oamreni au inceput din nou…

More »