Diferența între cele mai accesibile și cele mai scumpe spații este mai mult decât de la simplu la dublu.
Ca și în cazul unei locuințe, planificarea bugetului pentru închirierea unui sediu de firmă ar trebui să țină cont nu doar de valoarea chiriei, ci și de cheltuielile adiționale acesteia – pentru un spațiu de birouri, este vorba atât de costuri cu utilitățile, cât și cu întreținerea (sau mentenanța) imobilului. Potrivit unei analize realizate de ESOP Consulting/CORFAC International, în clădirile office dedicate serviciile de mentenanță variază între 1,5 și 4 euro pe metru pătrat pe lună, iar utilitățile sunt cuprinse între 0,5 şi 1,2 euro pe metru pătrat pe lună.
Astfel, dacă o firmă intenţionează să închirieze un spaţiu de 1.000 de metri pătrați, va găsi în piaţă variante la care costurile totale de ocupare (incluzând chiria, întreţinerea şi utilităţile) vor varia între 10.500 euro şi 23.500 euro pe lună (adică între 10,5 și 23,5 euro pe metru pătrat pe lună), în funcție de calitatea clădirii alese şi zona în care se află. În urma unui proces de negociere (pentru care vom lua în considerare o marjă medie de 15% reducere pentru chirie) se va ajunge, de la acești termeni de prezentare comerciali, la un buget cuprins între 9.300 și 20.900 euro pe lună pentru cei 1.000 de metri pătrați.
De la A la… C
De exemplu, pentru un spațiu de clasa A, situat într-un turn office de ultimă generație din zona Barbu Văcărescu, costurile totale de ocupare vor ajunge la 20,2-24,2 de euro pe metru pătrat pe lună – din care 16-19 euro pe metru pătrat pentru chirie, 3,5-4 euro pe metru pătrat pentru întreținere și încă 0,5-1,2 euro pe metru pătrat pentru utilități.
În schimb, un spațiu office în zona Domenii, construit în urmă cu 7-10 ani și considerat în prezent de clasa B, va fi oferit în piață la o chirie de 11,5-14,5 euro pe metru pătrat pe lună, la care se vor adăuga cheltuieli de întreținere de aproximativ 2,5 euro pe metru pătrat și utilități de aproximativ 0,6-1 euro pe metru pătrat.
Pentru un sediu în zona Preciziei, amplasat într-un imobil de clasa C, construit înainte de 2000 și renovat și reamenajat recent, chiria solicitată va fi de 7,5–8,5 euro pe metru pătrat pe lună, în timp ce cheltuielile de mentenanță și utilitățile vor ajunge la aproximativ 2 euro pe metru pătrat pe lună și, respectiv, 1 euro pe metru pătrat pe lună.
„În București, birourile disponibile la închiriere la începutul acestui an în centre de afaceri se ridicau la aproximativ 654.000 de metri pătrați. Cea mai mare parte din stocul de spații de birouri (56%) se află concentrat pe segmente de chirie lunară sub 11 euro pe metru pătrat, în timp ce doar 23% revine spațiilor cu buget între 11,1 și 14 euro pe metru pătrat și 20% spațiilor cu buget peste 14,1 euro pe metru pătrat. O posibilă cauză a creșterii cu 11% a ponderii spațiilor sub 11 euro pe metru pătrat în 2016 față de anul precedent poate fi reprezentată de relativa scădere a interesului pentru acest tip de spațiu, scădere înregistrată progresiv încă din 2015, în favoarea birourilor cu chirii medii, de 11,1-14 euro pe metru pătrat.”
Alexandru Petrescu, Managing Partner al ESOP Consulting/CORFAC International
