Formalitățile legale

În această fază, de încheiere a formalităților legale, există mai multe aspecte la care trebuie să fii atent:

1. Actele de care ai nevoie

Pentru încheierea tranzacției la notar, cele două părți trebuie să prezinte o serie de acte, dintre care cele mai multe revin vânzătorului. Iată care sunt acestea, pentru fiecare parte:

Cumpărător:
– actele de identitate;
– certificatele de căsătorie;
– eventualele convenţii matrimoniale;
– dacă este cazul, procura în baza căreia vânzătorul va fi reprezentat la semnare de către un mandatar.

Vânzător:
– actele de identitate;
– certificatele de căsătorie;
– eventualele convenţii matrimoniale;
– actele de proprietate;
– documentaţia cadastrală a imobilului;
– încheierea de intabulare a imobilului;
– certificatul de atestare fiscală (reflectă îndeplinirea obligațiilor de plată a taxelor și impozitelor de către vânzător);
– adeverinţa de la asociaţia de proprietari, dacă locuinţa face parte dintr-un imobil în care o astfel de asociaţie a fost înfiinţată;
– ultimele facturi de la furnizorii de utilităţi şi chitanţele care atestă achitarea integrală a acestora (dacă clientul cumpărător ştie de existenţa unor datorii şi este dispus să le achite el însuşi după achiziţie, acest lucru trebuie precizat printr-o clauză clară în contract);
– orice acte sunt deţinute de către vânzător din istoricul proprietăţii (acestea nu sunt obligatorii, potrivit legii, dar sunt recomandate);
– certificatul de performanţă energetică al imobilului;
– dacă este cazul, procura în baza căreia vânzătorul va fi reprezentat la semnare de către un mandatar.

2. Atenție la clauzele contractului!

Din nevoia de a economisi timpul, notarii au, de regulă, niște contracte-tip de vânzare-cumpărare, ce trebuie doar completate și semnate de către cele două părți. Aceste contracte nu sunt însă bătute în cuie, așa că poți să cere solicita anumite schimbări, dacă e cazul. Actualul Cod Civil acordă o importantă libertate de negociere la încheierea unui astfel de document. Asta înseamnă că, practic, orice clauză (cu respectarea legii în vigoare, desigur) poate fi negociată şi inclusă în documentul de vânzare, atât timp cât aceasta este acceptată în mod expres de cele două părţi (care trebuie să semneze pentru fiecare prevedere).

Descarcă AICI un model de contract de vânzare-cumpărare

*Acest document are caracter informativ.

3. Cheltuielile notariale

După avansul pentru credit, cheltuielile notariale reprezintă o altă cheltuială adiacentă importantă când vine vorba despre achiziția unei locuințe. Onorariul notarului este calculat pe baza prețului declarat de către cele două părți sau pe baza valorii imobilului stabilită pe baza grilelor notariale privind valorile minime imobiliare (acestea diferă, în mod evident, de la oraș la oraș, dar și de la o zonă la alta). Spre exemplu, pentru o locuință în valoare de 50.000 de euro, achiziționată printr-un credit ipotecar/imobiliar standard, cheltuielile se apropie de circa 1.000 de euro.

4. TVA de 5% sau 19%?

O altă cheltuială importantă la achiziția unei locuințe în scop investițional poate fi reprezentată, în anumite situații, de plata TVA. Este vorba, aici, doar de segmentul locuințelor achiziționate de la persoane juridice, adică de la dezvoltatori. În mod normal, un cumpărător poate beneficia de o cotă redusă de TVA, în valoare de 5%, o singură dată și doar în cazul în care imobilul achiziționat are un preț de până la 450.000 de lei (adică aproximativ 100.000 de euro). Dacă te afli însă la a doua sau a treia achiziție de la dezvoltator, va trebui să achiți valoarea standard a TVA, respectiv
19% – ceea ce va afecta considerabil randamentul potențial al investiției.

5. Cadastrul și intabularea

După încheierea tranzacției, este recomandat (deși nu obligatoriu) să înscrii dreptul tău de proprietate în cartea funciară a proprietății. Aceasta reprezintă un cumul de documente cuprinzând informaţiile tehnice (suprafaţa, localizarea etc.) sau juridice (cine sunt proprietarii, eventualele sarcini care grevează asupra sa etc.) ale unei imobil. Intabularea reprezintă o importantă măsură de precauție pentru situațiile unor vânzări repetate, frauduloase. (În cazul unei astfel de situații, proprietarul legal este cel care a înregistrat primul dreptul său în Cartea Funciară.)
Pentru a face intabularea, trebuie să obții mai întâi documentaţia cadastrală – iar pentru aceasta va trebui să te adresezi, cu noile acte de proprietate, Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI). Dosarul avizat de această instituție va fi depus apoi la Biroul de Carte Funciară (BCF), care va emite, la rândul său, încheierea de intabulare a imobilului. Costul acestor două operațiuni poate ajunge, pentru

București, spre exemplu, la aproximativ 1.000 de lei (dacă e vorba despre o casă cu teren, dar circa jumătate pentru un apartament). Simpla înscriere în Cartea Funciară durează aproximativ 15 zile (de la primirea dosarului), iar întregul proces de obținere a numărului cadastral și de înscriere în Cartea Funciară este cuprins între o lună și jumătate și două luni și jumătate (în funcție de tipul proprietății).