Pot terenurile deveni „motorul schimbarii” pt piata imobiliara romaneasca?

Saptamana trecuta am discutat despre scenariul pozitiv si negativ cu privire la economia romaneasca (puteti gasi textele aici si aici). Luni si marti v-am impartasit opinia personala cu privire la economie (aici) si cu privire la piata imobiliara de anul acesta (aici). Multi dintre voi mi s-au plans ca „Am fost destul de negativist in estimari”, sau ca „Nu vad nimic pozitiv”etc.

Era terenurilor?
Da, imi este dificil sa fiu optimist intr-un an precum 2011, in timpul unei crize economice majore si in timp ce proprietatile din Romania se prezinta a fi „total neinteresante” pentru investitori.

Dar trecand peste toate semnele rele, cred ca acesta este anul in care o noua era incepe.Avand in vedere ca o noua perioada de investitii este asteptata sa inceapa in curand (anul viitor sau in 2013, daca Europa iese din criza in decursul anilor 2011 sau 2012), am incercat sa ma gandesc care ar fi aspectele acestei noi perioade. Nu a fost foarte dificil sa ajung la concluzia ca dupa ani la rand terenurile sunt pe cale sa devina o alegere principala pentru investitori. Putem numi aceasta noua era ca fiind „Era terenurilor”? Haideti sa ne uitam peste cateva date.

Terenuri de vanzare: Exista deja interes sporit
Retail-ul a fost unul dintre cele mai active segmente ale pietei imobiliare romanesti pe parcursul anului 2010. In timp ce retelele concernelor internationale o sa se extinda in Romania, noi cereri vor fi adaugate si mai multe tranzactii vor fi incheiate anul acesta. Odata ce un retailer descopera un pret suficient de „atractiv”, continua prin a cumpara proprietatea. Sau o alta alternativa pentru retailer este sa cada de comun acord cu un dezvoltator, care va cumpara, dezvolta si livra proiectul „la cheie”. In acest fel, spatiul creat va fi doar inchiriat de catre retailer, pe o perioada de 15-30 ani.

Bucurestiul este prioritatea numarul unu, iar alte mari orase il urmeaza. Dezvoltatorii de retail vor pompa in acest an sume importante de bani lichizi in piata romaneasca.

Terenuri pentru dezvoltare: Dezmortirea pietei?
Exista numeroase semne ca terenurile atractive din interiorul unui oras au inceput sa „trezeasca din nou” interesul investitorilor. Fie pentru un proiect rezidential sau comercial, sau doar specula (se intalneste mult mai rar), exista numerosi investitori si Fonduri de investitii care cerceteaza piata in cautare de proprietati. Desigur lucrurile sunt de departe a fi descrise ca „facute la cerere”, dar avem multe persoane care s-au aratat interesate de terenuri potrivite pentru dezvoltare.

Terenurile agricole / forestiere: Stabile pe timpul crizei
Terenurile agricole compacte au inregistrat probabil cel mai mic declin al pretului in ultimii 2,5 ani. Avand in vedere ca furnizarea de proprietati avantajoase este limitata (sau ele au fost deja cultivate), pretul acestora nu a scazut dramatic cum s-a intamplat in celelalte segmente ale pietei. Si cum preturile alimentelor cresc incontinuu exista din ce in ce mai multi oameni care iau in considerare intrarea pe piata de productie a alimentelor.

Terenuri pentru exproprieri: Este timpul pentru asa ceva?
Daca Romania vrea sa-si schimbe directia economiei, trebuie sa se ocupe de infrastructura (printre multe alte prioritati). Am inteles ca guvernul ar putea fi mai activ in acest domeniu in incercarea de a grabi finalizarea unor proiecte numeroase in acelasi timp. Daca acest fapt este adevarat, atunci mii de terenuri vor fi expropriate de catre stat (pentru ca drumurile sa poata fi construite) si aceasta va creste cu siguranta economia romaneasca, dar mai ales piata imobiliara. Din numeroase motive.

2012.In cele din urma… Cetatenii straini vor putea fi proprietarii unui teren, ca persoana fizica, fara necesitatea unei firme. Acest lucru este revolutionar!
Daca esti cetatean strain si vrei sa investesti in Romania cumparand un teren, trebuie sa infiintezi o companie. Aceasta inseamna: Costuri de infiintare, avocat, sediu, contabil, impozite pe proprietate marite, TVA, impozitul forfetar impus de stat, plus multe altele. Sunt toate acestea atractive pentru un mic investitor, care are 30000-100000 euro de investit in aceasta tara? Nu! Acesta este motivul pentru care va incerca sa evite aceasta metoda, fie investind in altceva, sau (in cele mai multe cazuri) neinvestind deloc.

Unde putem gasi terenuri ce se incadreaza in acest buget? Peste tot in oras. Ce s-a intamplat cu aceste terenuri, odata ce strainii au renuntat specularea acestora si evitand companiile? Preturile acestora s-au prabusit, mai mult decat orice alt segment in Romania.

Dar acest lucru este pe cale sa se schimbe acum. Romania a devenit membra a Uniunii Europene in 2007, dar inca din 2005 exista o lege unde este stipulat faptul ca „cetatenii straini vor putea achizitiona terenuri in Romania la 5 ani de la aderarea in Uniunea Europeana”. Tara a intrat in U.E. pe 1 ianuarie 2007, deci pe 1 ianuarie 2012 orice strain va putea sa achizitioneze un teren utilizand doar pasaportul,fara sa detina o companie etc.

Acest lucru este revolutionar! Dintr-o data, imaginea de ansamblu se schimba complet. Si daca nu va fi o miscare serioasa pe parcursul primelor luni ale acestei schimbari, cred cu tarie ca poate atrage o multime de mici investitori straini, care se gandesc sa cumpere o bucata de teren aici. Aceasta inseamna ca piata se va opri din cadere si va incepe incet sa se stabilizeze, inaintea inceperii perioadei de recuperare.

Terenul: Poate fi motorul schimbarii?
In orase sau in afara acestora, pentru cladiri, vile sau specula, terenul a fost si va fi o componenta vitala a oricarei piete imobiliare, inclusiv Romania. In zilele noastre avem primele semne ca s-ar putea schimba ceva in segmentul terenurilor, in special incepand cu anul 2012. Pot deveni terenurile locomotiva pietei noastre?

Doar timpul va spune.

Ce credeti?
Joi: „Minunatii” oameni au inceput din nou…

More »