Dupa trei ani de zile, daca e s-o spunem pe aia dreapta, casele si…
publicat pe 28 Jun 2011 in categoria Cumpărători , ProprietariDupa trei ani de zile, daca e s-o spunem pe aia dreapta, casele si apartamentele din romania tot au un randament de 300-400% la zece ani. ce era pe piata in 2000-2002 la 18-20.000 de euro, un apartament cu 2 camere in bucuresti, se da azi la 60.000 si asta dupa marea criza. Putem vorbi de o criza adevarata in aceste conditii?
Oferă părerea ta:
Sunt de acord cu motivatiile dlui Ilias , de mai jos, precum si cu ideea dlui Alex de mai de sus, dar as pune problema cu totul altfel, si poate datorita apropierii mele de acest mediu de afaceri, al investitorilorin imobiliare.
Putina lume stie, si nici nu se da mare importanta termenului yield ( cei "afectati" de el cred sau fost invatati sa creada ca "este normal" sa ai profit, ceilalti, cei care "beneficiaza" de el, din ce in ce mai multi pe Pamant dealtfel, nu au nici un interes sa afle "prostimea de semnificatie).
Si acum povestea yieldului ( si o sa-l rog pe dl. Ilias ca unde gresesc sa ma corecteze.
Un investitor, in aceste "vremuri de criza" cauta, in Romania , imobile care sa-i aduca un yield de la 8 pana la 14 ( ohohoo, deja sunt vise 14 dar...)
Cum se calculeaza acest yield?
Pai sa spunem ca pentru un spatiu de birouri de 100mp utili , proprietarul doreste , la vanzare, un pret de 1400000 euro ( sa spunem ca nu este platitor de tva, si spatiul ar avea 120mp construiti), ceea ce ar insemna 1166 euro/mpconstruit. O fi bun, ofi mare pretul? Daca spatiul s-ar inchiria cu 10 euro/mp util, deci o chirie de 1000 euro/luna, adica 12000 euro/an ar rezulta ca investitia ( dupa ce scadem impozitul de 16% pe 75% din valoarea chiriei) s-ar amortiza in totalitate in 13,01 ani. Se imparte 100 ( procentul maxim) la anii rezultati (13 ) si ne da yield-ul, in acest caz 7,69. Va rog sa ma credeti ca nici al cu coarne nu va cumpara o asa proasta afacere!!! Nici n-am pus la socoteala asigurarea sau alte cheltuieli cu impozite pe imobil, etc ce pot apare. Deci NU, investitiile care se recupereaza in mai mult de 13 ani NU SUNT BUNE!
Ok. Il respectam pe investitor dar sa vedem daca e corect fata de omenire si nu cumva daca aacest yield a generat criza asta financiara.
Pai un investitor traieste in medie mai mult decat populatia obisnuita, si cred ca nu trebuie sa ma motivez de ce. Sa zicem 80 de ani. Tatal sau ( parintii sa zic) il pun pe picioarele sale cam de la varsta de 30 de ani ( pana atunci si-a facut de cap si a vazut ce este lumea). Daca la 30 de ani investeste primii 100000 euro in imobiliarele care se amortizeaza in 10 ani, inseamna ca la 40 de ani el va avea inapoi ( din chiriile incasate) toti banii, si daca va vinde imobilul cu ( cel putin aceeasi suma) va avea dublul sumei investite ( in realitate se castiga mult mai mult). La 40 de ani va investi cei 200000 rezultati, iar la 50 de ani va avea 400000; la 60 de ani va avea 800000 ; la 70 de ani 1,6 mil iar la sfarsit ...(?!) 3,2 mil . WOW! A facut ceva intr-o viata de om ,asa-i? Bravo lui! A stiut sa investeasca . Unii mai si pierd, dar nu cei din bransa lor, sau mai bine spus "pierderile sunt asumate"- pentru ca de fapt ei pierd cand nu pot sa mai castige. Eu ma gandesc ,mai ales pentru Romania asta neinsemnata, si cu atitia romani destepti, ca aceste calcule le-au invatat si le-au aplicat foarte mult si multi; unii neavand habar ca fac asta. Aplicand din ce in ce mai multi pe aici, se ajunge la o limita, pentru ca la polul opus al acestei afaceri stau oamenii simpli , care au "joburi" care mai de care mai obisnuite, fara yielduri-as spune. Dupa ce piata romaneasca a pierdut din acesti "investitori", acestia emigrand in tari ca Brazilia, China, India, odata cu ei a pierdut si "capitalurile" investite. Dar si mai grav de atat: nici jumatate din investitorii veniti la noi , nu au fost investitori de acest tip; AU FOST SPECULATORII, un soi mult mai rau ( care si asta s-a in inmultit enorm pe intreaga planeta). Speculatorii nu vor sa castige banii investiti in 10 ani; VOR RETURNAREA INVESTITIILOR IN 3 ANI. Si reusesc.
Care este rezultatul acestor investitii?
Logica ce o propun este simpla: un om normal cumpara o casa intr-o viata ; un investitor inchiriaza si vinde, in aceeasi viata 32 de case.
Poate ca ar trebui sa mai completez...dar nu o voi face.
O seara frumoasa tuturor
0