Este limpede că piața a reintrat pe un curs ascendent – înseamnă însă aceasta că ne vom confrunta curând cu o nouă perioadă de recesiune?

Facilitată de apetitul românilor pentru achiziții, tendința de creștere a prețurilor din ultimii ani îi face pe mulți să-și amintească de perioada de boom imobiliar, suscitând teama de o nouă criză imobiliară. Cât de real este însă pericolul de a ne confrunta cu o asemenea cădere a pieței în viitorul apropiat?

Aceasta este întrebarea la care răspunde omul de afaceri Ovidiu Șandor în cel mai recent raport de piață realizat de Analize Imobiliare, platforma dezvoltată și susținută de Imobiliare.ro. Argumentele antreprenorului – care are momentan în dezvoltare ansamblul rezidențial ISHO, din Timișoara, cu o capacitate de circa 1.200 de unități locative – le vei regăsi, punctual, în cele de mai jos:

1. Prețurile cresc, dar nu ca acum 10 ani:

Primul contra-argument la iminența unei noi crize este cel al evoluției prețurilor. „Cu rate anuale de creștere de până la 10%, perioada actuală nu are nimic de-a face cu anii 2006-2008, când, conform datelor Imobiliare.ro, prețurile atingeau ritmuri anuale de creștere de peste 50%”, este de părere omul de afaceri.

2. Avem venituri mai mari:

Pe de altă parte, nivelul mediu al veniturilor populației este cu aproape 100% mai mare. Potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS), salariul mediu net în România depășește 2.400 de lei, față de 1.282 lei în 2008; în plus, ritmul de creștere a acestui indicator se accelerează pe fondul concurenței pentru principala resursă a țării, anume forța de muncă. „Avem, așadar, o generație mai înstărită de consumatori, cu previziuni optimiste pentru anii viitori”, punctează Șandor.

„Desigur, asistăm la o creștere de preț începând cu 2015. Pe de altă parte, prețurile s-au înjumătățit în perioada 2009-2014, când o garsonieră a ajuns să echivaleze o mașină nouă din clasa medie, o stare de anormalitate. De altfel, în prezent, nivelul prețurilor apartamentelor, cu excepția unor zone din Cluj, este la nivelul anului 2006, neatingând încă nivelul perioadei anterioare de boom economic, când puterea de cumpărare era semnificativ mai mică decât în prezent. Toate aceste aspecte ne îndreptățesc să considerăm că traversăm o perioadă normală de creștere a pieței după un lung șir de ani de scădere și stagnare. Este posibil să vedem în viitorii ani corecții de preț pe anumite segmente (exemplul fiind segmentul vechi, încă supra-apreciat în orașele mari), dar credem că evoluția actuală a prețului apartamentelor este susținută de elemente obiective, astfel încât pe termen scurt nu există un risc de recul.”

Ovidiu Șandor, fondator și CEO Mulberry Development

3. Scade importanța Primei Case:

Ponderea pe care Prima Casă o are în volumul total al tranzacțiilor este mult redusă. Băncile au produse competitive, iar dobânzile vor continua să se mențină la un nivel atractiv. „Trebuie să ne așteptăm că această perioadă, în care capitalul e atât de ieftin, nu va dăinui, dar deocamdată nu vedem motive reale de îngrijorare pe un orizont de timp mediu, cu atât mai mult cu cât dobânzile, cel puțin la împrumuturile în euro, par să rămână la un nivel jos o perioadă mai lungă de timp”, este de părere Ovidiu Șandor.

4. Mai mulți clienți cu cash:

Un factor important este că o bună parte dintre tranzacțiile din momentul de față au loc cu finanțare din resurse proprii, mulți cumpărători acumulând cash în perioada din 2009 încoace, astfel încât dependența de un credit este relativ scăzută. Se poate spune, așadar, că piața a depășit momentul în care depindea de acest sprijin guvernamental, intrând într-o etapă de maturizare.

5. Cumpărătorii sunt mai educați:

În urma perioadei de recesiune, apetitul cumpărătorilor pentru informații a crescut. Aceștia urmăresc evoluțiile indicilor imobiliari și înțeleg importanța unei localizări favorabile și a prestigiului unei zone în stabilirea prețului cerut. În plus, clienții au pretenții de la un ansamblu rezidențial, știu să analizeze diferitele concepte disponibile pe piață și înțeleg diferențele dintre blocurile vechi și cele noi, prețul nemaifiind singurul criteriu de evaluare.

6. Rată de absorbție mai bună a stocului nou:

Stocul de apartamente este absorbit într-o măsură mai mare, pe de-o parte datorită creșterii cererii sustenabile, iar, pe de altă parte, pentru că terenurile disponibile în zonele pretabile pentru construcția de ansambluri rezidențiale sunt limitate.

7. Posibilități limitate de expansiune a ofertei:

În condițiile în care legislația a evoluat odată cu piața, obținerea autorizațiilor de construcție devine mai restrictivă, la fel și PUG-urile, fapt ce va limita expansiunea ofertei.

8. Investițiile nu mai sunt speculative:

Interesul investițional există, însă în limite sustenabile. Dacă în anii 2006-2008 multe achiziții aveau un scop speculativ, acum majoritatea tranzacțiilor încheiate au ca obiectiv principal locuirea de către cumpărător și familia acestuia. Ponderea tranzacțiilor în scop investițional se menține la un nivel relativ redus, iar clienții nu mai au în vedere revânzarea în profit, ci închirierea.

9. Risc redus de acumulare a unui stoc nevândut:

Pe termen mediu și lung, este de părere antreprenorul timișorean, singura evoluție posibilă a costurilor de construcție este una de creștere. Alături de reglementările urbanistice mai restictive și de prețurile în ascensiune ale terenurilor, acest factor pune limite exansiunii ofertei, în contrapunct cu cererea ridicată. Riscul de acumulare a unui stoc semnificativ de locuințe care să nu fie „absorbit” de către piață este, așadar, destul de redus.

6 răspunsuri la

“9 motive pentru care NU avem de-a face cu un boom imobiliar”

  • Omu` vrea sa-si vanda locuintele, n-o sa spuna ca vine criza :))

  • Un articol foarte realist si documentat.

  • Foarte amuzant articolul, mai puțin aproape de realitate, dar poate pentru cei mai naivi prinde. Bafta!

  • 1. Prețurile cresc, dar nu ca acum 10 ani: Da, pt. că nici baza de plecare nu mai e cea din 2003. Azi s-a ajuns, la curs de schimb cu 40% mai mare, ca prețurile să fie fix ca cele din primăvara lui 2007.

    2.Potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS), salariul mediu net în România depășește 2.400 de lei, față de 1.282 lei în 2008 – wow, cumva au fost socotite și veniturile la gri din 2008 alea, alea ? Neah,e prea complicat 🙂

    În realitate, veniturile cumpărătorilor din 2008 erau superioare celor din ziua de azi, indiferent de statisticile convenabile, din varii motive cunoscute. Deci da, puterea de cumpărare de azi e net inferioară celei de acum 10 ani, luând în calcul și inflația, nivelul de îndatorare e mare (cu datorii din trecut), demografic vb suntem la pamânt. Următoarea criză va lovi la fel de dur ca ultima.

    3. Cât timp ruptul în fund fără avans 25% va putea cumpăra P.C. va face legea pe piață. Iar agenții n-au nici o problemă cu asta, nici imobiliare.ro. Corect ?

    4. Cash au investitorii buy to rent mai ales pe garsoniere. Sunt ei semnificativi ? Deloc. Garsoniere se fac tot mai puțin.

    5. Am râs, sincer.

    6+7. – E chiar așa greu să judeci niște stări de fapt elementare ?! 6+7 pun presiune pe creșterea prețurilor, nu pe stabilizarea pieței.

    8 și 9 – Literatură.

    Încă un articol bine pus la punct de imobiliare.ro, felicitări !

  • Ce ar fi putut spune el ca dezvoltator? Ca suntem 16 mil de romani ramasi in tara din 22 mil cati eram odata?… ca sunt dobanzile la minim?… ca se asteapta o noua criza globala cauzata de datoriile mari si cresterea dobanzilor…
    Zice ca e bine sa ii cumparati niste case in camp ca acum nu e ca in 2008…

  • Genul asta de retorica era si in 2007-2008, ca economia noastra este decuplata de cea americana etc. In realitate nimeni nu stie cat va tine si cand se va intoarce ciclul economic.

Spune-ţi părerea