(mai jos am prelucrat un text prezentat in cadrul unei conferinte de presa la TNI pe 26 mai 2011)
eVIR este un sistem transparent de evaluare reală a locuinţelor bazat pe nivelul PIB din regiune, investiţiile/utilitatile din cartier şi caracteristicile/dotările locuinţei propriu-zise.
Am elaborat o metodologie care descrie un mecanism de rating imobiliar rapid şi transparent ce ia în calcul 3 criterii – localizarea imobilului, dotările şi serviciile din zonă şi locuinţa în sine – cu scopul de a fixa un preţ corect, calculabil cu uşurinţă de către vinzatori, cumparatori,analisti şi de dezvoltatori deopotrivă. Sistemul, denumit eVIR, permite stabilirea facilă a marjei preţului atât pentru cerere cât şi pentru ofertă, ceea ce duce la creşterea încrederii şi facilizarea dialogului cu instituţiile financiare. Metoda evaluează costul distribuit pe metru pătrat de teren sau construcţie ce trebuie investit pentru a avea un anumit standard de viaţa asigurat prin însumarea contributiilor mediului socio-economic din regiune, a structurii serviciilor publice şi private, precum şi a calităţii atributelor locuinţei propriuzise.
Căderea pieţei imobiliare, reaşezarea generală a preţurilor pentru bunuri şi servicii, lipsa lichidităţilor şi scăderea numărului tranzacţiilor au dus la dificultatea şi alterarea evaluării corecte , bazata pe elemente certe si masurabile a unui imobil. Acest proces este cu atât mai anevoios cu cât se amplifică tendinţa de a simplifica excesiv criteriile de evaluare prin ignorarea aspectelor calitative şi sinergice ce dau valoarea reală a bunurilor imobiliare. Adică indicatorul preţului pe metru pătrat de constructie inginereasca nu este nici suficient, nici realCele trei categorii de informaţii pe baza cărora trebuie aplicat sistemul de rating sunt:
1. bunăstarea din regiunea / localitatea în care se află amplasat imobilul: este cvasi-acceptat faptul că venitul pe cap de locuitor este proporţional cu produsul intern brut per capita, fapt ce determină nivelul salariilor si al profiturilor din zona dar si nivelul investiţiilor în educaţie, cultură, sănătate, administraţie, protecţie, mediu etc .
2. dotările şi serviciile din cartierul / zona în care se află localizat imobilul : existenţa structurilor de servicii publice necesare într-un areal este dependentă de mărimea populaţiei existente, de mărimea arealului şi de veniturile medii disponibile. Acestea din urmă dimensionează valoarea investiţiei iniţiale, dar susţin şi funcţionarea curentă a serviciilor. Ridicarea unui spital înseamnă spre exemplu o investiţie de cca. 20 de milioane de euro, o şcoală necesită 1 milion de euro, o staţie de epurare mică înseamnă 2 milioane de euro, un teren de sport sau un bazin de înot se traduce prin circa 0,3 milioane de euro, un kilometru de drum urban asfaltat este cotat la 0,9 milioane de euro, un kilometru de reţea de apă, canal, energie electrică sau gaze costă fiecare între 0,2 şi 1 milion de euro pe kilometru, un parc pentru promenadă necesită minim 1 milion de euro la 2 hectare. Astfel, cu cât concentrarea de servicii este mai mare, cu atât calitatea vieţii este mai ridicată. Practic, pe un areal de 100 de hectare (1 milion de metri pătraţi) se pot regăsi investiţii de 10 milioane sau de 100 sau de un miliard de euro. Înseamnă că investiţia brută per metru pătrat de teren din areal este de 10, 100, respectiv 1.000 de euro per metru pătrat de teren, investiţie iniţiată, beneficiată şi susţinută de comunitatea din acel areal.
3. locuinţa în sine: care este evaluată în funcţie de locaţie, de suprafaţă, de nivelul energetic în care se încadrează, de materialele folosite, precum şi de celelalte criterii deja recunoscute de beneficiari.
Exemplu de calcul
Fiecare nivel asociat categoriei Regiune / Cartier / Locuinţă induce un aport la stabilirea valorii estimative în euro pe metru pătrat construit desfăşurat al imobilului, după cum urmează:
I. Regiunea / localitatea poate fi de nivel:
E. regiune fară trafic şi cu PIB sub 499 euro / cap de locuitor
D. PIB între 500 şi 1.499 euro / cap de locuitor
C. PIB între 1.500 şi 2.999 euro / cap de locuitor
B. PI între 3.000 şi 6.999 euro / cap de locuitor
A. PIB între 7.000 şi 16.000 euro / cap de locuitor
Fiecare nivel are un aport la valoarea locuinţei în cuantum de:
E. 20-49 euro/mp
D. 50-99 euro/mp
C. 100-249 euro/mp
B. 250-499 euro/mp
A. 500-1.000 euro/mp
II. Cartierul / zona poate fi de nivel:
e. zonă fără echipare edilitară, fără servicii publice, dar cu drum de acces
d. zonă cu echipare edilitară şi drum
c. zonă cu servicii publice
b. zonă cu sevicii comerciale
a. zonă cu servicii de elită / cultură, sport, distracţie, turism
Fiecare nivel are un aport la valoarea locuinţei în cuantum de:
e. 5-29 euro/mp
d. 30-219 euro/mp
c. 220-499 euro/mp
b. 500-899 euro/mp
a. 900-1.500 euro/mp
III. Locuinţa poate fi de nivel:
5. locuinţe din chirpici, paiantă, vălătuci
4. locuinţe din lemn, cărămizi nearse şi bolţari
3. locuinţe pe structuri calculate cu echipare sumară
2. locuinţe realizate conform normative, reglementări şi dotări moderne
1. locuinţe super echipate cu finisaje deosebite şi facilităi superioare
Fiecare nivel are un aport la valoarea locuinţei în cuantum de:
5. 30-119 euro/mp
4. 120-299 euro/mp
3. 300-599 euro/mp
2. 600-1.199 euro/mp
1. 1.200-3.000 euro/mp
Dacă o locuinţă are ratingul de nivel Bc3 înseamnă că valoarea reală este între 770 şi 1.600 euro/mp (250/499+220/499+300/599), în timp ce pentru o locuinţă cu rating Cb2, valoare de piaţă este între 1.200 si 2.400 euro/mp.
Sistemul de rating propune un exemplu de evaluare pentru trei exemple de pe piaţa actuală:
I. comuna Valea Doftanei, jud. Prahova, lângă căminul cultural, casă bătrânească
Localitatea are un PIB cuprins între 500-1.499 euro/cap de locuitor (adică un aport de tip „D” cuprins între 50-99 euro/mp), zona cu echipare edilitară şi drum determină un aport de tip „d” între 30-212 euro/mp, iar pentru casa de chirpici aportul este de tip „5” între 30-119 euro/mp). Aşadar evaluarea este în categoria Dd5, rezultând un preţ real pe metru pătrat între 110-440 euro.
II. oraşul Bârlad, jud. Vaslui, lângă fabrica de componente hidraulice, apartament bloc P+3
Localitatea are cu PIB cuprins între 1.500-2.999 euro/cap de locuitor (adică un aport de tip „C” cuprins între 100-249 euro/mp), zona este lângă platforma industrială (are echipare edilitară, servicii publice care determină un coeficient de tip „b” adică 500-899 euro/mp), iar faptul că apartamentul este în bloc vechi înseamnă un coeficient „3” cu aport de 300-599 euro/mp. Deci evaluarea este între 900- 1750 euro/mp, cu un rating de tip Cb3.
III. municipiul Bucuresti, lângă ambasada Americană, apartament renovat modern în vilă.
Localitatea are PIB cuprins între 7.000 şi16.000 euro/cap de locuitor (aport de tip „A”cuprins între 500-1.000 euro/mp), amplasat ultracentral (zona cu echipare edilitară, cu servicii publice, sevicii comerciale şi de elită/cultură, distracţie, turism, care determină un coeficient de tip „a” cu aport între 900-1500 euro/mp), iar pentru faptul că apartamentul se găseşte în vilă renovată primeşte coeficient „1” (1.200-3.000 euro/mp). Deci evaluarea finală este cuprinsă între 2400-5500euro/mp, nivel Aa1.
Raţionamentul poate fi dus mai departe şi cu exemple reale, cunoscute:
Casa memorială Theodor Aman situată în Bucureşti are un rating Ab2.
Casa memorială Ioan Raţiu din Turda, jud. Cluj primeşte rating Cb3.
Casa memorială George Enescu din Liveni, jud. Botoşani este încadrată în clasa Dd4.
Publicarea regulată sau online a valorilor asociate nivelurilor de rating pe regiuni sau localităţi, respectiv pe cartiere, poate relansa pe scară naţională piaţa imobiliară.
