Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
15 sept. 2017

ABC-ul investițiilor imobiliare: cum să verifici rentabilitatea unei proprietăți

scris de Adriana Lefter in categoria Ştiri imobiliare, Subiectul lunii

Atenția românilor cu bani este divizată, de regulă, între depozitele bancare și piața de real estate.

Ai ceva economii și te gândești să le „pui la lucru” în imobiliare? Nu ești singurul. Potrivit lui Eusebiu Burcaș, fondatorul programului de educație financiară Burcash.ro, atenția românilor în materie de plasament al capitalului este divizată, în general, în două direcții majore: depozitele la bancă și piața imobiliară. După ce a scăzut sensibil în perioada de recesiune, apetitul pentru achiziția de imobile se află din nou pe creștere, acest gen de proprietăți ajungând să reprezinte circa 60% din averea netă a românilor.

investitii imobiliare cum sa verifici rentabilitatea unei proprietati

Însă nu tot ce zboară se și mănâncă. Cum poți recunoaște o proprietate pretabilă pentru o achiziție în scop investițional? Dacă ne gândim la achiziții cu bani gheață, doi indicatori esențiali din acest punct de vedere, aflați într-o relație de proporționalitate inversă, sunt timpul de amortizare a investiției și randamentul acesteia. Dorel Niță, Head of Data & Research Imobiliare.ro și Project Manager Analize Imobiliare, a ilustrat recent metodele de calcul pentru acești doi indicatori în cadrul unui webinar organizat în colaborare cu Eusebiu Burcaș:

1. Multiplicatorul chiriei brute potențiale:

Aceasta este o metodă simplă și frecvent folosită de evaluare a rentabilității unei proprietăți, cel puțin pe piața rezidențială. Formula de la care pornim este următoarea:

MCB=Preț vânzare/Chirie brută lunară x12)

Rezultatul acestui calcul ne va arăta timpul necesar pentru amortizarea investiției (în ani). Luând ca exemplu o proprietate achiziționată la un preț de 90.000 de euro, ce ar putea genera o chirie lunară de 650 de euro (adică 7.800 de euro pe an), prin formula de mai sus obținem un rezultat foarte bun, respectiv 11,53 de ani. „Ce ne interesează e ca multiplicatorul să fie cât mai redus”, punctează Dorel Niță.

2. Metoda capitalizării venitului net:

Cea mai facilă metodă de calcul a randamentului unei proprietăți – însă nu neapărat și cea mai realistă! – este prin raportarea chiriei brute anuale ca procent din prețul de achiziție. În exemplul dat, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%.

O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta rentabilitatea unei investiții, este metoda capitalizării venitului net. Pentru aceasta, se pornește de la prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de reparație sau renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem la o valoare a investiției de 95.000 de euro.

Apoi se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă a proprietății, respectiv 7.800 de euro pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv, această valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare și neîncasare.

Din suma rezultată, de 7.000 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă doar cele aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități). Considerând că aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net din exploatare se va ridica, la final de an, la 6.200 de euro – sumă care, raportat la 95.000 de euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%.

Părerile cititorilor
2 păreri
  • alex

    Titlul e neadecvat – „ABC-ul investitiilor…” si articolul prezinta doua elemente. Informatii binevenite totusi, multumesc.

  • Gabriel

    Bravo. I-ati bagat in ceata pe romanasii care inchiriaza o garsoniera. Ei se vor intalni pe parcursul calculelor cu ANAF , plata CAS , deducerea si nededucerea cheltuielilor in f-ctie de impozitarea pt care opteaza, cursul mediu anual al Euro, samd.
    Pt firme e ok , asa, de inceput.

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Prețurile apartamentelor au urcat în septembrie 2018. Vezi unde și cu cât

În septembrie 2018, interesul pentru achiziția de apartamente a crescut – și la fel s-a întâmplat cu prețurile apartamentelor disponibile spre vânzare. În marile orașe, tendința de majorare a...

citește mai departe
Proiect din Timișoara, premiat de către Uniunea Arhitecților

În cadrul Bienalei Naționale de Arhitectură, competiție organizată de către Uniunea Arhitecților din România, proiectul Vox Technology Park, din Timișoara, a primit premiul secțiunii „Arhitectura Construcțiilor Publice”. Ansamblul de...

citește mai departe
5 semne de maturizare a pieței rezidențiale în 2018

Din 2014 încoace, se poate spune că piața rezidențială autohtonă a reintrat pe un trend de creștere. Comparativ cu așa-numita „perioadă de boom”, dar și cu anii de recesiune,...

citește mai departe
Ansamblu rezidențial din Capitală, premiat pe plan internațional – vezi cum vor arăta apartamentele!

Turcii de la Caba Group au inaugurat showroom-ul ansamblului rezidențial 102 The Address – care urmează a fi premiat, cu distincția Best Residential for Romania, în cadrul prestigioasei competiții...

citește mai departe
Aspectele juridice, cele la care nu prea te gândești la achiziția unei case… dar ar trebui!

Procesul de achiziție a unei case poate fi mai complicat decât ar părea la prima vedere. Între găsirea proprietății potrivite și semnarea actelor de vânzare există o serie de...

citește mai departe