Dezvoltatori care până acum construiau blocuri de apartamente se află în căutarea unor parcele de teren amplasate la marginea marilor orașe, pretabile pentru proiecte de case.
Potrivit unui raport de piață al companiei de consultanță Colliers International, în România au fost încheiate, în prima jumătate a acestui an, tranzacții de investiții imobiliare în valoare de 408 milioane de euro, achizițiile pe segmentul birourilor reprezentând aproape 86% din total. În concordanță cu evoluția consemnată la nivel de regiune, aceste rezultate marchează un avans față de perioada similară a anului 2019, în cuantum de aproximativ 18%. Deși perspectivele acestei piețe sunt, pe fondul epidemiei de COVID-19, incerte, reprezentanții Colliers precizează că piața terenurilor continuă să atragă un interes semnificativ și să genereze tranzacții.
În perioada analizată, peste un sfert din volumul investițiilor înregistrate pe plan local a fost reprezentat de vânzarea portofoliului GTC către fondul de private equity Optimum – având ca obiect mai multe proiecte de birouri în București, acest deal a fost estimat la circa 116 milioane de euro (pentru România). Două tranzacții de o valoare similară (peste 50 de milioane de euro) au fost achiziția celei de-a treia faze a proiectului de birouri The Bridge (de către proprietarii lanțului de bricolaj românesc Dedeman) și, respectiv, achiziția birourilor Global City Business Park (de către grecii de la Arion Green). De fapt, o pondere de aproape 86% din volumul total al investițiilor înregistrate pe plan local în primul semestru al acestui an a fost reprezentată de proiecte de birouri, majoritatea din București.
Performanțele anului 2020 au fost afectate de pandemie
Reprezentanții Colliers Internațional precizează că, deși era de așteptat ca 2020 să fie cel mai bun an de după criză pentru piața locală de investiții imobiliare, situația din domeniul sanitar a frânat performanțele din prima jumătate a anului. Astfel, mai multe tranzacții mari, de peste 100 de milioane de euro – inclusiv una care ar fi stabilit un record pentru piața locală – au fost amânate sau chiar anulate în contextul de piață actual.
În momentul de față, 2020 se conturează ca un an nu foarte dinamic în materie de investiții în active imobiliare, volumul total al acestora urmând a se situa între 600 și 700 de milioane de euro, în funcție de când și cum vor fi reluate tranzacțiile amânate sau anulate în timpul stării de urgență. „Există, de asemenea, potențialul să apară unele tranzacții oportuniste sau cu valoare adăugată, fiind posibil ca anumiți vânzători sau companii să întâmpine probleme și să fie interesați de o vânzare imediată pentru a accesa lichidități într-un timp scurt”, subliniază oficialii companiei de consultanță.
„Predictibilitatea fluxului de venit rămâne cea mai mare problemă pe termen scurt, în special în zona birourilor și hotelurilor. Cu toate acestea, acum există mai mult capital ca niciodată datorită injecțiilor de lichidități de la băncile centrale și programelor fiscale guvernamentale. În consecință, există argumente solide că activitatea de investiții va relua cursul pe măsură ce gradul de ocupare va începe să revină la normal.”
Mihai Pătrulescu, Senior Associate Investment Services în cadrul Colliers International
În Europa Centrală și de Est, valoarea totală a investițiilor s-a ridicat la aproape 6,3 miliarde de euro în primul semestru din 2020, față de puțin sub șase miliarde de euro în aceeași perioadă a anului trecut – ceea ce echivalează cu o creștere de aproximativ 5%. La nivel de regiune, aproape toate piețele au înregistrat o creștere a randamentelor pentru activele de birouri și de retail față de sfârșitul anului trecut. În România, însă, o majorare a yield-urilor a avut loc doar pe segmentul de retail, în vreme ce piața office a fost caracterizată de stabilitate din acest punct de vedere.
Activitate aproape normală pe segmentul terenurilor
În mod interesant, piața locală de investiții imobiliare se bucură de perspective pozitive din partea segmentului de terenuri: aici, „activitatea decurge în ritm aproape normal, iar unele tranzacții au fost finalizate chiar în perioada stării de urgență”, precizează reprezentanții Colliers. Cu toate acestea, chiar și pe segmentul terenurilor, câteva tranzacții mari (cu valori de peste 10 milioane de euro), planificate pentru 2020, s-au blocat – și ar putea să nu mai fie finalizate anul acesta (ci, într-un scenariu pozitiv, în 2021).
În prima jumătate a acestui an, cea mai mare cerere pentru terenuri a venit din partea jucătorilor din retail – dacă interesul pentru loturi destinate unor centre comerciale sau malluri a stagnat, dezvoltatorii de parcuri de retail și proprietarii de magazine de tip big box au continuat să caute parcele pretabile unor noi proiecte în orașele unde nu au o acoperire suficientă și care au, în general vorbind, o ofertă mai redusă de spații moderne de retail. „Există inclusiv o nouă intrare în segmentul de retail de tip big box, care a prospectat piața de terenuri în vederea identificării de locații pentru magazine în perioada stării de urgență”, notează oficialii companiei de consultanță.
Interes pentru noi proiecte și pe rezidențial
Și dezvoltatorii de proiecte rezidențiale continuă să manifeste interes pentru achiziția de terenuri, deși acesta este mai redus comparativ cu perioada 2018-2019, când au fost înregistrate valori record – ceea ce înseamnă că mulți asemenea investitori au, acum, stocuri importante de teren în portofoliu. Cu toate acestea, majoritatea dezvoltatorilor de locuințe rămân în căutare de oportunități, mai ales pentru consolidarea prezenței în jurul proiectelor actuale.
„Vedem un interes crescut în segmentul rezidențial, după starea de urgență cauzată de Covid-19, pentru case. Prin urmare, mai mulți dezvoltatori care până acum construiau blocuri de apartamente se uită la parcele de teren de la marginea marilor orașe, unde prețurile sunt mai mici, pentru proiecte de case. Birourile sunt într-un context diferit: având în vedere stocul viitor semnificativ, în special în București, și incertitudinile din zona de leasing, legate în principal de impactul work from home, dar și de alte aspecte, mulți dezvoltatori preferă să aștepte pentru a vedea ce se întâmplă. Totuși, chiar și în acest segment, cei care au o strategie de dezvoltare pentru a vinde trebuie să caute în continuare proiecte noi. Hotelurile, care erau un segment foarte activ înainte de coronavirus, continuă să înregistreze un interes crescut, pe fondul unui posibil scenariu de tipul: cumpărați acum teren la un preț bun, dezvoltați și deschideți noul proiect peste doi ani, când piața ar trebui sa fie într-o formă decentă.”
Sînziana Oprea, Director Land Agency în cadrul Colliers Internațional
Susținute de cererea ridicată, prețurile terenurilor s-au menținut stabile
În ceea ce privește oferta de terenuri, aceasta rămâne substanțială și vine din partea unor categorii diferite de vânzători. „Noi terenuri sunt scoase la vânzare chiar și în această perioadă și nu neapărat la prețuri reduse, ci la prețuri care nu țin cont de contextul pandemic, pe fondul cererii care există în continuare”, explică reprezentanții Colliers. Aceștia precizează că, până acum nu au existat încă active de tip „distressed” (la prețuri sub nivelul pieței, pentru a asigura o vânzare rapidă, din nevoia de a face rost de lichidități). Totuși, în timp, în contextul deteriorării climatului economic, pot apărea dificultăți financiare pentru anumite persoane sau companii, obligându-le să-și reducă pretențiile. În ceea ce privește nivelul prețurilor, consultanții companiei se așteaptă ca situația să rămână oarecum stabilă în perioada următoare (cu posibile ajustări în jos doar în anumite cazuri) – cu excepția unui scenariu în care lucrurile ar lua brusc o întorsătură negativă.
