La sfârşit de an, întrebările legate de cum va evolua piaţa imobiliară în următoarele 12 luni sunt fireşti. O privire retrospectivă este întotdeauna de folos pentru conturarea unei imagini realiste asupra viitorului. Dragoş Dragoteanu, fondatorul şi managerul companiei Euroest, estimează că, pentru imobiliarul autohton, 2011 nu va fi cu mult diferit faţă de anul precedent.
Cum a evoluat piaţa imobiliară în 2010, din punctul de vedere al volumului de tranzacţii încheiate? Care au fost cele mai căutate proprietăţi?
Cele mai multe tranzacţii s-au făcut prin programul Prima Casă. Chiar dacă valoarea medie de cumpărare prin acest program guvernamental a scăzut la aproximativ 40.000 euro, cei care şi-au dorit o achiziţie rezidenţială la cele mai bune dobânzi bancare au ales să cumpere prin acest program. La terenuri, tranzacţiile au fost extrem de puţine şi s-au limitat la cele făcute de retaileri care au găsit oportunităţi de extindere a reţelei, mai ales în provincie. Pe segmentul comercial, volumul tranzacţiilor în 2010 a fost mai mic decât în anii precedenţi, deoarece investitorii caută exclusiv oportunităţi în zone cât mai bune şi, preferabil, de la vânzători aflaţi într-o criză financiară profundă. Cele mai multe tranzacţii s-au făcut la închiriere, nu prin vânzare-cumpărare.
Cum s-a schimbat comportamentul de achiziţie al românului în ultimii doi ani?
Există o diferenţă majoră în mentalitatea românilor care mai sunt interesaţi de achiziţii în domeniul imobiliar. Majoritatea au înţeles însemnătatea amplasamentului în imobiliare şi sunt extrem de atenţi în analizele pe care le fac premergător unei achiziţii. Indiferent despre ce segment din imobiliare vorbim, comportamentul este acelaşi. Cel mai mult se caută oportunităţile de investiţie care produc cash-flow imediat. Cumpărătorii înţeleg şi acceptă riscul din imobiliare, cu condiţia să aibă de pe urma unei investiţii un venit cel puţin dublu faţă de dobânda bancară lunară, pentru aceeaşi sumă de bani.
Care vor fi cele mai căutate locuinţe de către consumatorii finali anul viitor? Dar de către investitori?
Tranzacţiile de strictă necesitate cu locuinţe, fie că vorbim de închiriere sau cumpărare, vor fi în continuare cele care vor susţine “pulsul” pieţei imobiliare până la ieşirea din recesiunea economică naţională. În rest, “rechinii imobiliari”, mai mari sau mai mici, vânează permanent oportunităţi şi cumpără numai când găsesc imobile cu potenţial cert, imediat sau la super-preţ.
Credeţi că în 2011 vor mai apărea pe piaţă noi proiecte rezidenţiale?
Cunosc câteva proiecte rezidenţiale la stadiul de planşetă. Personal, nu cred că dezvoltatorii au şanse să vândă înainte de a finaliza construcţia cel puţin 90%. Există câteva experienţe nefericite, în urma cărora câţiva dezvoltatori au dat faliment şi nu au terminat imobilele promise cumpărătorilor, care au creat o stare generală de neîncredere pentru acest tip de produse imobiliare. În privinţa noilor dezvoltări imobiliare, principiul de bază pe care se va lucra va fi legat strict de rapoartele cerere-ofertă şi calitate-preţ. Este exclus să se lucreze pe stoc sau să apară investitori dornici să facă noi experienţe imobiliare.
Vor ieşi românii din starea de expectativă anul viitor, în opinia dumneavoastră?
Sunt doi factori esenţiali care pot schimba starea de expectativă în imobiliare: repornirea economiei şi deblocarea creditării. Pentru a regăsi încrederea în acest domeniu trebuie să trecem de recesiunea economică şi să crească consumul individual. Imobiliarele merg în general ca economia unei ţări. Românii vor avea din nou apetit pentru investiţii în domeniul imobiliar de îndată ce-şi vor schimba percepţia pesimistă despre economia şi viitorul ţării în care trăiesc.
Ce recomandare aţi face celor care îşi doresc sau au nevoie de o locuinţă în această perioadă? Dar celor care vor să vândă?
Proprietarilor care au un imobil la vânzare le recomand un singur lucru: dacă au un client serios şi o ofertă decentă, să vândă! Nu se ştie când va veni al doilea potenţial cumpărător – dacă va veni – şi cât va oferi pe acelaşi imobil. Cumpărătorilor le recomand înţelepciune! Să analizeze cât mai multe oportunităţi din zona lor de interes, dar dacă găsesc un imobil care întruneşte majoritatea cerinţelor lor, nu greşesc dacă investesc în viitorul apropiat.
