Legea dării în plată, o „bombă cu ceas” pentru piața imobiliară?

Unele bănci au luat decizii de înăsprire a condițiilor de creditare.

La finele anului trecut, controversata „lege a dării în plată” a fost retrimisă de către președintele Klaus Iohannis în Parlament, spre reexaminare. După o perioadă de relativă liniște la începutul lui 2016, aceasta a reînceput să facă valuri atât în mediul economic, cât și pe piața imobiliară. „Această situație conflictuală (între bănci și consumatori) nu face bine nimănui”, spune Eduard Uzunov, președintele companiei Regatta, observând importanța ajungerii la un consens între cele două părți.

Deocamdată, mediul bancar continuă să protesteze vehement la promulgarea actului normativ – cel puțin în forma sa actuală. Instituțiile financiare sunt de acord să existe legea, dar nu și să fie aplicată retroactiv, explică Andreea Comșa, managing director al companiei imobiliare bucureștene Premier Estate Management. Problema lor nu sunt cazurile sociale (de oameni care, din motive obiective, nu-și mai pot plăti rata la o casă „normală”), ci posibilitatea ca persoane care au făcut împrumuturi de sute de mii de euro și care au multiple proprietăți să vină cu ideea de a spăla pe mâini de aceste credite, după devalorizarea bunurilor imobiliare. Oamenii obișnuiți, care au făcut un efort pentru a-și lua o casă și au plătit până acum la ea, de obicei nu renunță așa ușor. Băncile sunt foarte revoltate pentru că știu ce au în portofoliu – cazuri de proprietăți care au fost cumpărate cu 500.000-800.000 de euro, iar acum valorează 200.000 de euro, spune Comșa.

Prima Casă rămâne „motorul” pieței
În acest context, după ce au avertizat în mod repetat că o consecință directă a adoptării acestei măsuri va fi înăsprirea condițiilor de creditare și, implicit, dispariția programului Prima Casă, unele bănci au trecut deja la acțiune, crescând avansurile solicitate pentru creditele ipotecare standard. Pentru moment poate doar simbolică, importanța acestei decizii este una ce nu poate fi trecută cu vederea, desigur. Asta pentru că, în momentul de față, piața autohtonă a tranzacțiilor cu locuințe este susținută în proporție covârșitoare de creditele ipotecare în general și, în special, de cele co-garantate de către stat.

Potrivit unei analize realizate recent de agenția imobiliară Premier Imobiliare, cu activitate în zona de sud a Capitalei, mai mult de jumătate dintre 1.270 de cumpărători chestionați (57%) au apelat la programul Prima Casă, în vreme ce 34% au ales un alt tip de credit ipotecar și doar 9% și-au permis să plătească în numerar. „Spre surprinderea noastră, în timpul în care programul a fost blocat (au existat două astfel de momente în 2015), mulți cumpărători au fost mânați de nevoi și dorințe spre creditele ipotecare. Avansul de 15%, comparativ cu cel de 5% de la Prima Casă, nu a constituit o piedică”, explică reprezentanții Premier Imobiliare.

Avans de la 30% în sus la credite?
Dacă un avans de 15% nu a fost o problemă pentru (unii dintre) cumpărători, este greu de crezut că același lucru va putea fi spus și în condițiile dublării sau triplării acestei sume. Potrivit lui Eduard Uzunov, efectul de creștere a avansurilor solicitate de către bănci nu va putea decât să influențeze negativ potențialul cumpărător și, implicit, întreaga piață rezidențială. Dacă, în loc de 5% din suma totală – să zicem de 3.000 de euro pentru o casă de 60.000 de euro –, o persoană va trebui să vină de acasă cu 30% (adică 18.000 de euro), este evident că puterea de cumpărare a populației va scădea – și, odată cu ea, și vânzările din imobiliare.

„Promulgarea legii dării în plată, așa cum a fost prezentată de către inițiatorul proiectului de lege, trebuie analizată nu doar prin prisma unor beneficii ipotetice pe care le-ar putea aduce pentru consumatori, dar mai ales prin prisma implicațiilor negative directe, care se vor produce în viitor, pentru persoanele care ar putea fi interesate de achiziția unei locuințe și pentru care va deveni aproape imposibilă această achiziție, în condițiile în care ar fi necesară plata unui avans de 35%-40% din valoarea noii locuințe, așa cum o serie de bănci au anunțat.”

Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România – URBANIS (ADIRU)

În opinia Andreei Comșa, managing director al companiei bucureștene Premier Estate Management, dacă legea va fi adoptată fără a se ajunge la un consens cu băncile, reacțiile acestora vor dezechilibra cu siguranță piața – iar ceea ce va conta foarte mult, la fel ca în criza din 2009, va fi factorul subiectiv, adică atmosfera de neîncredere, care îi va face și pe cei care își permit să achiziționeze o locuință să intre în așteptare. „Ar fi păcat de această piață dinamică, să mai pierdem un an”, conchide ea.