În cei cinci ani de criză, prețurile apartamentelor au consemnat un declin mai alert comparativ cu segmentul închirierilor.

„Ce este mai bine: să cumpăr un apartament sau să stau în chirie?”. Iată o întrebare ce-i preocupă pe majoritatea românilor la un moment dat. Interesant este că răspunsul nu este întotdeauna același, ci variază în funcție de evoluția situației economice în general și a pieței imobiliare în particular. Spre exemplu, ultimii cinci ani, marcați de recesiunea economică mondială, au dus la o reconfigurare majoră a datelor acestei probleme. Pe de o parte, prețurile locuințelor din marile orașe au înregistrat o scădere mai alertă comparativ cu segmentul închirierilor. Pe de altă parte, indicele Euribor, acea componentă variabilă a dobânzii la creditele în euro, se situează astăzi la un minimum de sub 1%, față de peste 4% în 2008. Acești doi factori sunt cei care susțin astăzi varianta achiziției unei locuințe, în detrimentul închirierii, spre deosebire de anul 2008. „Acum e momentul cel mai interesant pentru o achiziție”, spune Iulian Niculae, directorul agenției Victoria Consult. El precizează că nu poți avea niciodată garanția faptului că ai cumpărat la pragul minim absolut al prețurilor, pentru că piața are o evoluție ciclică și nu poți ști cu exactitate când aceasta va reveni pe un trend ascendent.

cheile caseiCosturi lunare mai mici pentru proprietari
www.imobiliare.ro prezintă o analiză asupra prețurilor cerute pentru apartamente aflate la vânzare din marile orașe comparativ cu sumele solicitate pentru apartamente scoase la închiriere. Pentru exemplificare, sunt luate în calcul doar apartamente vechi cu două camere.

În cartierul Dristor din București, proprietarul unui apartament cu două camere situat în apropiere de metrou solicită azi 50.500 de euro. Potrivit conso.ro, rata lunară pentru un credit în valoare de circa 48.000 de euro (prețul de achiziție minus avansul minim de 5%) variază între 232 și 244 de euro. Spre comparație, chiria minimă cerută pentru un apartament similar este de 250 de euro, dar ajunge și la 300 de euro – sau chiar mai mult.

În Timișoara, în zona Aradului, o locuință bicamerală, cu o suprafață de 50 de metri pătrați, poate fi achiziționată cu circa 40.000 de euro, ceea ce echivalează cu o rată cuprinsă între 183 și 193 euro pe lună, pentru un credit de 38.000 de euro. Chiria cerută pentru o locuință similară pornește de la aproximativ 240 de euro pe lună.

În cartierul Răcădău din Brașov, un apartament cu două camere costă 44.000 de euro, ceea ce înseamnă o rată lunară de 202-213 de euro prin Prima Casă (pentru un împrumut efectiv de 42.800 de euro). Pentru o astfel de locuință, un chiriaș ar trebui să plătească lunar o sumă începând de la 240 de euro pe lună.

În Constanța, proprietarul unei unități locative situate în zona Tomis Nord solicită un preț de 50.000 de euro. Pentru un credit de 47.500 de euro, beneficiarul unui credit Prima Casă ar trebui să plătească lunar între 230 și 242 de euro. Pe de altă parte, chiria cerută pentru o proprietate similară pornește de la 230-250 de euro.

În Cluj-Napoca, în cartierul Mărăști, o locuință bicamerală are un preț cerut de 48.000 de euro, ceea ce echivalează cu o rată de 220 și 232 de euro pe lună (pentru o sumă împrumutată de 45.600). Spre comparație, chiria lunară pentru un astfel de apartament este de circa 320 de euro pe lună.

Analizează o achiziție pe termen lung!
Din datele de mai sus rezultă că, în momentul de față, rata lunară la un credit Prima Casă se situează la valori adesea mai mici decât valoarea chiriei pentru același tip de locuință. „Dacă eziți între chirie și a cumpăra, cumpără, dar fii atent ce”, spune Niculae. Aunci când faci o achiziție e important să privești lucrurile și din perspectiva unui investitor, adică să te gândești nu doar la prețul pe care îl plătești acum, ci și la cum va evolua valoarea respectivei proprietăți în următorii ani. Asta pentru că, la un moment dat, perioada de recesiune se va încheia, iar prețurile vor reveni pe creștere, însă în proporții diferite în funcție de segmente, explică directorul Victoria Consult. Astfel, este de așteptat ca locuințele noi (cu o localizare bună) să se aprecieze cel mai mult în timp, la polul opus situându-se apartamentele vechi, în special cele construite înainte de cutremurul din 1977.

Este necesar de precizat că, odată cu evoluția situației economice, datele comparației între varianta achiziției și cea a închirierii unei locuințe se vor schimba. Niculae recunoaște că Euriborul va crește față de nivelul minim de azi. Totuși, într-o perioadă de creștere economică, același lucru se va întâmpla și pe segmentul chiriilor, iar majorările ar putea fi proporționale. Pe de altă parte, anticipează directorul Victoria Consult, este de așteptat ca, pe viitor, băncile să vină pe piață cu oferte de credite mai accesibile, astfel încât refinanțarea împrumuturilor actuale la costuri mai mici să fie o opțiune demnă de luat în considerare.

O alegere personală
Dincolo de toate calculele – a căror veridicitate pe termen lung doar timpul o va dovedi – răspunsul la întrebarea „Proprietar sau chiriaș?” rămâne o alegere personală. O ecuație în care intră nu doar prețuri, statistici și estimări economice, ci și dorințe, nevoi și, de ce nu, limitări personale. Claudiu Hațegan, directorul agenției Klauss & Partners, spune că ambele variante au câteva avantaje specifice – contrabalansate, desigur, și de dezavantaje. Acesta enumeră doar câteva dintre cele dintâi:

Avantaje cumpărare:
– nu „pierzi” banii pe pe care-i plătești în fiecare lună, ci îi investești în propria ta locuință;
– te bucuri de stabilitate – nu trebuie să te muți dacă apar neînțelegeri cu proprietarul sau dacă acesta vrea să-și vândă casa;
– într-o locuință proprie ai putere de decizie – o poți amenaja după gusturile tale, poți face modificări etc.

Avantaje închiriere:
– nu ai responsabilitățile deținerii unei proprietăți – nu trebuie să plătești taxe, impozite;
– uzura locuinței, a mobilierului, a finisajelor nu intră în responsabilitatea ta, ci a proprietarului;
– ești flexibil: dacă îți schimbi locul de muncă, dacă îți scad veniturile, dacă ai un copil te poți muta oricând, chiar și în alt oraș sau într-o locuință mai spațioasă sau mai mică.

Comparație între evoluția prețurilor și a chiriilor pe categorii de apartamente în marile orașe, în perioada martie 2008-martie 2013:

Oraș: Garsoniere: Garsoniere: 2 camere: 2 camere: 3 camere: 3 camere:
Prețuri: Chirii: Prețuri: Chirii: Prețuri: Chirii:
București: 56% 34% 55% 44%> 53% 49%
Brașov: 38% 20% 48% 32% 44% 39%
Cluj-Napoca: 44% 34% 32% 18%> 47% 28%
Constanța: 43% 13% 46% 19%> 45% 24%
Timișoara: 38% 25% 40% 39%> 37% 33%

Sursa: www.imobiliare.ro

Spune-ţi părerea