Stocul de apartamente noi din Capitală ar putea fi absorbit într-un interval de doi până la patru ani.
La prima vedere, 2010 se anunță a fi un an „rodnic” pentru piața imobiliară. Cel puțin când vine vorba de livrările de locuințe noi. Potrivit datelor agenției MediaCity, anul acesta ar urma să fie finalizate în București circa 9.400 de unități locative. Dintre acestea, cea mai mare parte, respectiv 6.800 de unități, este reprezentată de locuințe ce ar fi trebuit să fie livrate în perioada 2008-2009, dar al căror termen a fost depășit.
Astfel, doar 2.600 de locuințe fac parte din stocul anunțat efectiv pentru 2010. Diferența față de estimările făcute inițial de către dezvoltatori – ce urcau la 13.000 de unități finalizate în 2010 – este substanțială. Astfel, potrivit studiului MediaCity, dintre cele 22 de proiecte cu peste 20 de unități analizate în perioada 2006-2009 și anunțate spre livrare anul acesta, aproximativ 50% au termenul amânat din cauza dificultăților de finanțare.
50% din locuințele așteptate în 2009, întârziate
Per ansamblu, stocul total de locuințe preconizat a fi livrat în 2010 este comparabil cu cel din 2009. Astfel, din cele 78 de proiecte din București ce aveau ca termen de finalizare anul trecut, au fost livrate apoximativ 11.500 de unități locative. Acest volum a reprezentat însă doar 50% din totalul locuințelor ce trebuiau predate până la finele anului. Studiul citat a luat în calcul proiectele rezidențiale cu peste 20 de unități locative, începute în perioada 2006-2008.
Vestul, noul pol al dezvoltării rezidențiale?
O diferență majoră între 2009 și 2010 în ceea ce privește livrările de locuințe noi stă în distribuția acestora la nivelul Capitalei. Astfel, dacă anul trecut nordul deținea supremația unităților locative finalizate, cu 32% din total, în 2010 această zonă se va situa pe poziția secundă, cu aceeași pondere valorică. Locul întâi va fi ocupat de data aceasta de zona de vest, cu 41% din stocul estimat, față de doar 3% din locuințele livrate anul trecut. Pe locul al treilea se va situa zona de est, cu 23% din stocul pe 2010, comparativ cu 28% în 2009. Centrul Capitalei va “înghiți” 11% dintre noile unități, în scădere de la 17% anul trecut. Activitatea de construcții din zona de sud va fi cea mai diminuată, cu doar 2% dintre livrări, comparativ cu 20% în 2009, arată studiul MediaCity.
Oferta, peste cerere în următorii doi ani
Dincolo de cifre însă, întrebarea este ce se va întâmpla cu miile de locuințe noi ce vor intra pe piață anul acesta. Asta în condițiile în care una dintre schimbările majore provocate de recesiune este reprezentată de răsturnarea raportului cerere-ofertă. Dacă în 2007 un volum de 5.000 de locuințe anual părea prea puțin pentru nevoile pieței, acum dezvoltatorii se luptă încă să epuizeze unitățile locative finalizate în anii trecuți. Andrei Sandu, directorul Media City, estimează că oferta de locuințe va fi excedentară cererii cel puțin doi ani de acum încolo, iar stocul existent de unități locative noi va fi absorbit de piață într-un interval de doi până la patru ani. “Aici iau în calcul miile de apartamente cumpărate de investitori care le vor arunca în piață pentru a-și recupera investiția, iau în calcul că, practic, întregul stoc de apartamente noi este construit în perioada de maximum a costurilor și va fi greu de vândut în condițiile actuale ale prețurilor”, explică Sandu. În opinia sa, recepția a aproape 10.000 de unități în 2010 nu va produce o schimbare substanțială în piață. Asta pentru că, deși cererea potențială rămâne una ridicată, puterea de cumpărare și încrederea în piața imobiliară se situează oricum la cote scăzute.
“Tranzacțiile de criză” mai încălzesc piața
Ceva mai optimist în ceea ce privește entuziasmul jucătorilor din piață este Titel Folea, director de marketing în cadrul Euroest. El recunoaște că, din perspectiva vânzărilor efective, diferențele față de anul trecut nu sunt spectaculoase. “Interesantă este însă dinamica acțiunilor protagoniștilor pieței, care au ieșit de-a binelea din starea de amorțeală, trecând la prospectarea directă a pieței rezidențiale, cu intenția declarată de a încheia tranzacții pe acest segment”, subliniază Folea. Acesta precizează că potențialii cumpărători apelează tot mai mult la agențiile imobiliare rămase active în piață, mizând pe abilitatea acestora de a le obține “prețuri de criză”. În același timp, există și destui dezvoltatori sunt dispuși să accepte compromisuri rezonabile pentru a reuși să vândă în această perioadă.
În ce măsură vor reuși aceste tranzacții “de criză” să pună în funcțiune imobiliarul bucureștean rămâne de văzut. “Cred că piața se află într-un moment în care nu se pot face evaluări ale cererii reale. Nevoia de locuințe, de zeci de mii de unități, o cunoaștem cu toții din statistici, însă puterea de cumpărare și, mai ales, dorința de a face investiții este foarte greu de evaluat în această perioadă plină de incertitudini”, spune Andrei Sandu.
