Atât evoluţia preţurilor, cât şi cea a volumului de tranzacţii cu locuinţe, indică tendinţa de stabilizare a pieţei.
Începutul de an este, de regulă, dedicat analizelor retrospective, după care urmează stabilirea unor planuri şi obiective – fie ele personale, profesionale sau financiare. Această tendinţă este valabilă şi în piaţa imobiliară. Dacă te numeri printre cei care analizează evenimentele de anul trecut pentru a trage învăţăminte pentru cel ce se aşterne înainte, www.imobiliare.ro îţi prezintă un sumar al evoluţiei pieţei rezidenţiale în 2012. Totodată, dacă te gândeşti ca anul acesta să cumperi sau să vinzi o proprietate, vei găsi în cele de mai jos şi o listă de sfaturi pe care utile în încheierea unei tranzacţii, indiferent în care dintre cele două posturi te vei regăsi.
Preţuri în stabilizare
Pentru piaţa imobiliară, 2012 a fost cu siguranţă cel mai bun an de la declanşarea crizei încoace. Acest fapt reiese, pe de o parte, din tendinţa de stabilizare a preţurilor apartamentelor. Potrivit Indicelui naţional calculat de www.imobiliare.ro, locuinţele din întreaga ţară s-au depreciat în 2012 cu aproximativ 1,3% – de la 991 la 978 de euro pe metru pătrat util. Spre comparaţie, în 2011 a avut loc o încetinire vizibilă a declinului consemnat în anii anteriori, marja anuală de scădere a preţurilor ajungând la 4%. Reducerile de preţ resimţite în 2012 şi 2011 sunt semnificativ mai mici decât cele consemnate în primii trei ani de criză: 24,8% în 2008, 20,6% în 2009 şi 15,6% în 2010.
Volum-record de credite co-garantate de către stat
2012 a fost un an bun şi în ceea ce priveşte numărul achiziţiilor de locuinţe, segment susţinut din plin de programul Prima Casă. Potrivit unor date preliminare, anul trecut a adus un record în ceea ce priveşte tranzacţiile încheiate prin intermediul programului guvernamental. Astfel, până la nivelul lunii octombrie a anului trecut, numărul total al garanţiilor contractate de către români ajunsese la 74.000, cu un volum de 2,9 milioane de euro. Spre comparaţie, la jumătatea lunii decembrie 2011, aproape 49.500 de români contractaseră credite prin programul Prima Casă, cu o valoare cumulată de 1,975 miliarde de euro. Cu alte cuvinte, în decursul a doar zece luni, românii au contractat aproximativ 24.000 de credite co-garantate de către stat, cu o valoare cumulată de circa 900 de milioane de euro. Spre comparaţie, în 2011 au fost accesate circa 18.300 de împrumuturi, în valoare de aproximativ 700 de milioane de euro. În 2010, pe de altă parte, statul a aprobat 20.980 de împrumuturi, acestea ridicându-se la un total de 850 de milioane de euro. În 2009, au fost aprobate 10.100 de împrumuturi, în valoare totală de 424 milioane de euro.
Prima Casă continuă, dar sub spectrul schimbării
Cum se întrevede, în acest context, anul ce tocmai a început? Sub auspicii pozitive, dar parţial marcat de incertitudini. După ce a decis anul trecut suplimentarea cu 200 de milioane de euro a fondurilor alocate pentru programul Prima Casă (ceea ce echivalează cu credite în valoare totală de 400 de milioane de euro), guvernul a hotărât că programul va continua în forma actuală şi anul acesta, însă în limita fondurilor rămase neutilizate anul trecut. Pe de altă parte, într-un program al guvernului USL pe 2013-2016 acesta vorbeşte despre intenţia de transformare a programului Prima Casă în „Noua Casă”, prin care vor putea fi accesate doar locuinţe noi. Oficialii Executivului nu au dat însă mai multe detalii despre momentul implementării noilor norme sau despre fondurile care ar urma să fie alocate în acest sens. Este de aşteptat ca o asemenea măsură restrictivă să ducă la o scădere sensibilă a volumului de tranzacţii, în condiţiile în care cea mai mare parte dintre locuinţele achiziţionate prin intermediul programului au fost din blocuri vechi.
În acest context, dacă te decizi ca anul acesta să vinzi sau să cumperi o locuinţă, te îndemnăm să începi să te pregăteşti de pe acum. www.imobiliare.ro a cerut pentru tine câteva sfaturi de la brokeri imobiliari:
Dacă vrei să cumperi:
1. Analizează-ţi motivaţia!
Înainte de a porni în căutarea unei proprietăţi, defineşte-ţi clar obiectivele. Ai în vedere o achiziţie în scop investiţional sau îţi doreşti o casă pentru tine, în care să locuieşti mulţi ani de acum încolo, poate chiar toată viaţa? Pentru că, pentru cele două categorii de cumpărători, elementele decisive pentru încheierea unei tranzacţii pot fi semnificativ diferite.
În cazul în care eşti investitor, ai nevoie să porneşti de la o analiză de piaţă amănunţită şi să iei în calcul nu doar preţul şi localizarea unei locuinţe, ci şi randamentul pe care aceasta ţi l-ar putea aduce. În actuala situaţie de piaţă, calculele sunt mai uşor de făcut în cazul închirierii decât în cel al revânzării.
Pe de altă parte, dacă eşti cumpărător final şi ai nevoie de o casă – pe care ţi-o poţi şi permite, evident -, atunci anul ce tocmai a început poate fi momentul potrivit să faci acest lucru. Nicu Dinu, proprietarul firmei Legal Partner, îţi recomandă să cauţi până când vei “simţi” că ai găsit ceea ce ţi se potriveşte. Orice ar spune unii şi alţii, achiziţia unei case este o decizie emoţională, în care acest factor ocupă adesea un loc mai important decât preţul sau localizarea, explică Dinu.
2. Gândeşte-te la nevoile tale pe termen lung!
Având în vedere că decizia de achiziţie a unei locuinţe îţi va influenţa viaţa o bună perioadă de acum încolo – în unele cazuri zeci de ani -, este necesar să-ţi analizezi îndeaproape nevoile, atât pe cele actuale, cât şi pe cele potenţiale (ex.: poate că în câţiva ani vei avea copii). În actualul context de piaţă, spune Iulian Niculae, directorul general al agenţiei Victoria Consult, factorul decisiv în alegerea unei locuinţe este, cel mai adesea, preţul; pe parcursul timpului însă, se poate dovedi că elemente precum gradul de confort, accesul, apropierea de mijloacele de transport sau cheltuielile de întreţinere a unei locuinţe sunt mult mai importante. Cea mai ieftină ofertă nu este neapărat şi cea mai bună, motiv pentru care ar trebui să analizezi şi proprietăţile cu un preţ uşor mai ridicat, pentru a vedea ce poţi obţine cu doar câteva mii de euro în plus, recomandă Niculae.
3. Verifică proprietatea înainte!
În funcţie de tipul proprietăţii pe care vrei s-o achiziţionezi, sunt câteva elemente pe care trebuie să le iei în calcul în calitate de cumpărător, este de părere Nicu Dinu. Pentru locuinţele noi, interesează-te cine a construit, cât a construit, cere un istoric al construcţiei, informează-te cu privire la autorizaţiile şi planurile clădirii. Este necesar, de asemenea, sfatul unui specialist în construcţii.
Dacă te gândeşti la un apartament vechi, verifică mai întâi ca blocul în care este situat să nu fie pe lista celor cu risc seismic. Apoi, află care sunt costurile de întreţinere ale locuinţei, atât pe timp de vară, cât şi, mai ales, pe timp de iarnă. Ia în calcul eventualele reparaţii pe care va trebui să le faci prin casă după ce te-ai mutat.
4. Optează pentru o locuinţă în stare proastă dacă vrei să renovezi!
Dacă te afli în căutarea unui apartament vechi pe care să-l renovezi ulterior după placul tău, caută mai degrabă unul care să se afle într-o stare cât mai proastă la interior (dar amplasat într-un bloc bun), spune Victor Zaharia, managing partner al agenţiei Move Real Estate. Asta pentru că investiţia în renovarea unei locuinţe fără îmbunătăţiri va fi aceeaşi ca în cazul unei proprietăţi similare, dar care se află într-o stare mai bună la momentul cumpărării. În plus, diferenţa de preţ dintre două astfel de locuinţe poate ajunge cu uşurinţă şi la 5.000 de euro.
Dacă vrei să vinzi:
1. Analizează-ţi motivaţia!
Ca şi în cazul cumpărătorilor, există şi două categorii de vânzători: cei care vor să „testeze” piaţa, să vadă “cât mai face casa lor”, şi cei care trebuie să vândă din diverse motive (nu-şi mai pot permite să plătească creditul, au o casă prea mică sau prea mare pentru nevoile lor, trebuie să se mute în alt oraş etc.). Nicu Dinu spune că proprietarii din prima categorie nu ar trebui să vândă, în vreme ce adevăraţii „vânzători”, cei care ar trebui să încheie o tranzacţie anul acesta, sunt cei din a doua categorie.
2. Stabileşte „preţul corect”!
Ca vânzător, Victor Zaharia îţi recomandă să fii foarte atent cum te poziţionezi din punct de vedere al preţului. După o lună-două de la scoaterea proprietăţii pe piaţă, verifică unde eşti: câte telefoane, câte vizite ai avut, cum au evoluat preţurile unor locuinţe similare între timp etc. Nu te aştepta ca piaţa să-şi revină, iar preţurile să-şi reia trendul crescător anul acesta. Piaţa se află în continuare pe un trend descendent, iar cu cât vei tărăgăna tranzacţia, cu atât cresc şansele de a obţine un preţ mai mic.
3. Apelează la serviciile unui agent bun!
Iulian Niculae recomandă vânzătorilor să apeleze la serviciile unei agenţii imobiliare din zona în care se află imobilul şi să ceară acesteia analize şi informaţii privind preţul zonei, valoarea reală de tranzacţionare pentru locuinţe similare. Un bun agent imobiliar va şti întotdeauna să vândă o proprietate într-un timp rezonabil şi la cel mai bun preţ ce se poate obţine în mod realist pe piaţa imobiliară la un moment dat. Pentru a găsi un astfel de specialist, caută informaţii despre performanţa şi rezultatele unei anumite agenţii sau ale unui broker anume.
4. Cere sfatul unor specialişti!
Pentru o tranzacţie reuşită, Nicu Dinu recomandă ca, pe lângă consultarea unui agent imobiliar bun, să ceri şi sfatul unor specialişti în domenii conexe celui imobiliar. Astfel, sfatul unui notar este obligatoriu, iar în anumite cazuri mai dificile se poate impune şi ajutorul unui avocat. Totodată, este bine să ceri părerea şi unui constructor, instalator sau architect, în vederea evitării unor probleme ulterioare. Niciodată nu se ştie dacă un sfat nu salvează mult mai mult decât onorariul plătit, avertizează reprezentantul Legal Partner.
