În cei mai bine de trei ani de recesiune, mulţi dintre cei care îşi doreau o locuinţă şi-au trecut planurile în aşteptare.
În actualul context de piaţă, majoritatea potenţialilor cumpărători de locuinţe se întreabă dacă acesta este un moment potrivit pentru a încheia o tranzacţie. Dincolo de atmosfera de incertitudine resimţită pe plan economic – pe plan local, dar şi global -, speranţa ca preţurile să mai scadă este, de multe ori, cea care ţine clienţii în loc.
Prin prisma unei tranzacţii recent încheiate, Ion Iancu este de părere că, atunci când ai nevoie să cumperi o locuinţă şi-ţi planifici în mod realist să faci asta, orice moment poate fi potrivit. Şi când vinzi o casă e la fel, crede el. Astfel, preţul va reflecta dorinţa cumpărătorului de a cumpăra şi cea a vânzătorului de a vinde, reprezentând intersecţia dintre cele două. Iancu recunoaşte că mulţi aşteaptă acum ca preţurile să mai scadă, însă nimeni nu poate şti cu certitudine cum va evolua piaţa. „Nimic nu poate să-mi garanteze că e un moment propice să cumpăr sau nu”, spune el.
După discuţii purtate cu o serie de consultanţi din piaţă, dar nu numai, www.imobiliare.ro îţi prezintă, în cele de mai jos, o listă de patru motive ce ţi-ar putea da curaj să treci la acţiune dacă te afli în căutarea unei locuinţe.
1. Este o piaţă a cumpărătorului
George Marcu, directorul agenţiei Green Angels, spune că unul dintre cele mai importante avantaje pentru cel care-şi doreşte o locuinţă este că piaţa se află încă într-un punct în care el deţine „puterea” în relaţia cu vânzătorul. O asemenea poziţie este extrem de avantajoasă în momentul negocierii preţului, clientul cumpărător având un cuvânt de spus în stabilirea valorii finale de achiziţie, spre deosebire de anii de boom.
2. Preţuri relativ stabile
Claudiu Haţegan, broker/owner al agenţiei Klauss & Partners, spune că, din experienţa sa, preţurile de tranzacţionare pe segmentul rezidenţial s-au stabilizat în ultimele şase luni, ele situându-se în momentul de faţă la un minim istoric. Piaţa se află acum într-un punct în care, pentru ofertele bine poziţionate ca preţ, se încheie tranzacţii. În astfel de cazuri, crede reprezentantul Klauss & Partners, valorile de vânzare nu vor mai scădea cu mult în perioada următoare, pentru că cerere există în piaţă. Pe de altă parte, pentru ofertele care au un preţ peste medie, proprietarii vor fi nevoiţi să-şi mai reducă pretenţiile, pentru că nu vor vinde – aceasta nu va fi însă o ieftinire reală, adică o scădere concretă a preţului de tranzacţionare.
3. În piaţă pot fi găsite oportunităţi
Ion Iancu se numără printre cei care au „luat taurul de coarne” în 2012. „Am început să cochetez cu ideea de a mă muta într-un apartament mai bun decât cel în care stăteam pe la sfârşitul anului trecut”, povesteşte el. La vremea aceea, locuia într-o locuinţă cu trei camere într-un bloc din cartierul Militari şi voia să se mute într-o unitate locativă similară, dar situată într-o zonă mai bine cotată a Capitalei, respectiv Domenii. Avea în minte un buget de 100.000-110.000 de euro, iar în urmă cu câteva săptămâni a început să cerceteze mai serios piaţa. După câteva zile de căutări, a identificat ceea ce lui i s-a părut o oportunitate: un apartament cu trei camere, cu o suprafaţă utilă de 109 metri pătraţi, amplasat într-un bloc finalizat în 2007, din zona Domenii. Proprietatea avea un preţ cerut de 135.000 de euro, dar a reuşit să negocieze până la 125.000 de euro, după care a încheiat rapid tranzacţia. Nu a mai aşteptat să vândă apartamentul pe care îl avea deja, ci a contractat un credit, urmând ca după aceea să vândă vechea locuinţă pentru a achita o parte din împrumut (în momentul de faţă are vechiul apartament la vânzare, cu 67.500 de euro). Ion Iancu a acceptat să plătească mai mult decât bugetul pe care şi-l setase iniţial pentru că suprafaţa locuinţei era mai mare decât ceea ce ar fi sperat, respectiv 109 metri pătraţi utili, iar locuinţa făcea parte dintr-un bloc nou-construit.
Iulian Niculae, directorul general al agenţiei Victoria Consult şi agentul care a asistat cumpărătorul în această tranzacţie, estimează că, în perioada de boom, un astfel de apartament – în fapt, un penthouse, mai mare decât o locuinţă obişnuită cu trei camere din acelaşi imobil – s-ar fi vândut cu 260.000-270.000 de euro.
4. Oferta de proprietăţi bune este limitată
La întrebarea „E sau nu momentul potrivit să cumperi o locuinţă?”, Iulian Niculae nu dă un răspuns univoc – „Important e ceea ce cauţi”, spune el. „Piaţa s-a nişat foarte mult, aşa că tendinţa de a generaliza este periculoasă”, adaugă. Reprezentantul Victoria Consult dă exemplul zonei în care activează cu precădere: Domenii. Aici – ca de altfel în majoritatea cartierelor bucureştene – apartamentele cele mai căutate sunt cele bine poziţionate, amplasate în blocuri construite după cutremurul din 1977. Pe acest segment însă, oferta este foarte limitată. Acesta este motivul pentru care, atunci când o astfel de ofertă apare în piaţă, se tranzacţionează foarte repede. Este greu de crezut că, pe această nişă, preţurile vor mai scădea cu mult în perioada următoare, crede Niculae. În condiţiile unei cereri ridicate şi unei oferte reduse, este logic ca, în perioada următoare, preţurile să se menţină la nivelul actual.
Altfel stau lucrurile însă când vine vorba de apartamentele situate în blocurile construite înainte de 1977. Aici, oferta e foarte mare, iar preţurile sunt şi ele atractive – Niculae dă exemplul unei locuinţe cu trei camere într-un bloc vechi din Domenii, ce are o suprafaţă utilă de aproape 60 de metri pătraţi şi se poate tranzacţiona undeva între 55.000 şi 60.000 de euro. Cu toate acestea, cererea pe un astfel de segment este redusă, dat fiind că astfel de blocuri se află foarte aproape de sfârşitul duratei lor de viaţă. Într-un asemenea context, este de aşteptat ca proprietarii să mai scadă preţurile în perioada următoare, din cauza faptului că nu au cerere.
Cu alte cuvinte, conchide Niculae, înainte să spui dacă e sau nu momentul potrivit să cumperi o locuinţă, trebuie să ştii ce cauţi, iar apoi să cunoşti foarte bine zona şi segmentul de piaţă respectiv – să ştii ce oferte există, ce se cere, ce se vinde.
Momentul potrivit sau locuinţa potrivită?
Momentul oportun pentru a face o achiziţie este atunci când cumpărătorul a găsit o locuinţă ce îi oferă pachetul complet – un preţ avantajos pentru o locuinţă în zona vizată, cu suprafaţa distribuită după nevoile lui, într-un imobil dezvoltat conform standardelor etc.
Preţul unei locuinţe este doar unul dintre factorii care ar trebui să influenţeze decizia cumpărătorului de a face o achiziţie. Atitudinea clienţilor care preferă să mai aştepte înainte de a cumpăra nu este total nerealistă, însă scăderea preţurilor va fi una moderată şi, cel mai probabil, va avea un efect mai mare asupra locuinţelor din blocurile vechi. Pe segmentul nou, este greu de crezut că vor exista scăderi majore , având în vedere preţul oţelului-beton (material de baza în construcţiile rezidenţiale), care a cunoscut creşteri semnificative în ultima perioadă.
Andreea Tudor, business developer în cadrul More Real Estate Services
Evolutia detaliata in ultimele 12 trimestre se poate observa in cele doua grafice alaturate, click pe imagini pentru marire.
