În ce fel de locuințe merită să investești după 6 ani de criză?

O creștere a prețurilor similară cu cea din perioada de boom nu este de așteptat prea curând.

După șase ani de recesiune, interesul pentru investiții imobiliare este în creștere. Pe o piață încă slăbită, se impune însă o precauție sporită pentru a identifica acele proprietăți cu adevărat „rentabile”.

Pentru ca o locuință să fie atractivă din punct de vedere investițional, ea ar trebui să ofere un randament anual de minimum 6% din închiriere, este de părere George Marcu, broker/owner al agenției Green Angels și președintele Asociaţiei Profesionale a Agenţilor Imobiliari din România (APAIR). Cu alte cuvinte, pentru a considera că ai făcut o „afacere”, dacă achiziționezi un imobil cu 50.000 de euro, ar trebui să obții o chirie netă (după plata taxelor) de minimum 250 de euro pe lună. Potrivit lui Marcu, în piață există o cerere reală pentru achiziții în scop investițional în momentul de față. Nu de puține ori însă, oferta nu este pe măsura cerințelor unor asemenea cumpărători, fiindcă multe proprietăți din această categorie au încă un preț prea mare raportat la venitul pe care îl pot genera.

Localizarea, un factor-cheie
Poate mai mult decât în cazul cumpărării unei locuințe pentru uzul propriu, când vine vorba de o investiție, localizarea este extrem de importantă: de aceasta depinde „viabilitatea” unei oferte în piață – dacă vei reuși să o închiriezi sau nu. Prin urmare, contează foarte mult apropierea de mijloacele de transport în comun (în special metrou, în Capitală), dar și de alte puncte de interes (centre comerciale, parcuri, școli, grădinițe etc.). „Eu n-aș cumpăra cu 50.000 de euro un apartament nou la marginea orașului”, spune oficialul APAIR.

Garsonieră sau 2 camere în bloc vechi, aproape de metrou
Dincolo de amplasament, bugetul este principalul factor restrictiv într-o tranzacție făcută în scop investițional – asta înseamnă că, în funcție de capitalul de care dispui, te poți orienta spre un anumit tip de proprietate. În București, spre exemplu, cu un buget mic spre mediu poți „aspira” la o locuință într-un bloc vechi într-una dintre zonele semicentrale ale orașului: cu 30.000 de euro poți cumpăra o garsonieră, iar cu 50.000 de euro un apartament cu două camere într-un cartier precum Titan sau Dristor, extrem de populare în rândul chiriașilor, dar și al cumpărătorilor finali. În ceea ce privește anul construcției, ar trebui să eviți proprietățile foarte vechi (construite înainte de cutremurul din 1977), chiar dacă acestea au un preț mai bun, din cauza duratei mai mici de viață și din cauza cheltuielilor mai mari pe care le vor genera în timp.

Cu cât bugetul alocat achiziției crește, cu atât poți avea „pretenții” mai mari, atât în ceea ce privește zona, cât și anul construcției. Cu 100.000 de euro, spre exemplu, îți poți permite un apartament nou, cu două camere, într-o zonă centrală. Cu 150.000 de euro, te poți orienta spre un apartament cu trei camere, într-un bloc nou dintr-o zonă centrală, ultracentrală sau chiar în nordul Capitalei (în apropiere de parcul Herăstrău).

Caută proprietăți ușor vandabile în caz de nevoie!
Un factor important de care un investitor ar trebui să țină cont este gradul de lichiditate al proprietății achiziționate – în caz de nevoie, aceasta trebuie să poată fi vândută rapid, fără probleme, în condiții financiare favorabile, pentru a permite recuperarea prețului plătit inițial. În ceea ce privește șansele obținerii unui profit rapid din revânzare, „cumpătarea” ar fi cuvântul-cheie. „Nu vom mai avea un 2008 prea curând. Mă aștept la o stabilizare a prețurilor, după care la o apreciere într-un ritm de 1-3% pe an (pe termen mediu, n.red.)”, spune reprezentantul Green Angels. În opinia sa, pe segmentul mediu, apartamentele din blocurile vechi rămân proprietățile cu gradul cel mai mare de lichiditate din piață, pentru simplul motiv că nu există (suficiente) proiecte noi comparabile din punctul de vedere al localizării și prețului.