Se dau ca „pâinea caldă”: apartamente noi mai ieftine decât cele vechi!

În ultimii ani au apărut tot mai multe ansambluri rezidențiale destinate populației cu venituri medii spre mici.

Dacă în perioada de boom a pieței imobiliare majoritatea noilor dezvoltări rezidențiale se situau (mult) peste posibilitățile financiare ale „românului de rând”, recesiunea a dus la conturarea unui segment neglijat până atunci, respectiv locuințele pentru clasa medie. Activitatea intensă de construcții consemnată în ultimii ani în zona de sud a Capitalei, la granița dintre București și Popești Leordeni, reprezintă un bun exemplu în această privință.

Povestea unui dezvoltator „de criză”: 10 proiecte în 5 ani
Giorgică Baicu, antreprenor (proprietarul unui business în producția de încălțăminte și marochinărie), se numără totodată printre cei câțiva oameni de afaceri autohtoni care au contribuit la dezvoltarea imobiliară fulminantă a acestei zone în ultimii ani. Și-a început activitatea în domeniu în plină criză, mai exact în anul 2010, când a construit primul său bloc – o investiție de aproximativ 700.000-800.000 de euro – în zona Șoseaua Olteniței, la intrarea din București în Popești Leordeni. Cele 24 de apartamente – garsoniere și două camere – se situau toate sub pragul de preț de 60.000 de euro prevăzut de programul Prima Casă. „Rețeta” s-a dovedit una de succes, astfel că a vândut majoritatea locuințelor în circa cinci luni de zile.

Acesta a fost doar primul pas. În 2011, Baicu a demarat lucrările la cel de-al doilea bloc – Corvaris 2 –, amplasat chiar vizavi de cel dintâi și compus din 33 de apartamente. De data aceasta, a inclus în proiect și unități locative cu trei camere la sub 60.000 de euro. Și aici, locuințele au fost contractate, în mare parte, înainte de livrarea ansamblului, în anul 2012.

Pe fundalul cererii crescute din partea cumpărătorilor, lucrurile au luat un avânt considerabil. Antreprenorul s-a orientat spre zona Dimitrie Leonida, din apropierea stației de metrou cu același nume, unde și oferta de terenuri pretabile pentru construcții era mai generoasă. Aici a dezvoltat (fie singur, fie în asociere) o serie de alte proiecte: Corvaris 3 (format din 60 de apartamente), Corvaris 4 (60 de locuințe), Corvaris 5 (trei blocuri cu 112 unități locative), Corvaris 6 (25 de apartamente) și Corvaris 9 (51 de apartamente), ultimul aflat momentan în lucru. În zona Șoseaua Olteniței, dezvoltatorul a mai început anul trecut alte două proiecte, respectiv un bloc de 30 de locuințe (Corvaris 7, situat chiar la „granița” dintre București și Popești Leordeni) și un altul de 40 de apartamente (Corvaris 8, situat lângă primele două blocuri). Ambele sunt vândute în mare parte și așteaptă să fie finisate după preferințele clienților. „Rețeta” tuturor acestor noi proiecte este aceeași: apartamente cu până la trei camere, toate sub pragul-etalon de 60.000 de euro prevăzut de Prima Casă.

Lucrurile nu se opresc însă aici. Pe un teren de 7.000 de metri pătrați din zona Dimitrie Leonida, Baicu a început recent lucrările la un complex mai îndrăzneț – ansamblul rezidențial Corvaris 10 –, ce va fi format din patru blocuri cu un total de 200 de unități locative. În cadrul acestui proiect, prețurile pornesc de la circa 19.900 de euro (cu TVA inclusă) pentru o garsonieră de 25 de metri pătrați utili, de la 39.900 de euro (cu TVA inclusă) pentru un apartament cu două camere de aproape 40 de metri pătrați utili și de la 54.500 de euro (TVA inclusă) pentru o unitate locativă cu trei camere, de 75 de metri pătrați utili (cu tot cu balcon). Dezvoltatorul mărturisește că tot în zonă mai deține, împreună cu niște asociați, un alt lot, unde urmează să demareze un complex de circa 300 de locuințe anul viitor.

Prețurile competitive, „secretul succesului”
Exemplul acestui antreprenor nu este unul singular. Cătălin Grigore, managerul general al agenției Sud Rezidențial, descrie activitatea de dezvoltare din zona de sud a Bucureștiului ca fiind în plină „floare”: se poate spune că apetitul dezvoltatorilor pentru construcții este chiar mai mare decât anul trecut, astfel că aproape în fiecare săptămână este lansat câte un proiect nou.

Care este „secretul succesului” tuturor acestor ansambluri? Deși aici ar putea fi enumerate o serie de avantaje (cum ar fi apropierea de mijloace de transport în comun, inclusiv metrou), „secretul” este unul singur, recunoaște Grigore, și anume prețul. Acesta spune că, în momentul de față, valorile de tranzacționare practicate pentru unitățile locative nou-construite din zona de sud pornesc de la circa 700 de euro pe metru pătrat util (sumele diferă în funcție de proiect, de localizarea acestuia, de etajul apartamentului etc.).

Fără îndoială, un asemenea nivel de preț face o concurență serioasă apartamentelor din blocurile vechi. În acest context, precizează managerul Sud Rezidențial, cumpărătorii fac rezervări nu doar înainte de finalizarea ansamblurilor, ci chiar și înainte de începerea lucrărilor de construcție. Asta pentru că o bună parte din proiectele din zonă au deja o „istorie”, o „carte de vizită”, respectiv blocurile deja construite, pe care potențialii clienți le pot vizita pentru a avea o certitudine legat de ceea ce vor să cumpere. Prețurile mai mici de 1.000 de euro pe metru pătrat util reprezintă o realitate acceptată și de către vânzători. „Dezvoltatorii au învățat că un preț mai mic înseamnă un rulaj mai mare”, motivează Grigore.

Noua Casă, efect de bumerang pentru construcțiile noi?
Cât de important este programul Prima Casă pentru funcționarea acestui segment de piață? Foarte important, spune Grigore, precizând că, în zona de sud a Bucureștiului, circa 75% dintre achizițiile de locuințe noi au loc prin intermediul unui credit co-garantat de către stat. Și Baicu recunoaște rolul semnificativ al programului guvernamental. În opinia sa, în absența acestei facilități de finanțare, o mare parte din proiectele din București s-ar opri.

În ceea ce privește posibilitatea transformării programului Prima Casă în Noua Casă, jucătorii din această piață nu se arată neapărat foarte optimiști. „Nu știu de ce ar trebui să modificăm ceva ce merge. Așteptăm să vedem Noua Casă, ce efecte o să aibă”, spune managerul Sud Rezidențial. Acesta este de părere că, deși la prima vedere pare că o asemenea inițiativă ar favoriza construcțiile noi, în detrimentul pieței second-hand, în realitate ea ar putea genera un „efect de bumerang”. Asta pentru că, în momentul de față, o parte din cumpărătorii de locuințe noi sunt de fapt oameni care decid să se mute dintr-un bloc vechi. „Banii se învârt pe piața rezidențială și mare parte provin și de la aceste apartamente vechi”, explică Grigore.