Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
22 iun. 2016

Atenție, cumpărători: costurile „ascunse” pot scădea randamentul unei investiții cu până la 30%!

scris de Adriana Lefter in categoria Ştiri imobiliare, Ştirea zilei

O marjă de profit satisfăcătoare pentru o locuință închiriată ar fi cuprinsă între 6% și 8% pe an.

Pe fondul ieftinirilor din imobiliare și scăderii dobânzilor la depozite din ultimii ani, investițiile în locuințe au redevenit atractive, majoritatea cumpărătorilor având în vedere închirierea ulterioară. Dacă te numeri printre cei interesați de așa ceva, cu siguranță că primul lucru pe care îl ai în vedere este randamentul pe care-l poți obține dintr-o asemenea achiziție.

http://www.dreamstime.com/stock-photography-invest-real-estate-image8112292

Dincolo de calculele brute, inițiale, este bine să ții seama de o serie de cheltuieli suplimentare, ce vor influența profitul obținut pe termen lung. „Investiția imobiliară este ca o mică afacere, discutăm de produs, respectiv proprietatea în cazul de față, astfel încât apar costuri aferente închirierii, ce includ partea de marketing, mentenanța, taxe pe veniturile obținute și alte impozite ce trebuie achitate”, spune Florin Poștoacă, Manager Departament Investiții în cadrul agenției imobiliare Nordis.

Potrivit reprezentanților companiei, randamentul anual rezultat din închirierea unei locuințe bune este, în acest moment, cuprins între 6% și 8% pe an – nivel ce poate fi chiar depășit în anumite situații. Există însă și cazuri în care, pentru același tip de proprietate, marja anuală de profit poate fi semnificativ diminuată, cu o marjă de până la 30% chiar, ca urmare a unor cheltuieli suplimentare – pe care, de regulă, cumpărătorii tind să nu le ia în calcul.

Acestea pot fi împărțite în trei categorii:

I. Factori ce pot influența profitul unei investiții încă de la achiziție:

1. Modul de finanțare:
Dacă locuința nu este achiziționată cu cash, ci prin finanțare bancară, costul creditului va trebui scăzut din profit. Dobânzile și taxele bancare diferă foarte mult în funcție de bancă, de moneda în care se ia creditul, de scoringul beneficiarului, de momentul în care se solicită împrumutul. Pentru perioada de rambursare, rata de profit trebuie raportată la dobânda anuală, ambele calculate în aceeași monedă. „Indicat este să existe un raport optim calculat după interesele financiare personale, între avansul achitat și suma împrumutată. Astfel, dacă plătiți un avans mai mare, se poate închide creditul mai rapid, deci costurile cu dobânda sunt mai mici, dar, totodată, nu va indisponibilizați toată suma necesară achiziției.”, subliniază oficialii companiei.

2. Taxele notariale:
Deși costurile aferente transferului de proprietate sunt rezonabile în România, trebuie ținut cont și de acestea. Către notariat se achită între 1,2 și 1,4% din prețul de achiziție – sumă ce include onorariul notarului, dar și taxele către ANCPI (Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară), pentru intabularea dreptului de proprietate.

3. Consultanța:
Având în vedere că este vorba de o investiție, ajutorul unui agent imobiliar cu experiență este recomandat. „Costul acestor servicii variază între 2 și 3% din prețul tranzacției, avantajele sale principale fiind: accesul la cele mai bune oportunități de investiție imobiliară din piață, consultanță de specialitate privind procesul de achiziție și apoi cel de închiriere, economie de resurse și mai ales de timp.”, explică reprezentanții Nordis.

II. Impozite:

1. Taxele pe proprietate:
Din 2016, impozitele anuale pe proprietate, colectate de catre administrațiile financiare locale, sunt diferite în funcție de destinația locuinței, respectiv rezidențială sau comercială/de birouri, și reprezintă un anumit procent din valoarea de achiziție sau de evaluare a proprietății. Astfel, dacă chiriașul înființează un sediu de companie în proprietatea închiriată și își deduce cheltuielile cu utilitățile, impozitul anual pe proprietate poate crește semnificativ.

De exemplu, în cazul în care proprietatea este folosită pentru locuință, în sectorul 1 al Bucureștiului acest impozit este de de 0,2% din valoarea proprietății; dacă însă este închiriată către o persoană juridică cu activitate comercială sau de birou, impozitul va fi majorat până la 1,2%.

Impozitul pe proprietate se plătește către DGITL (Direcția Generală de Impozite și Taxe Locale) în raza căreia se află casa sau apartamentul.

2. Impozitul pe venit:
Impozitul anual pe venituri din chirii (venituri din cedarea folosinței bunurilor) este de 12% din valoarea totală a chiriei pe un an, la care se adaugă 5,5% contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS), pentru o singură proprietate (prima), dar ajunge la 16% din valoarea lunară a chiriei, la care se adaugă 5,5% CASS pentru următoarele imobile.

Impozitul pe venitul din chirii se plătește la administrația finanaciară locală pe raza căreia își are domiciliul proprietarul (contribuabilul care realizează venitul).

III. Costuri de amenajare și mentenanță:

1. Mobilarea:
În funcție de tipul de proprietate, între 80 și 90% dintre chiriașii români preferă locuințele mobilate și cu băi și bucătării echipate. O amenajare minimă pentru închiriere se va face cu cel puțin 10% din prețul de achiziție, estimează oficialii Nordis. Astfel, o garsonieră mai ieftină, într-o zonă periferică, are cel mai mic preț de cumpărare, cel mai mic buget de amenajare, dar va avea și cele mai mici chirii lunare, în timp ce un apartament cu două, trei sau patru camere, într-o zonă bună, va necesita mult mai mulți bani cu achiziția și amenajarea, dar și chiria lunară va fi semnificativ mai mare.

2. Renovarea:
În mod normal, proprietarului îi revin o serie de cheltuieli de mentenanță a locuinței. Astfel, la terminarea unui contract de inchiriere, acesta ar trebui să se ocupe de curățenia generală, vopsitul pereților, schimbarea mochetelor (eventual), reparații la mobilier, echipamente sanitare și electrocasnice. Totodată, trebuie avută în vedere și înlocuirea bunurilor deteriorate la 5-7 ani, în funcție de cât de bine sunt întreținute de chiriași.

3. Pierderile în caz de neocupare:
Dacă apartamentul rămâne gol o lună (sau mai multe), proprietarul va trebui să achite, din buzunarul propriu, cheltuielile curente cu întreținerea spațiilor comune; acestea se vor adăuga la chiria pierdută în acest răstimp și se vor scădea, automat, din profitul anual.

Sfatul Nordis:

„Mai bine stabiliți o chirie medie de piață, pentru atragerea unor chiriași stabili, decât o chirie mai mare, dar care va aduce o fluctuație mai mare de chiriași și cu perioade mai lungi în care locuința va sta goală și va trebui să acoperiți întreținerea spațiilor comune și să suportați neîncasarea chiriei, care se scade din profitul anual. Din experiența Nordis, marja de chirie pe care o puteți scădea pentru a fi în zona de închiriere rapidă este de 5-10%.”

Părerile cititorilor
2 păreri
  • Daniel

    Cele spuse mai sus sunt lucruri evidente, cunoscute de toata lumea, iar in privinta impozitelor, un broker nu este nici notar pentru a va spune taxele notariale, nici lucrator anaf pentru a va spune taxa impozitului, insa toata lumea stie despre impozitul de 16%, sanatate 5.5%, daca cumperi prin agentie mai vor si aia vreo 3%, mobilarea si renovarea o faci din buzunarul tau, ca doar nu vrei sa-ti renoveze vecinul apartamentul sau sa-ti plateasca el impozitele…. evident ca dupa vreo 5 ani trebuie schimbata parte din mobilier si o zugraveala…

    Brokerul iti face intermedierea, adica te pune in contact cu proprietarul apartamentului, de restul te informezi singur… sau platesti pentru a obtine informatii…

    Nu „ascunde” nimeni costurile, doar ca nimeni nu furnizeaza informatiile gratis, daca le-ai fi platit brokerilor respectivi o factura de consultanta imobiliara, cu siguranta ti-ar fi raspuns intrebarilor.

  • BV

    Oare cine „ascunde” costurile?

    Analizez eventualitatea unei investitii imobiliare, dar absolut NIMENI nu mi-a pomenit despre costuri, dimpotriva, toti brokerii mi-au vorbit despre „randamente foarte profitabile” si amortizari in cca. 10 – 12 ani. In realitate, amortizarea se realizeaza in circa 20 de ani.
    Am intrebat pe cativa brokeri care este nivelul impozitelor pe care ar urma sa le platesc, dar fara exceptie mi-au raspuns ca nu stiu. Pareau sinceri.

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Achizițiile de imobile în iulie 2020: creștere față de iunie, scădere ușoară față de iulie 2019

În București, Ilfov, Cluj și Constanța activitatea de tranzacționare imobiliară s-a intensificat în primele șapte luni ale acestui an, comparativ cu perioada similară din 2019. Potrivit celor mai recente...

citește mai departe
2 în 1: investiție plus casă de vacanță într-un complex turistic montan din România. Murotti Valley va cuprinde 1.000 de vile, plus hotel și alte facilități

Iubitorii vacanțelor la munte pot profita de oportunitățile de investiție oferite de un ansamblu imobiliar proaspăt lansat pe piața locală. Alessio Karkhi și Nicu Hagivreta, doi oameni de afaceri...

citește mai departe
Cele mai active șapte zone imobiliare din Sectorul 2 al Capitalei. Cu cât s-au vândut aici apartamentele

La nivel de sector, valoarea medie de vânzare a unui apartament a ajuns la 64.000 de euro, însă între diferite cartiere pot fi observate diferențe semnificative. Potrivit celui mai...

citește mai departe
Raportul tranzacțiilor imobiliare din Sectorul 2: apartamentele dețin majoritatea covârșitoare. Vezi prețurile DE VÂNZARE – inclusiv pe segmentul vilelor!

Per ansamblu, numărul contractelor de vânzare încheiate pe tot parcursul lui 2019 este similar cu cel consemnat în 2018. Imobiliare.ro și Analize Imobiliare au finalizat, în colaborare cu Primăria...

citește mai departe
Soluții de investiții și randamentele lor: acțiunile la bursă, proprietățile rezidențiale, aurul și depozitele bancare

Câștigul generat de fiecare tip de plasament financiar este un indicator important, dar nu singurul de luat în seamă. Ai ceva bani puși deoparte și te gândești în ce...

citește mai departe