Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
22 iun. 2016

Atenție, cumpărători: costurile „ascunse” pot scădea randamentul unei investiții cu până la 30%!

scris de Adriana Lefter in categoria Ştiri imobiliare, Ştirea zilei

O marjă de profit satisfăcătoare pentru o locuință închiriată ar fi cuprinsă între 6% și 8% pe an.

Pe fondul ieftinirilor din imobiliare și scăderii dobânzilor la depozite din ultimii ani, investițiile în locuințe au redevenit atractive, majoritatea cumpărătorilor având în vedere închirierea ulterioară. Dacă te numeri printre cei interesați de așa ceva, cu siguranță că primul lucru pe care îl ai în vedere este randamentul pe care-l poți obține dintr-o asemenea achiziție.

http://www.dreamstime.com/stock-photography-invest-real-estate-image8112292

Dincolo de calculele brute, inițiale, este bine să ții seama de o serie de cheltuieli suplimentare, ce vor influența profitul obținut pe termen lung. „Investiția imobiliară este ca o mică afacere, discutăm de produs, respectiv proprietatea în cazul de față, astfel încât apar costuri aferente închirierii, ce includ partea de marketing, mentenanța, taxe pe veniturile obținute și alte impozite ce trebuie achitate”, spune Florin Poștoacă, Manager Departament Investiții în cadrul agenției imobiliare Nordis.

Potrivit reprezentanților companiei, randamentul anual rezultat din închirierea unei locuințe bune este, în acest moment, cuprins între 6% și 8% pe an – nivel ce poate fi chiar depășit în anumite situații. Există însă și cazuri în care, pentru același tip de proprietate, marja anuală de profit poate fi semnificativ diminuată, cu o marjă de până la 30% chiar, ca urmare a unor cheltuieli suplimentare – pe care, de regulă, cumpărătorii tind să nu le ia în calcul.

Acestea pot fi împărțite în trei categorii:

I. Factori ce pot influența profitul unei investiții încă de la achiziție:

1. Modul de finanțare:
Dacă locuința nu este achiziționată cu cash, ci prin finanțare bancară, costul creditului va trebui scăzut din profit. Dobânzile și taxele bancare diferă foarte mult în funcție de bancă, de moneda în care se ia creditul, de scoringul beneficiarului, de momentul în care se solicită împrumutul. Pentru perioada de rambursare, rata de profit trebuie raportată la dobânda anuală, ambele calculate în aceeași monedă. „Indicat este să existe un raport optim calculat după interesele financiare personale, între avansul achitat și suma împrumutată. Astfel, dacă plătiți un avans mai mare, se poate închide creditul mai rapid, deci costurile cu dobânda sunt mai mici, dar, totodată, nu va indisponibilizați toată suma necesară achiziției.”, subliniază oficialii companiei.

2. Taxele notariale:
Deși costurile aferente transferului de proprietate sunt rezonabile în România, trebuie ținut cont și de acestea. Către notariat se achită între 1,2 și 1,4% din prețul de achiziție – sumă ce include onorariul notarului, dar și taxele către ANCPI (Agenția Naționala de Cadastru și Publicitate Imobiliară), pentru intabularea dreptului de proprietate.

3. Consultanța:
Având în vedere că este vorba de o investiție, ajutorul unui agent imobiliar cu experiență este recomandat. „Costul acestor servicii variază între 2 și 3% din prețul tranzacției, avantajele sale principale fiind: accesul la cele mai bune oportunități de investiție imobiliară din piață, consultanță de specialitate privind procesul de achiziție și apoi cel de închiriere, economie de resurse și mai ales de timp.”, explică reprezentanții Nordis.

II. Impozite:

1. Taxele pe proprietate:
Din 2016, impozitele anuale pe proprietate, colectate de catre administrațiile financiare locale, sunt diferite în funcție de destinația locuinței, respectiv rezidențială sau comercială/de birouri, și reprezintă un anumit procent din valoarea de achiziție sau de evaluare a proprietății. Astfel, dacă chiriașul înființează un sediu de companie în proprietatea închiriată și își deduce cheltuielile cu utilitățile, impozitul anual pe proprietate poate crește semnificativ.

De exemplu, în cazul în care proprietatea este folosită pentru locuință, în sectorul 1 al Bucureștiului acest impozit este de de 0,2% din valoarea proprietății; dacă însă este închiriată către o persoană juridică cu activitate comercială sau de birou, impozitul va fi majorat până la 1,2%.

Impozitul pe proprietate se plătește către DGITL (Direcția Generală de Impozite și Taxe Locale) în raza căreia se află casa sau apartamentul.

2. Impozitul pe venit:
Impozitul anual pe venituri din chirii (venituri din cedarea folosinței bunurilor) este de 12% din valoarea totală a chiriei pe un an, la care se adaugă 5,5% contribuție de asigurări sociale de sănătate (CASS), pentru o singură proprietate (prima), dar ajunge la 16% din valoarea lunară a chiriei, la care se adaugă 5,5% CASS pentru următoarele imobile.

Impozitul pe venitul din chirii se plătește la administrația finanaciară locală pe raza căreia își are domiciliul proprietarul (contribuabilul care realizează venitul).

III. Costuri de amenajare și mentenanță:

1. Mobilarea:
În funcție de tipul de proprietate, între 80 și 90% dintre chiriașii români preferă locuințele mobilate și cu băi și bucătării echipate. O amenajare minimă pentru închiriere se va face cu cel puțin 10% din prețul de achiziție, estimează oficialii Nordis. Astfel, o garsonieră mai ieftină, într-o zonă periferică, are cel mai mic preț de cumpărare, cel mai mic buget de amenajare, dar va avea și cele mai mici chirii lunare, în timp ce un apartament cu două, trei sau patru camere, într-o zonă bună, va necesita mult mai mulți bani cu achiziția și amenajarea, dar și chiria lunară va fi semnificativ mai mare.

2. Renovarea:
În mod normal, proprietarului îi revin o serie de cheltuieli de mentenanță a locuinței. Astfel, la terminarea unui contract de inchiriere, acesta ar trebui să se ocupe de curățenia generală, vopsitul pereților, schimbarea mochetelor (eventual), reparații la mobilier, echipamente sanitare și electrocasnice. Totodată, trebuie avută în vedere și înlocuirea bunurilor deteriorate la 5-7 ani, în funcție de cât de bine sunt întreținute de chiriași.

3. Pierderile în caz de neocupare:
Dacă apartamentul rămâne gol o lună (sau mai multe), proprietarul va trebui să achite, din buzunarul propriu, cheltuielile curente cu întreținerea spațiilor comune; acestea se vor adăuga la chiria pierdută în acest răstimp și se vor scădea, automat, din profitul anual.

Sfatul Nordis:

„Mai bine stabiliți o chirie medie de piață, pentru atragerea unor chiriași stabili, decât o chirie mai mare, dar care va aduce o fluctuație mai mare de chiriași și cu perioade mai lungi în care locuința va sta goală și va trebui să acoperiți întreținerea spațiilor comune și să suportați neîncasarea chiriei, care se scade din profitul anual. Din experiența Nordis, marja de chirie pe care o puteți scădea pentru a fi în zona de închiriere rapidă este de 5-10%.”

Părerile cititorilor
2 păreri
  • Daniel

    Cele spuse mai sus sunt lucruri evidente, cunoscute de toata lumea, iar in privinta impozitelor, un broker nu este nici notar pentru a va spune taxele notariale, nici lucrator anaf pentru a va spune taxa impozitului, insa toata lumea stie despre impozitul de 16%, sanatate 5.5%, daca cumperi prin agentie mai vor si aia vreo 3%, mobilarea si renovarea o faci din buzunarul tau, ca doar nu vrei sa-ti renoveze vecinul apartamentul sau sa-ti plateasca el impozitele…. evident ca dupa vreo 5 ani trebuie schimbata parte din mobilier si o zugraveala…

    Brokerul iti face intermedierea, adica te pune in contact cu proprietarul apartamentului, de restul te informezi singur… sau platesti pentru a obtine informatii…

    Nu „ascunde” nimeni costurile, doar ca nimeni nu furnizeaza informatiile gratis, daca le-ai fi platit brokerilor respectivi o factura de consultanta imobiliara, cu siguranta ti-ar fi raspuns intrebarilor.

  • BV

    Oare cine „ascunde” costurile?

    Analizez eventualitatea unei investitii imobiliare, dar absolut NIMENI nu mi-a pomenit despre costuri, dimpotriva, toti brokerii mi-au vorbit despre „randamente foarte profitabile” si amortizari in cca. 10 – 12 ani. In realitate, amortizarea se realizeaza in circa 20 de ani.
    Am intrebat pe cativa brokeri care este nivelul impozitelor pe care ar urma sa le platesc, dar fara exceptie mi-au raspuns ca nu stiu. Pareau sinceri.

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
De ce au crescut prețurile apartamentelor din București?

Zvonurile alarmiste privind piața imobiliară, care au început să se propage încă din 2018, au avut ca efect scăderea interesului cumpărătorilor și, implicit, a numărului de vânzări. Anul 2019...

citește mai departe
Sute de apartamente noi, clădiri de birouri și peste 50.000 de angajați. Pipera se dezvoltă din plin. Face față infrastructura?

Aproximativ 400 de apartamente se livrează anul acesta în Pipera, doar în zona Bulevardului Dimitrie Pompeiu, iar în jur de 1.000 se vor finaliza aici în următoarele 18 luni,...

citește mai departe
Avantaj pentru vânzători, dar și pentru cumpărători: perioada de vânzare a scăzut, marja de negociere a crescut

În contextul majorării cererii pentru locuințe, apartamentele din marile orașe se tranzacționează mai repede decât în urmă cu un an, însă vânzătorii sunt dispuși, în general, să lase mai...

citește mai departe
Vibe Forward, un ansamblu rezidențial à la New York, în nordul Bucureștiului

Complexul va fi format din trei turnuri rezidențiale, cu un total de 448 de apartamente moderne, dotate, printre altele, cu sistem smart home. Una dintre principalele tendințe ale pieței...

citește mai departe
Simbioza office-rezidențial se accentuează: peste 7.000 de apartamente vor fi fost livrate, în 2019, în apropierea unui proiect de birouri. Ar urma încă 10.000!

Acest gen de locuințe dețin, în momentul de față, ponderea majoritară din segmentul middle-market aflat în dezvoltare pe piața bucureșteană. O tendință actuală a pieței imobiliare din marile orașe,...

citește mai departe