Ce fac dezvoltatorii cu locuintele nevandute

Inchirierea este o strategie la care apeleaza tot mai multi dintre developerii care refuza cu orice pret sa scada preturile.

Ca piata imobiliara traverseaza o perioada neprielnica pentru vanzatori o stie toata lumea. Putini sunt cei care se indura sa vanda in (ceea ce ei vad ca o) pierdere masiva fata de apogeul pietei, atins in 2007. Asa se face ca o varianta tot mai atractiva este inchirierea. Desi aplicata cu succes si de micii proprietari, exista jucatori in real estate-ul autohton care fac din aceasta un business pe termen lung. Acesta este cazul dezvoltatorului complexului de lux Monte Carlo Palace, situat in apropierea Pietei Presei Libere, in nordul Capitalei. Ansamblul a fost finalizat la sfarsitul anului 2007-inceputul lui 2008, in urma unei investitii de 18 milioane de euro. Cu toate acestea, lansarea sa oficiala a avut loc abia saptamana trecuta. Ce au facut proprietarii complexului in tot acest timp? Nu au stat degeaba. La momentul finalizarii, cele 111 apartamente din cadrul complexului erau contractate in proportie de aproape 70%. „Cand ne-a izbit criza, am decis sa exploatam ce nu se vanduse in regim hotelier. Am incercat sa aducem un concept care nu exista pe piata romaneasca”, povesteste Edward Popescu, director general al Monte Carlo Palace, companie ce face parte din Marvel Group. Astfel, ceea ce se voia un ansamblu rezidential de lux s-a transformat intr-un complex mixt, ce include servicii hoteliere de cinci stele. Astazi, apartamentele ramase nevandute de la izbucnirea crizei sunt inchiriate in proportie de 68%.

Strainii, pe primul loc la inchirierile de lux
Chiria lunara in Monte Carlo Palace se ridica la 900 de euro pentru o garsoniera, 1.200 de euro pentru un apartament cu doua camere si 1.500 de euro pentru un apartament cu trei camere. Desi majoritatea clientilor prefera sa inchirieze cateva nopti, 40% dintre acestia opteaza pentru perioade de sedere de peste trei luni. Eugen Paternic, directorul agentiei imobiliare CityExpert si directorul de vanzari al proiectului, da chiar exemplul directorului unei companii producatoare de automobile care a incheiat un contract de inchiriere pentru o perioada de doi ani. Edward Popescu spune ca cea mai mare parte a locatarilor Monte Carlo Palace – proprietari si chiriasi – sunt straini: germani, italieni, greci, francezi, americani, belgieni, austrieci, elvetieni.

Apartament high-class in rate la dezvoltator
Nu de putine ori, la varianta inchirierii apeleaza si proprietarii. Acestia „profita” astfel de serviciile de administrare a proprietatii oferite de catre dezvoltator (receptie, curatenie, room-service etc.), contra unei taxe de 0,73 de euro pe metru patrat pe luna. Paternic da exemplul unei familii care a achizitionat trei garsoniere in cadrul complexului, dupa care s-a decis sa le inchirieze, iar cu venitul astfel obtinut sa achite un apartament cu trei camere. O asemenea „afacere” este posibila si datorita sistemului de rate oferit de dezvoltator, ce prevede achitarea unui avans de 20.000 de euro, dupa care cumparatorul se poate muta in apartament, platind o rata/chirie timp de 15-20 de ani. Dintre clientii de pana acum, doar 8% au apelat la sistemul de rate la dezvoltator, apreciaza Popescu. Asta si pentru ca o buna parte dintre clientii complexului sunt expati, ale caror costuri de cazare sunt sustinute de catre companiile pentru care lucreaza.
Comparativ cu inchirierea, vanzarile in cadrul Monte Carlo Palace nu se misca atat de repede. Daca pe tot parcursul lui 2009 au fost vandute opt apartamente, luna decembrie a adus o relativa inviorare, cu doua unitati contractate. Paternic spune ca saptamana trecuta a mai finalizat vanzarea unui apartament cu trei camere, cu un discount de 20.000 de euro, de la 240.000 de euro. Lentoarea vanzarilor nu face decat sa puna si mai mult in evidenta necesitatea mutarii accentului de pe conceptul de complex rezidential asupra celui de apart-hotel.

Property management pentru complexuri rezidentiale
La scara mai mica, potentialul inchirierii apartamentelor noi este exploatat si de Razvan Satnoianu, director general al companiei imobiliare RomDeals Property. Astfel, in cadrul complexului de vacanta Sea View Residence, din Costinesti, o firma adiacenta celei care a dezvoltat proiectul ofera servicii complete de property management pentru cele 48 de apartamente. Proprietarii isi pot inchiria astfel locuintele de vacanta, beneficiind de un venit lunar fara nicio bataie de cap. Initiativa dezvoltatorului merge chiar mai departe decat atat: Satnoianu mentioneaza extinderea pe aceasta nisa nou-descoperita a pietei, prin infiintarea unei alte firme menite sa ofere servicii de property management si in cadrul unor proiecte rezidentiale dezvoltate de catre alte companii, atat in Bucuresti, cat si in tara.

Tendinta pe termen lung
Dezvoltatorii nu sunt singurii care apeleaza la strategia inchirierii pentru a traversa perioada de recesiune. Si investitorii de portofoliu merg in aceasta directie. „Lansat in februarie 2009, segmentul de inchirieri pe termen lung pentru apartamente in ansambluri rezidentiale noi a venit ca raspuns la solicitarile clientilor”, spune Oana Ivan, general manager al Benevo the Homes Store. Pe parcursul anului trecut, compania a reusit sa inchirieze circa 60 de locuinte in ansamblurile Primavara, Green Lake, Quadra si Cosmopolis. Pe vanzari, situatia nu arata la fel de bine, doar 25 de unitati locative noi fiind contractate in 2009. In actuala situatie de piata, Benevo vede inchirierea ca o directie principala de expansiune. Anul trecut, compania si-a imbogatit portofoliul cu 16 locuinte noi – opt in ansamblul Green Lake si opt in Cosmopolis. „Benevo continua achizitiile pe fondul unei relaxari a conditiilor impuse de dezvoltatori, dar si din dorinta de a mari portofoliul disponibil pentru inchiriere”, explica Oana Ivan.

Hotel de cinci stele plus, cu 20 de milioane de euro
Si dezvoltatorul Monte Carlo Palace isi sedimenteaza orientarea spre segmentul inchirierilor, in detrimentul vanzarilor. Marvel Group isi continua expansiunea pe piata romaneasca, de data aceasta pe segmentul hotelier. In luna aprilie a acestui an dezvoltatorul va incepe lucrarile la un hotel de cinci stele plus, situat in centrul Capitalei. Galerie Vendome Palace va necesita o investitie de 20 de milioane de euro si va fi inaugurat in 2012. Hotelul va dispune de 120 de camere si va fi operat de unul dintre primele cinci lanturi hoteliere internationale, potrivit lui Edward Popescu. Acesta crede cu tarie ca a dezvolta pe timp de criza este o miscare cat se poate de inteleapta, data fiind scaderea costurilor de constructie. „Suntem convinsi ca 2010 va indrepta lucrurile economic vorbind, iar pana in 2012, cand va fi inaugurat Galerie Vendome Palace, totul va fi bine”, subliniaza acesta.