Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
22 mart. 2010

„….ESTE POSIBIL SĂ NE CONFRUNTĂM CU DOUĂ ATITUDINI DIFERITE DIN PARTEA AUDITORILOR: FIE VOR AVEA REŢINERI, FIE VOR AVEA TUPEU.”

scris de Business Adviser in categoria Ştiri imobiliare

interviu cu doamna prof. dr. ing. Emilia Cerna Mladin, preşedintele Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri din România

După o perioadă în care am jucat un fel de ping-pong cu certificatul energetic, se pare că am ajuns, în sfârşit, la o concluzie: certificatul energetic este necesar şi obligatoriu şi va deveni realitate la şfârşitul lunii martie, orice altă amânare nemaifiind posibilă…. deocamdată.

Certificatul energetic, introdus prin legea 372/2005, are o istorie destul de lungă: legea elaborată în 2005 a intrat în vigoare în 2007 cu aplicare din 2010…
De fapt, demersurile sunt mult mai vechi. În anul 2002 a apărut o directivă europeană care introduce acest certificat energetic, directivă pe care noi am transpus-o într-o lege în anul 2005. Odată cu aderarea la Uniunea Europeană, ne-am luat obligaţia să o aplicăm în trei ani.
Totuşi, trebuie să menţionez faptul că am fost poate prima ţară din Europa care a introdus un formular de certificat energetic pentru clădiri, în anul 2002, când nici nu apăruse directiva. Iată-ne acum printre codaşi. Sunt ţări mult avansate în acest program de reabilitare a blocurilor: Polonia, Cehia, Ungaria. Dacă mă întrebaţi ce nu a mers, vă răspund printr-o glumă, cu atât mai amară cu cât e reală: un român poate face o treabă foarte bine, doi români lucrează aşa-şi-aşa, însă când mai apare şi al treilea român, se porneşte bătaia şi se strică afacerea. În cazul nostru, crezând că este vorba de un trend interesant din punct de vedere financiar, s-au implicat din ce în ce mai mulţi, ceea ce a avut ca urmare o mulţime de şicane, certuri, abordări superficiale şi, de unde am fost primii, vom ajungem printre ultimii.

Deşi a fost o obligaţie asumată, la finele anului trecut am ajuns la concluzia că nu îndeplinim condiţiile pentru aplicarea legii, astfel că în decembrie am primit cu mare „bucurie” vestea că vom începe cu …. o amânare de un an.
Da. În timp, am avut întâlniri cu reprezentanţi ai ministerului dezvoltării şi am sesizat în mod repetat inexistenţa unei metodologii de audit energetic pentru un apartament de bloc (ca parte dintr-un sistem energetic complet – clădirea). În decembrie 2009, am avut ocazia să-l întâlnesc pe domnul Ioan Andreica, secretar de stat în acest minister, şi mi-am dat seama că dumnealui era convins că există o metodologie şi normele de aplicare. Cu părere de rău am fost nevoită să-l contrazic, explicându-i că nu exista o metodologie pe apartament. În acest caz, apartamentul reprezintă o bucăţică dintr-un sistem, însă de ani de zile noi am lucrat pe sistemul întreg. Atunci când te referi doar la o parte din sistem, ai nevoie de nişte ipoteze legate de modul în care se realizează interacţiunea cu întregul. Este firesc că nu putem lăsa la latitudinea fiecărui auditor alegerea ipotezelor de lucru, căci ar fi un haos. De aceea este deosebit de important să avem o metodă unitară, coerentă de stabilirea a coeficientului energetic. La solicitarea expresă a domnului Andreica, s-a formulat şi publicat în câteva săptămâni metodologia mult aşteptată.
Acest certificat energetic există în celelalte state ale Europei, însă fiecare ţară are metodologia ei proprie; niciuna dintre ţări nu a dorit să adopte metodologia altei ţări. Cu toate acestea, nicăieri nu s-a comentat introducerea acestui certificat. În străinătate se vorbeşte aproape cu religiozitate despre natură, ecologie, despre construirea cu materiale reciclabile. Ca un exemplu, noi, când construim o casă nu ne imaginăm momentul distrugerii ei, spre deosebire de străini, care, în momentul deciziei de a ridica o casă, se gândesc şi la ce vor face cu materialele folosite după demolare. Vă daţi seama ce înţelegere au faţă de aceste fenomene, ce implicaţi sunt în aspecte cărora noi nu le acordăm nicio atenţie, câtă grijă au faţă de o natură de care noi am abuzat şi care, la un moment dat se va întoarce împotriva noastră…
În sistemul naţional, sectorul clădirilor este un mare consumator de energie, aproape 40%, aşa cum se apreciază la nivelul Uniunii Europene. Este evident că trebuie să se intervină asupra acestui sector, într-un mod dirijat, organizat, printr-un demers bine articulat, pentru că avem de a face cu foarte mulţi proprietari, cu personalităţi extrem de diverse şi orgolii pe măsură, care, singuri, nu se vor înţelege, fiecare fiind tentat să acţioneze după priceperea şi posibilităţile lui financiare.

În decembrie s-a anunţat că nu se va aplica legea anul acesta, iar în ianuarie a devenit cert faptul că din martie certificatul energetic devine obligatoriu în orice tranzacţie imobiliară. Există deja o metodologie adecvată?
S-a elaborat un capitol cu metodologia ce se aplică în cazul unui apartament. E adevărat că a fost făcută în grabă, dar nu acest lucru este important, căci lucrurile se mai pot corecta din mers. Tot ce contează este că suntem în măsură să ne apucăm de lucru. Sunt convinsă că vor fi probleme; nu poţi să prevezi absolut toate situaţiile cu care te poţi confrunta la un moment dat, însă trebuie să avem îngăduinţă, ca faţă de orice început. Metodologia a fost publicată în ianuarie 2010 în Monitorul Oficial şi în decembrie 2009 pe site-ul ministerului. Este o metodologie nouă; oamenii încă nu o cunosc şi, de aceea, este posibil să ne confruntăm cu două atitudini diferite din partea auditorilor: fie vor avea reţineri să o aplice, fie vor avea tupeu să improvizeze. Cei cu tupeu vor scoate formulare ca pe banda rulantă, în baza unui copy-paste. Normal că nu pot încuraja o astfel de abordare şi de atitudine, căci nu vom obţine informaţia de care avem nevoie, lumea îşi va pierde încrederea în auditori, iar certificatul energetic va fi un document inutil. Pe acest considerent am insistat la minister pentru introducerea controalelor, a verificărilor. Poate chiar asociaţia va fi însărcinată cu numirea unei comisii de verificare. În cazul în care se vor constata deficienţe serioase în modul de eliberare a certificatelor energetice vom face recomandarea către minister pentru ridicarea atestatului de auditor. Scopul acestui demers este prevenirea fraudei, pe de o parte, dar şi împiedicarea transformării acestei acţiuni într-un fapt birocratic, inutil, pe de altă parte. Ca asociaţie profesională de profil, vom organiza cursuri de pregătire special pentru metodologia de audit pentru apartament, anunţate pe www.aaec.ro, care să asigure exact situaţia dorită: o activitate a auditorilor în sprijinul corectei informări a solicitanţilor de certificate sau audituri energetice.
Dorim să se pună la dispoziţia celor interesaţi numere de telefon la care pot apela pentru clarificarea oricăror aspecte. În afară de acest lucru, orice persoană nemulţumită de calitatea actului profesional prestat de un auditor se poate adresa Protecţiei Consumatorului.

În esenţă, vorbim de un avantaj, de un beneficiu pe care îl obţinem. A fi informat cu privire la calităţile unui imobil pe care îl deţii sau pe care ţi-l doreşti mi se pare esenţial şi de bun simţ. Una dintre obiecţiile ridicate faţă de aplicarea legii în acest moment se referea la preţul ridicat al auditului, preţ ce ar avea ca urmare creşterea considerabilă a valorii de tranzacţionare a imobilelor.
În ciuda speculaţiilor care se tot fac, certificatul energetic pentru un apartament poate ajunge la câteva sute de euro, nesemnificativ în comparaţie cu taxele notariale sau comisioanele agenţilor imobiliari în cazul vânzării apartamentului. Eliberarea unui certificat energetic este rezultatul unei activităţi de analiză destul de laborioase, pentru desfăşurarea căreia ai nevoie de o minimă investiţie iniţială în programe informatice speciale, în baze de date, în aparate de măsură, ca să nu mai vorbim de formarea ca specialist, dar şi de realizarea unor măsurători şi a unor calcule complexe. Aceasta ţine, oarecum, de bucătăria internă. Ce trebuie reţinut, însă, este faptul că avem de a face cu un serviciu de piaţă, iar piaţa este cea care dictează, prin mecanismul cerere – ofertă – urgenţă. În acest moment, piaţa ar putea impune exagerarea preţurilor, în virtutea faptului că nu sunt suficient de mulţi auditori autorizaţi sau pentru că se doreşte obţinerea unui certificat într-un timp aproape imposibil. Eu, însă, nu încurajez acest lucru. Iar de câţi auditori este nevoie, modul de organizare a auditorilor şi piaţa vor da în timp un răspuns.

Au apărut foarte multe nelămuriri pe această temă: cât durează elaborarea unui certificat, cu cât întârzie vânzarea/cumpărarea unei locuinţe, cu cât scade/creşte valoarea unei proprietăţi, cum se stabileşte preţul unui certificat energetic?
Preţul unui certificat se stabileşte de regulă la mp suprafaţă desfăşurată. Dacă este vorba de o clădire întreagă, avem în vedere o suprafaţă care justifică munca la un anumit cost, mai mic. Dacă, însă, vorbim de o garsonieră de 35 mp, la un preţ de 1€/mp, rezultă un cost total de 35 € pentru certificatul energetic, ceea ce nu va fi acceptat, după părerea mea, de către niciun auditor, pentru că nu se lucrează numai cu datele pe apartament. Ca să calculezi pierderile de energie spre casa scărilor, trebuie să consideri toate apartamentele care au ieşire spre casa scării. Apoi, trebuie să ai în vedere subsolul, instalaţia de încălzire, care este a întregului bloc. În mod firesc, trebuie studiată întreaga performanţă energetică a instalaţiei de încălzire pentru a vedea cât se alocă garsonierei. Auditul unui apartament şi eliberarea unui certificat energetic nu este un lucru simplu: se munceşte pentru o garsonieră aproape cât pentru un apartament de 4 camere, doar cifrele sunt mai mici. Din acest motiv, apartamentele mici vor avea costuri mai mari pe mp de suprafaţă desfăşurată decât apartamentele mai mari.
Până la urmă e un preţ de piaţă, însă, dacă cineva promite un certificat pentru 10 €, este clar că vom obţine o hârtie fără valoare. Nu trebuie nici să bagatelizăm, dar nici să exagerăm preţurile, profitând de un moment favorabil speculei. Certificatele la preţuri mici vor ridica semne de întrebare dacă au rezultat dintr-o analiză corectă sau nu.
Lucrurile vor evolua şi în acest domeniu, iar toate aspectele se vor ajusta şi clarifica pe parcurs, în funcţie, bineînţeles, de evoluţia generală a societăţii.

 

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Cum a reușit Cosmopolis să vândă 100 de apartamente în mai puțin de 6 luni (P)

Reducerile oferite de dezvoltator la apartamente și vile constituie un punct de atracție pentru cumpărători. Complexul rezidențial Cosmopolis este unul dintre cele mai bune exemple de succes în acest...

citește mai departe
Apartamente de Prima Casă în Evocasa Optima: 47.000 de euro pentru 2 camere

Cel de-al doilea bloc din cadrul complexului urmează a fi livrat la sfârșitul acestei veri. Primul bloc din ansamblul rezidențial Evocasa Optima, din zona Titan-1 Decembrie, a ajuns la...

citește mai departe
Cât poți economisi prin termoizolarea locuinței cu plăci minerale? Află folosind Multiestimatorul, un program de calcul lansat de Xella (P)

Grupul german a lansat recent pe piața locală Multipor – un produs 100% mineral, incombustibil și permeabil la vapori. Compania germană Xella, lider internațional pe piața materialelor de construcții,...

citește mai departe
Gestionarii programului Prima Casă cer o suplimentare a fondurilor. De cine atârnă decizia finală

Mai mult de jumătate din banii alocați pentru 2013 au fost epuizați în primele cinci luni ale anului. Reprezentanții statului par să răspundă “presiunii” mai mult sau mai puțin...

citește mai departe
Cele mai importante aspecte de luat în seamă la achiziția unui apartament nou (P)

Un scurt research pe piața vânzărilor imobiliare a reliefat că persoanele aflate în căutarea unei locuințe noi sunt influențate radical de doi factori majori: localizarea și prețul, exact în...

citește mai departe