Piața locuințelor: creștere firească sau pericol de supraîncălzire?

Deși unii se tem de tem de un nou boom în imobiliare, alții cred că trecem printr-o perioadă normală de creștere.

Datorită contextului economic – și legislativ – favorabil, tendința de creștere a pieței rezidențiale autohtone a devenit, anul acesta, cât se poate de limpede. Aceasta se simte nu doar din perspectiva prețurilor, ci și din punctul de vedere al apetitului pentru construcția de noi locuințe.

Potrivit unui studiu de piață derulat recent de Imobiliare.ro, în șapte mari orașe ale țării (și împrejurimi) există aproximativ 1.400 de ansambluri rezidențiale (cu un minimum de 30 de unități locative). Doar zona Bucureștiului reunește, spre exemplu, 500 de proiecte de locuințe, aflate în diferite stadii de dezvoltare (la unele nu au început încă lucrările de construcție, altele sunt deja finalizate și vândute). „Anul 2017 a adus o serie de schimbări pe piața rezidențială din România, care cunoaște o creștere accelerată și se bucură de o dezvoltare continuă prin proiecte noi, realizate după standarde moderne și cerințe din ce în ce mai diversificate din partea clienților”, recunosc reprezentanții ansamblului rezidențial New Residence, proiect dezvoltat de fondul de investiții British Romanian Investment Partnership (BRIP).

Oferta actuală nu satisface cererea

Această evoluție vine pe fondul unui interes în creștere pentru locuințele noi: potrivit datelor Imobiliare.ro, cererea pentru acest segment de piață s-a triplat din 2012 încoace, astfel că, în momentul de față, 60% dintre potențialii cumpărători ar opta pentru o unitate locativă nou-construită.

Astfel că, deși unii se tem de pericolul unei „supraîncălziri” a rezidențialului autohton, reprezentanții fondului britanic sunt de părere că – cel puțin pe segmentul nou – acesta traversează doar o perioadă de „normalizare”, iar creșterile sunt firești. În opinia acestora, avântul actual nu reușește deocamdată să acopere deficitul de locuințe existent, ca urmare a unei cereri ridicate – acesta este motivul pentru care și în anii următori va fi nevoie de investiții masive.

Raportul realizat de Imobiliare.ro evidențiază, de altfel, că, în ciuda numeroaselor proiecte aflate pe agenda dezvoltatorilor, piața locală se află încă într-o fază incipientă, inclusiv în marile orașe. „Multe dintre proiectele cuprinse în acest studiu sunt încă nefinalizate, unele dintre ele așteptând chiar demararea lucrărilor de construcție. Acest fapt explică, de altfel, și entuziasmul dezvoltatorilor de a demara proiecte noi”, se arată în documentul citat.

Diferențe mai mari de preț între vechi și nou

Pe fondul cererii în creștere pe piața nouă, se remarcă tot mai mult o tendință de diferențiere, din punct de vedere financiar, față de cea veche. „Dacă până în 2010 apartamentele din blocuri vechi aveau prețuri mai ridicate decât apartamentele noi din cauza cererii foarte mari și deficitului de proiecte rezidențiale noi, în ultimii ani, prețurile locuințelor noi au început să crească, în detrimentul celor vechi. Aceasta este și o consecință a faptului că băncile evaluează locuințele vechi la prețuri mai mici”, punctează reprezentanții New Residence. În opinia lor, aceasta reprezintă o evoluție corectă a prețurilor, ținând cont de diferențele ce apar la nivel de facilități, tipuri de materiale folosite sau structura de rezistență. Reprezentanții Coldwell Banker sunt de părere că, în actualul context de piață, potențialii cumpărători ar fi dispuși să plătească azi cu până la 25% mai mult pentru un apartament nou comparativ cu o unitate locativă similară, amplasată într-un bloc vechi din aceeași zonă.

Investitorii, doar 10% dintre clienți

O încurajare pentru dezvoltatori și o diferență importantă față de perioada premergătoare crizei economice constă în ponderea mică a achizițiilor în scop investițional. Potrivit lui Gabriel Voicu, directorul New Homes Division din cadrul companiei de consultanță Coldwell Banker România, doar circa 10% dintre cumpărătorii actuali de locuințe noi sunt investitori, în vreme ce, în perioada de boom, ponderea acestora era majoritară (peste 80%). Un alt aspect important este că, în vreme ce investitorii din 2006-2008 aveau în vedere obținerea unui profit din revânzare, cei actuali vizează o valorificare a capitalului pe termen lung, prin închiriere.