În funcţie de tipul produselor sau serviciilor comercializate, retailerii pot alege cea mai bună localizare pentru un magazin fără a se mai gândi la diferenţele de preţ.
În ultimii doi ani, scăderea gradului de ocupare a spaţiilor comerciale din Bucureşti a fost însoţită de o reducere considerabilă a chiriilor practicate de proprietari. Estera Enache, senior consultant în cadrul departamentului de retail al DTZ Echinox, spune că anul trecut a continuat tendinţa de scădere a costurilor de ocupare pentru magazinele din centrele comerciale, la fel ca în 2009. Astfel, în funcţie de tipul dezvoltării (galerie comercială sau mall), de oraş, de amplasare, reducerile acordate de proprietari au variat între 25% şi 30%.
Nici segmentul spaţiilor comerciale stradale nu a scăpat neatins de tendinţa descendentă generată de criză. Potrivit unui studiu realizat de More Real Estate Services, din a doua jumătate a lui 2008 până în primul semestru al anului trecut, acest gen de magazine au înregistrat scăderi considerabile la capitolul chirii. Cel mai mare declin – de până la 60% – a avut loc în zonele unde, înainte de criză, erau practicate şi cele mai „piperate” preţuri. Astfel, în zona ultracentrală (Bulevardul Gheorghe Magheru, Calea Victoriei, Piaţa Romană), deprecierea chiriilor a atins nivelul maxim. La polul opus se situează centrul vechi al Capitalei, unde sumele cerute de proprietarii unor magazine se situează chiar la un nivel mai ridicat decât cel din 2008, pe fondul ofertei limitate şi a cererii mari pentru această zonă.
48-50 euro/mp/lună pentru un magazin bine poziţionat
Indiferent de marjele de scădere înregistrate de chiriile celor două tipuri de spaţii comerciale, cert este că, în momentul de faţă, acestea se situează la un nivel comparabil. Estera Enache spune că preţurile practicate pe segmentul de retail din Capitală diferă în funcţie de caracteristicile şi amplasarea spaţiului stradal, respectiv ale centrului comercial, precum şi de mixul de chiriaşi şi gradul de ocupare ale celui din urmă. Spre exemplu, în cazul unui magazin stradal de aproximativ 100 de metri pătraţi, cu vizibilitate bună şi vitrină generoasă, amplasat pe un bulevard principal, cu trafic pietonal crescut şi în apropierea mijloacelor de transport în comun, chiria variază între 48-50 de euro pe metru pătrat pe lună (valoare la care se adaugă TVA). Un preţ similar este practicat şi în cazul unei unităţi premium cu o suprafaţă de 100 de metri pătraţi, amplasată în cadrul unui centru comercial – la parter, pe coridorul principal, magazinul beneficiind de o bună configurare a spaţiului.
Traficul constant, asul din mâneca mallului
Care sunt preferinţele retailerilor când vine vorba de deschiderea unor noi magazine, în acest context? Reprezentanta DTZ spune că, în ultimul an, operatorii de restaurante de tip fast-food, cafenele, supermarketuri şi minimarketuri, precum şi de diverse servicii (telefonie, farmacii) au fost interesaţi de închirierea spaţiilor stradale. Pe de altă parte, operatorii internaţionali de fashion s-au orientat în special către malluri, însă au deschis şi magazine amplasate pe arterele principale ale Bucureştiului. La o comparaţie între cele două tipuri de spaţii comerciale, un rol deosebit de important îl joacă traficul de clienţi. Astfel, în cazul unui centru comercial, cel mai mare avantaj este reprezentat de numărul relativ constant de vizitatori care trec pragul mallului în fiecare zi. Pe de altă parte, precizează Estera Enache, odată cu închirierea unui magazin într-un mall vin şi anumite obligaţii contractuale (cum ar fi ca unitatea să fie deschisă şapte zile pe săptămână, cu un orar bine stabilit). Spre comparaţie, pentru spaţiile comerciale stradale, flexibilitatea este mult mai mare.
În acest context, se poate face o împărţire a retailerilor în funcţie de genul de spaţii comerciale care se pliază pe caracteristicile lor de business. “Operatorii de divertisment (cinema, bowling, loc de joacă pentru copii) sunt orientaţi în general către centrele comerciale, deoarece aceştia depind de un trafic constant. În cazul unor operatori exclusivişti (genţi, accesorii de lux) cu o unitate, maximum două, promovarea este mult mai bună într-un spaţiu stradal decât într-un centru comercial”, sintetizează Enache.
