Află rapid răspunsul la orice întrebare despre piața imobiliară
Introdu minim 3 caractere
Caută în
1 sept. 2011

Să cumperi sau să închiriezi? Ce costuri ascunse implică cele două variante şi ce face diferenţa

scris de Adriana Lefter in categoria Subiectul lunii, Credite

În momentul de faţă, rata la un credit Prima Casă este similară cu valoarea chiriei. Puţini se gândesc însă şi la cheltuielile adiţionale acestor două elemente.

Atunci când iau în calcul cumpărarea unei locuinţe, cei mai mulţi potenţiali cumpărători îşi pun o întrebare firească: este achiziţia o variantă mai rentabilă decât închirierea, pe termen lung? O întrebare ce poate avea răspunsuri diferite în funcţie de nevoile specifice ale fiecărui client în parte. imobiliare.ro îşi propune însă, în colaborare cu efin.ro, să facă o comparaţie financiară pe termen mediu a celor două opţiuni, care să fie utilă tuturor acelora care se confruntă cu o astfel de alegere.

Dobânzi mai mici decât în 2008

În momentul de faţă, există un motiv invocat pe bună dreptate de către susţinătorii variantei de a achiziţiona o locuinţă în loc de a o închiria. Este vorba de faptul că, faţă de perioada dinainte de criză, creditele ipotecare au acum costuri mai reduse, dobânzile situându-se la un nivel sensibil mai mic. „În acest moment, creditele imobiliare şi ipotecare sunt, în mod paradoxal poate, mai accesibile decât în perioada de dinainte de criză. Rata medie a dobânzii la creditele ipotecare şi imobiliare în euro a scăzut faţă de perioada anterioară, ţinând cont de scăderea Euribor în ultimii ani”, subliniază Dragoş Cabat, preşedintele efin.ro. Aşa se face că, în prezent, rata la bancă pentru un apartament se situează la aproximativ acelaşi nivel cu valoarea chiriei pentru o locuinţă similară, cu diferenţe infime, de doar câteva zeci de euro.

Astfel, potrivit datelor www.imobiliare.ro, un apartament vechi cu două camere din Militari, cu o suprafaţă de circa 53 de metri pătraţi, poate fi închiriat azi, în medie, cu 297 de euro. Pe de altă parte însă, în condiţiile în care preţul mediu cerut pentru o locuinţă similară ar fi de 55.000 de euro, rata lunară pentru un credit ipotecar Prima Casă ar ajunge la 296,3 euro, după cum rezultă din calculele efin.ro – pentru un împrumut efectiv de 52.250 de euro şi avans de 2.750 de euro. De asemenea, pentru un apartament nou situat în aceeaşi zonă, rata lunară pentru un credit Prima Casă s-ar ridica la 323,2 euro pe lună – la un preţ mediu de achiziţie de 63.000 de euro, împrumutul efectiv ar fi de 57.000 de euro, iar avansul de 6.000 de euro. Pentru o locuinţă similară, chiria ar fi doar uşor mai ridicată, de 343 de euro pe lună.

Cheltuielile suplimentare, demne de luat în seamă
O simplă comparaţie a valorii ratei şi a chiriei lunare pentru apartamente similare nu este însă suficientă pentru a trage o concluzie realistă cu privire la rentabilitatea fiecăreia dintre cele două opţiuni. Asta pentru că atât varianta închirierii, cât şi cea a achiziţiei unei locuinţe presupun o serie de costuri adiţionale pentru beneficiar, acestea făcând de fapt diferenţa, pe termen lung. Mai jos poţi vedea un calcul detaliat al costurilor implicate de deţinerea şi închirierea unei locuinţe în condiţiile actuale de piaţă, atât pe segmentul apartamentelor vechi, cât şi pe cel al locuinţelor noi. (Calculele au fost făcute luând în considerare menţinerea unui raport relativ constant între valoarea ratei şi a chiriei, fapt pentru care nu au fost luate în considerare eventualele majorări ale celor două).

 

 

Un cumpărător trebuie să plătească 15.000-18.000 de euro în plus în primul an
Pentru un apartament vechi cu două camere, în cartierul Militari din Capitală, ratele cumulate pe care un cumpărător ar trebui să le pătească în primul an (pentru un preţ de achiziţie de 55.000 de euro) s-ar ridica la un total de 3.556 de euro. Acest nivel este perfect comparabil cu valoarea de 3.564 de euro, cât ar fi chiria anuală pentru un apartament similar. Diferenţa este că, în cazul achiziţiei unei locuinţe, cumpărătorul mai trebuie să suporte o serie de costuri suplimentare, cum ar fi avansul şi alte cheltuieli implicate de încheierea unei tranzacţii, apoi mobilarea şi dotarea locuinţei (în exemplul de mai jos s-a luat în calcul un buget estimativ de 10.000 de euro), întreţinerea, impozitul pe proprietate, eventualele reparaţii/renovări. Toate acestea fac ca bugetul de care ar trebui să dispună cumpărătorul unui apartament vechi în anul achiziţiei să urce până la aproximativ 21.066 de euro. Spre comparaţie, în cazul închirierii, un client ar trebui să plătească, pe lângă chirie, doar garanţia, comisionul către un broker imobiliar, iar apoi întreţinerea. Astfel, cheltuielile pentru primul an de închiriere ar urca la 5.310 euro. La o privire aruncată asupra celor două variante, reiese că, în primul an, un locuitor al Capitalei ar economisi 15.756 de euro dacă ar alege să locuiască în chirie şi nu şi-ar cumpăra propria locuinţă.

Diferenţa între cele două variante se îngustează în următorii cinci ani, dar rămâne totuşi valabilă. Astfel, cheltuielile anuale pentru proprietarul unui apartament în Militari s-ar ridica la circa 4.811 euro, în vreme ce un chiriaş ar trebui să scoată din buzunar doar 4.269 de euro, economisind astfel 542 de euro anual.

 

 

Acelaşi raţionament poate fi aplicat şi pe segmentul apartamentelor noi. În primul an, cumpărătorul unei locuinţe cu două camere în Militari (preţ de achiziţie 63.000 de euro) ar trebui să plătească 24.310 euro, în vreme ce un chiriaş ar avea cheltuieli de doar 6.021 de euro. Economia rezultată prin închiriere ar fi de 18.289 de euro. În următorii cinci ani, proprietarul unui apartament nou ar trebui să mai scoată din buzunar 5.135 de euro anual, în vreme ce un chiriaş ar avea de plată 4.821 de euro, rezultând astfel o economie anuală de 314 euro.

 

Scăderi similare la preţuri şi chirii din 2008 încoace
Un argument folosit adesea în favoarea achiziţiei unei locuinţe în actualele condiţii de piaţă constă în scăderea semnificativă a preţurilor înregistrată în cei mai bine de trei ani de criză. Făcând însă o comparaţie cu segmentul închirierilor, putem observa însă că declinul a fost aproximativ acelaşi, astfel încât, practic, nu se poate spune că azi cumpărarea unei locuinţe este mai rentabilă decât înainte de criză doar datorită scăderii preţurilor. Potrivit datelor www.imobiliare.ro, preţul mediu cerut pentru un apartament vechi cu două camere în cartierul Militari a scăzut cu circa 40% din martie 2008 până în iulie 2011, de la aproximativ 93.000 de euro, până la 55.000 de euro. Spre comparaţie, chiria medie practicată pentru un apartament similar a scăzut tot cu o marjă de aproximativ 40%, de la 497 de euro în 2008, la 297 de euro în prezent. Aceeaşi situaţie poate fi observată şi pe segmentul apartamentelor noi. Astfel, o locuinţă cu două camere dintr-un bloc nou-construit s-a ieftinit din primăvara lui 2008 încoace cu aproximativ 30%, de la aproape 90.000 de euro la circa 63.000 de euro în prezent. Pe de altă parte, chiria medie practicată pentru un astfel de apartament s-a diminuat cu aproximativ 31%, de la 501 euro, la 343 euro.
Părerile cititorilor
8 păreri
  • Adrian

    Va tot chinuiti sa demonstrati ca e mai bine credit, cand evidenta si realitatea a aratat ca cei care au stat in chirie din 2008 pana in 2012 au castigat cate 19 k euro din scaderea pretului actvului, scadere NETA, de la 90 k la 50k sunt 40k care sunt castgati iar la anu, ce costa acum 50k o sa se vanda cu 40k lejer… Adica inca un 10 k pe an, si vom vedea asta pana ajungem la realitatea generala si la cat e de bogat romanu de rand ala care are 350 de euro salariu net, dar visa a um cativa ani la case de 90k bani care nu ii putea castiga nici macar pana la pensie… Acum, o sa vedem cat de saraci suntem de fapt…
    Majoritatea decide pe termen lung, si nivelul majoritatii si Nu al minoritatii bogate…intodeauna minoritatea nu poate manipula pretul decat pentru o peroada scurta de timp. Nu credeti, mai vorbim peste un an, criza nu se termina mai devreme de 2018!

  • Corneliu

    Pai stai o secunda : „cheltuieli si cele de intretinere/reparatii la chirie ”

    Adica tu folosesti apartamentul (chirias) si daca se arde becul, se rupe scaunu ca te-ai urcat pe el, sa vin eu sa le repar.

    Bunurile care se uzeaza, deterioreaza datorita consumului ar trebui sa le plateasca ala care le foloseste.

    Da, daca se sparge teava din perete, recunosc ca proprietarul trebuie sa se ocupe. Se strica usa ( nu pe motiv ca ai dat (tu chirias) cu piciorul in ea) da, o repar eu ca proprietar.

    Dar restul sunt „consumabile” . Poate vrei sa vin sa spal si pe jos ? ca doar e parchetu si faianta mea …

    Draga doamna (domnisoara) Violeta, da un exemplu concret. Ca intretinere inseamna sa folosesti un lucru in bunu simt ….

  • Balan Corneliu

    Citez:
    „Diferenta intre cele doua variante se ingusteaza in urmatorii cinci ani. Astfel, cheltuielile anuale pentru proprietarul unui apartament in Militari s-ar ridica la circa 4.811 euro, in vreme ce un chirias ar trebui sa scoata din buzunar doar 4.269 de euro”, concluzioneaza cei de la imobiliare.ro.

    Da fratilor. Dar in 5 ani tu ca si chirias pierzi 4269 Euro . Ca dupa 5 ani ramai cu NIMIC ( 0 zero )
    Proprietar care face credit dupa 5 ani pierde 4811 Eurp dar ramane cu 17% din imobil ( el plateste 17% din rate in 5 ani )

    Si daca te gandesti ca peste 5 ani nu vine sfarsitul lumii, vei gandi ca si acum: castig mai bine daca stau in chirie, asteptand ca apartamentele sa fie mai ieftine ca masinile. Si iar se duc 5 ani

    Ca doar peste 5 ani nu pleci si stai in codru si nu iti mai trebuie locuinta.

    Spor la chirii . Eu recomand creditul (si am 2). Gandeste-te ca in 30 de ani ramai cu bunul fizic, pe cand chiriasul ramane cu 0 (zero). Si daca pleci/te muti poti inchiria apartamentul .

  • Adriana Lefter

    Este adevarat ce spuneti, in Romania nu exista inca o educatie in ceea ce priveste cheltuielile ce ar trebui suportate de proprietar, insa chiriasul poate incerca sa regleze aceste chestiuni dinainte, chiar in cadrul contractului de inchiriere.

  • Adriana Lefter

    Calculele prezentate in articol sunt, intr-o mai mica sau mai mare masura, estimative. Ele reprezinta in primul rand un model de calcul pentru clientii care vor sa faca o comparatie intre cele doua optiuni. Costurile pot fi diferite in fiecare caz in parte.

    Legat de facturile la intretinere, ambele sume sunt aproximative. Pentru un apartament vechi, s-a luat in calcul o medie de plata de 250 de lei pe luna (pentru doua persoane) timp de 12 luni, pe baza unui exemplu real (nu s-a luat in calcul cresterea facturilor la intretinere, preconizata pentru aceasta iarna, intrucat nu exista inca date concrete in acest sens). In cazul unei locuinte noi, s-a trecut aceeasi suma pornind de la prezumtia ca, desi cheltuielile efective pentru caldura vor fi mai mici – datorita izolarii mai bune a locuintei -, acestea vor fi contrabalansate totusi de cheltuielile implicate de spatiile comune mai mari. In cazul unor complexuri rezidentiale ce dispun de facilitati suplimentare, precum paza, sala de fitness, piscina etc., cheltuielile pot fi, evident, mai ridicate.

  • victoras

    Calculele nu sunt finalizate. Ce se intampla dupa 5 ani ?
    Apartamentul poate fi vandut si se recupereaza toate cheltuielile initiale sau proprietarul poate locui in continuare in apartament (cele mai frecvente cazuri) avand doar cheltuielile curente necesare oricarei proprietati. Atunci cum este mai bine, sa cumperi sau sa inchiriezi?

  • Filip Lepus

    Cum ati aproximat cheltuiala cu intretinerea la 705 euro pe an atat pentru blocurile vechi cat si pentru cele noi? Aveti ceva date reale in ceea ce priveste un cost mediu de intretinere in bloc nou vs bloc vechi?

  • violeta

    Buna,

    Cred ca ar trebui luate in considerare la aceste cheltuieli si cele de intretinere/reparatii la chirie caci de cele mai multe ori le suporta chiriasul nu proprietarul.

Postează-ți părerea

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

S-ar putea să te mai intereseze și
Cum a reușit Cosmopolis să vândă 100 de apartamente în mai puțin de 6 luni (P)

Reducerile oferite de dezvoltator la apartamente și vile constituie un punct de atracție pentru cumpărători. Complexul rezidențial Cosmopolis este unul dintre cele mai bune exemple de succes în acest...

citește mai departe
Apartamente de Prima Casă în Evocasa Optima: 47.000 de euro pentru 2 camere

Cel de-al doilea bloc din cadrul complexului urmează a fi livrat la sfârșitul acestei veri. Primul bloc din ansamblul rezidențial Evocasa Optima, din zona Titan-1 Decembrie, a ajuns la...

citește mai departe
Cât poți economisi prin termoizolarea locuinței cu plăci minerale? Află folosind Multiestimatorul, un program de calcul lansat de Xella (P)

Grupul german a lansat recent pe piața locală Multipor – un produs 100% mineral, incombustibil și permeabil la vapori. Compania germană Xella, lider internațional pe piața materialelor de construcții,...

citește mai departe
Gestionarii programului Prima Casă cer o suplimentare a fondurilor. De cine atârnă decizia finală

Mai mult de jumătate din banii alocați pentru 2013 au fost epuizați în primele cinci luni ale anului. Reprezentanții statului par să răspundă “presiunii” mai mult sau mai puțin...

citește mai departe
Cele mai importante aspecte de luat în seamă la achiziția unui apartament nou (P)

Un scurt research pe piața vânzărilor imobiliare a reliefat că persoanele aflate în căutarea unei locuințe noi sunt influențate radical de doi factori majori: localizarea și prețul, exact în...

citește mai departe