Intenţia băncii centrale este de a încuraja împrumuturile în moneda naţională, acestea beneficiind de un nivel mai redus al avansului minim necesar.
Începând de ieri, a intrat în vigoare noul regulament de creditare impus de Banca Naţională Română (BNR). Chiar dacă unele bănci au întârziat în a le pune în aplicare, este doar o chestiune de timp până când acestea se vor alinia la noile norme. Pe piaţa imobiliară, principala schimbare constă în majorarea avansurilor solicitate pentru acordarea de credite ipotecare.
Astfel, pentru creditele în euro, suma minimă necesară pe care ar trebui să o deţină un solicitant care obţine venituri în moneda naţională s-ar ridica la 25% din valoarea imobilului ce urmează a fi achiziţionat. Spre comparaţie, până acum, un avans maxim solicitat de către bănci în cazul unui astfel de împrumut se ridica la doar 20%. Pentru creditele în alte valute decât euro, avansul minim se va ridica la 40% din valoarea proprietăţii. Avantajate sunt persoanele care obţin salarii în euro sau în alte valute (sau indexate la cursul de schimb al respectivelor valute) – acestea vor putea accesa credite în monezile respective cu un avans de doar 20%.
Măsurile aplicate de către BNR sunt menite să încurajeze împrumuturile în moneda naţională. Astfel, pentru creditele în lei, avansul minim solicitat se ridică la doar 15%. Cele mai avantajoase rămân însă, de departe, împrumuturile ipotecare Prima Casă. Astfel, aplicanţii la programul guvernamental vor putea accesa în continuare credite pentru locuinţe dispunând de doar 5% din valoarea imobilului.
Vrei un alt credit decât Prima Casă? Cât poţi împrumuta În ceea ce priveşte creditele ipotecare, norma nu prevede modificarea gradelor de îndatorare. În prezent, gradul mediu de îndatorare pentru creditele ipotecare în euro este de 50%, cu un maximum de 60%. Acesta diferă însă de la bancă la bancă şi este corelat cu profilul de risc al clientului şi politicile de risc ale fiecărei bănci.
Deocamdată, diferenţa încă mare de dobânzi între creditele în euro şi cele în moneda naţională permite accesarea unor sume mai mici la creditele în lei. Astfel, o familie în care ambii parteneri câştigă venitul mediu pe economie (cumulat însemnând 2.914 lei, potrivit datelor pe luna decembrie 2011), fără copii şi alte persoane în întreţinere, fără alte rate lunare, poate obţine un credit (ipotecar standard) în valoare de 40.000 de euro, pe 30 de ani, pentru care plăteşte o rată lunară de 273 de euro. Dacă ar contracta creditul în lei, ar obţine un credit în valoare de 130.000 lei, echivalentul a aproximativ 30.000 euro, pe 30 de ani, pentru care ar plăti o rată lunară de 1.189 lei.
Anca Bidian, CEO Kiwi Finance
Cum vor afecta aceste restricţii piaţa achiziţiilor de locuinţe prin credite ipotecare? Mai întâi de toate, ar fi extrem de utilă o privire aruncată asupra structurii acestei pieţe. Potrivit datelor BNR, la finele lunii decembrie a anului trecut, soldul creditelor pentru locuinţe acordate de către bănci ajunsese la o valoare de 7,75 de miliarde de euro, în creştere cu aproximativ 975 de milioane de euro faţă de aceeaşi perioadă din 2010 (când soldul creditelor se ridica la circa 6,775 de miliarde de euro). Cu alte cuvinte, pe parcursul lui 2011, românii au contractat credite pentru locuinţe în valoare de aproximativ un miliard de euro. Interesant este că, în perioada menţionată, soldul creditelor în lei a scăzut – chiar dacă într-o măsură infimă, cu circa 18 milioane de euro -, în vreme ce valoarea împrumuturilor în euro s-a majorat substanţial, cu peste un miliard de euro. Cu alte cuvinte, comportamentul financiar al românilor merge în evident contrasens cu direcţia dată de BNR, prin stimularea împrumuturilor în lei.
Statisticile privitoare la programul Prima Casă arată că, anul trecut, o proporţie covârşitoare din volumul noilor credite pentru locuinţe au fost (co)garantate de către stat. Potrivit datelor furnizate www.imobiliare.ro de către Fondul naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM), pe tot parcursul anului trecut au fost acordate circa 20.000 de credite prin intermediul Prima Casă, cu o valoare totală a garanţiilor de circa 750 milioane de euro.
Impact limitat asupra segmentului mediu
În acest context, dat fiind faptul că cele mai multe credite ipotecare sunt acordate prin intermediul Prima Casă, Iulian Niculae, directorul general al agenţiei Victoria Consult, crede că efectul noului regulament asupra pieţei creditelor ipotecare per ansamblu va fi unul restrâns, în vreme ce achiziţiile prin programul guvernamental nu vor fi afectate. Că segmentul locuinţelor cu preţuri medii nu va resimţi puternic impactul noilor măsuri este de părere şi Dan Ion Stoian, manager Finanţări Investiţii Imobiliare în cadrul Centrului de Investiţii Imobiliare Bucureşti al BCR. Acesta îşi motivează părerea prin acelaşi argument, respectiv că, pe segmentul creditelor pentru locuinţe, cele mai multe achiziţii au loc cu ajutorul programului guvernamental.
Celelalte ipotecare pot resimţi scăderi semnificative
Altfel stau însă lucrurile când vine vorba de creditele ipotecare din portofoliul propriu al băncilor, altele decât cele garantate de către stat. Dan Ion Stoian anticipează că, pe acest segment, va avea loc o scădere drastică a împrumuturilor, ce ar putea ajunge şi la jumătate din valoarea actuală. În categoria „celorlalte ipotecare” se încadrează, de regulă, împrumuturile cu valori mai mari, pentru că segmentul mediu se concentrează în acest moment pe bugetul impus de programul guvernamental.
Pe de altă parte, Iulian Niculae este de părere că nici chiar pe acest din urmă segment efectele restricţiilor BNR nu vor fi unele covârşitoare. Asta pentru că, motivează el, o bună parte dintre cumpărătorii care accesează alt tip de credite ipotecare au de obicei o sumă importantă de bani la dispoziţie (sunt de obicei clienţi care vor să-şi facă un upgrade de locuinţă şi au vândut deja o proprietate), nefiind deci foarte afectaţi de majorarea avansului minim. În plus, precizează el, în perioada aceasta, cei mai mulţi cumpărători încearcă să evite contractarea unor credite foarte mari de la bănci, încercând pe cât posibil să-şi „rotunjească” bugetele din surse proprii.
În opinia lui Niculae, cei mai afectaţi de noile condiţii vor fi tot clienţii cu venituri medii spre joase, mai exact cei care se situează pe un segment de piaţă ce se pliază pe condiţiile Prima Casă, fără a fi totuşi eligibili pentru acest program.
Un investitor străin intenţionează să dezvolte o nouă „aglomerare” de retail în apropiere de Liberty Center.
