decembrie 2010 - ImoExpert

Dragoş Dragoteanu: Tranzacţiile de strictă necesitate vor susţine piaţa şi în 2011

La sfârşit de an, întrebările legate de cum va evolua piaţa imobiliară în următoarele 12 luni sunt fireşti. O privire retrospectivă este întotdeauna de folos pentru conturarea unei imagini realiste asupra viitorului. Dragoş Dragoteanu, fondatorul şi managerul companiei Euroest, estimează că, pentru imobiliarul autohton, 2011 nu va fi cu mult diferit faţă de anul precedent. […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe31/12/2010

Timp de citire

0 minut

Cum a evoluat piaţa imobiliară în 2010, din punctul de vedere al volumului de tranzacţii încheiate? Care au fost cele mai căutate proprietăţi?

Cele mai multe tranzacţii s-au făcut prin programul Prima Casă. Chiar dacă valoarea medie de cumpărare prin acest program guvernamental a scăzut la aproximativ 40.000 euro, cei care şi-au dorit o achiziţie rezidenţială la cele mai bune dobânzi bancare au ales să cumpere prin acest program. La terenuri, tranzacţiile au fost extrem de puţine şi s-au limitat la cele făcute de retaileri care au găsit oportunităţi de extindere a reţelei, mai ales în provincie. Pe segmentul comercial, volumul tranzacţiilor în 2010 a fost mai mic decât în anii precedenţi, deoarece investitorii caută exclusiv oportunităţi în zone cât mai bune şi, preferabil, de la vânzători aflaţi într-o criză financiară profundă. Cele mai multe tranzacţii s-au făcut la închiriere, nu prin vânzare-cumpărare.

Cum s-a schimbat comportamentul de achiziţie al românului în ultimii doi ani?

Există o diferenţă majoră în mentalitatea românilor care mai sunt interesaţi de achiziţii în domeniul imobiliar. Majoritatea au înţeles însemnătatea amplasamentului în imobiliare şi sunt extrem de atenţi în analizele pe care le fac premergător unei achiziţii. Indiferent despre ce segment din imobiliare vorbim, comportamentul este acelaşi. Cel mai mult se caută oportunităţile de investiţie care produc cash-flow imediat. Cumpărătorii înţeleg şi acceptă riscul din imobiliare, cu condiţia să aibă de pe urma unei investiţii un venit cel puţin dublu faţă de dobânda bancară lunară, pentru aceeaşi sumă de bani.

Care vor fi cele mai căutate locuinţe de către consumatorii finali anul viitor? Dar de către investitori?

Tranzacţiile de strictă necesitate cu locuinţe, fie că vorbim de închiriere sau cumpărare, vor fi în continuare cele care vor susţine “pulsul” pieţei imobiliare până la ieşirea din recesiunea economică naţională. În rest, “rechinii imobiliari”, mai mari sau mai mici, vânează permanent oportunităţi şi cumpără numai când găsesc imobile cu potenţial cert, imediat sau la super-preţ.

Credeţi că în 2011 vor mai apărea pe piaţă noi proiecte rezidenţiale?

Cunosc câteva proiecte rezidenţiale la stadiul de planşetă. Personal, nu cred că dezvoltatorii au şanse să vândă înainte de a finaliza construcţia cel puţin 90%. Există câteva experienţe nefericite, în urma cărora câţiva dezvoltatori au dat faliment şi nu au terminat imobilele promise cumpărătorilor, care au creat o stare generală de neîncredere pentru acest tip de produse imobiliare. În privinţa noilor dezvoltări imobiliare, principiul de bază pe care se va lucra va fi legat strict de rapoartele cerere-ofertă şi calitate-preţ. Este exclus să se lucreze pe stoc sau să apară investitori dornici să facă noi experienţe imobiliare.

Vor ieşi românii din starea de expectativă anul viitor, în opinia dumneavoastră?

Sunt doi factori esenţiali care pot schimba starea de expectativă în imobiliare: repornirea economiei şi deblocarea creditării. Pentru a regăsi încrederea în acest domeniu trebuie să trecem de recesiunea economică şi să crească consumul individual. Imobiliarele merg în general ca economia unei ţări. Românii vor avea din nou apetit pentru investiţii în domeniul imobiliar de îndată ce-şi vor schimba percepţia pesimistă despre economia şi viitorul ţării în care trăiesc.

Ce recomandare aţi face celor care îşi doresc sau au nevoie de o locuinţă în această perioadă? Dar celor care vor să vândă?

Proprietarilor care au un imobil la vânzare le recomand un singur lucru: dacă au un client serios şi o ofertă decentă, să vândă! Nu se ştie când va veni al doilea potenţial cumpărător – dacă va veni – şi cât va oferi pe acelaşi imobil. Cumpărătorilor le recomand înţelepciune! Să analizeze cât mai multe oportunităţi din zona lor de interes, dar dacă găsesc un imobil care întruneşte majoritatea cerinţelor lor, nu greşesc dacă investesc în viitorul apropiat.

Prima Casă în 2010: Credite de peste 840 milioane de euro

Aproape două treimi dintre garanţiile aprobate anul acesta de FNGCIMM vizează achiziţia unor locuinţe construite înainte de 1990. La fel ca şi în 2009, iniţiativa prin care Guvernul şi-a propus să sprijine achiziţia unei prime locuinţe de către tineri se dovedeşte salvatoare pentru piaţă. Rezultatele înregistrate de programul Prima Casă în 2010 ilustrează faptul că […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe30/12/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Aproape două treimi dintre garanţiile aprobate anul acesta de FNGCIMM vizează achiziţia unor locuinţe construite înainte de 1990.

La fel ca şi în 2009, iniţiativa prin care Guvernul şi-a propus să sprijine achiziţia unei prime locuinţe de către tineri se dovedeşte salvatoare pentru piaţă. Rezultatele înregistrate de programul Prima Casă în 2010 ilustrează faptul că o bună parte din cererea pe rezidenţial continuă să se îndrepte spre segmentul mediu. Potrivit datelor furnizate de Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM), anul acesta au fost acordate garanţii în valoare de peste 840 de milioane de euro. Astfel, prin Prima Casă 1 au fost aprobate 6.680 de garanţii, în valoare de 274 milioane de euro, în vreme ce, până la data de 15 decembrie a.c, a doua etapă a programului a cumulat circa 14.200 de garanţii, cu un total de 573 milioane de euro. În clasamentul celor mai multe credite aprobate, Bucureştiul ocupă primul loc, urmat fiind de judeţele Cluj şi Timiş. Potrivit estimărilor reprezentanţilor FNGCIMM, până la sfârşitul acestui an ar trebui să fie consumat aproximativ 85% din plafonul alocat pentru Prima Casă 2.

500 de contracte pentru construcţia de noi locuinţe
Deşi un impact pozitiv asupra tranzacţiilor din piaţă nu poate fi negat, măsura în care programul guvernamental a reuşit să impulsioneze economia prin stimularea construcţiilor noi rămâne însă discutabilă. Astfel, dintre garanţiile acordate în 2010, 65,30% vizează locuinţe construite până în 1990, în vreme ce 34,70% au ca obiect unităţi locative finalizate după acest an. „Pentru construcţia de noi locuinţe au fost încheiate aproximativ 500 de contracte, inclusiv prin promisiuni de garantare”, adaugă reprezentanţii FNGCIMM.

Cum se explică orientarea preponderentă a românilor spre apartamentele din blocurile vechi, în ciuda faptului că cea de-a doua etapă a programului guvernamental a avut ca scop specific tocmai stimularea vânzării de locuinţe noi? În opinia lui Romeo Căzănescu, directorul general al Conarg Real Estate, unul dintre motivele ce stă în spatele preferinţelor românilor constă într-o mentalitate greşită, potrivit căreia acestea sunt de o calitate mai bună decât cele nou construite. „Având în vedere că majoritatea celor care îşi cumpără o locuinţă îşi finanţează achiziţia prin credit, ar trebui să privească un pic şi în viitor. După cei 20 sau chiar 30 de ani când vor termina creditul, vor avea în proprietate un apartament cu o vechime de 50 de ani sau chiar mai mare”, spune reprezentantul Conarg.

Soluţia pentru preţuri reduse: suprafeţe cât mai mici
Dincolo de orice problemă de mentalitate însă, principalul motiv din spatele preferinţelor cumpărătorilor de locuinţe rămâne preţul. „Din păcate, suprafaţa pe care şi-o permit majoritatea românilor este nu mai mare de 60 de metri pătraţi – cu preţuri de până în 60.000 de euro. Chiar dacă există cerere pentru apartamente cu suprafeţe mai mari, ea nu este dublată şi de o calificare financiară a respectivilor clienţi pentru apartamente de 80.000 sau 100.000 de euro”, subliniază Căzănescu.

În acest context, este vizibilă tot mai mult tendinţa developerilor de a se plia pe segmentul vizat de programul guvernamental. Un exemplu în acest sens este oferit chiar de dezvoltatorul autohton. „Sesizând potenţialul datorat programului Prima Casă, am decis să repoziţionăm proiectul Quadra 2 (amânat în toamna lui 2008), demarând un bloc cu 242 de unităţi, majoritatea de garsoniere”, spune Căzănescu. Acesta este de părere că, dacă un dezvoltator deţine un teren amplasat într-o zonă bună, acesta poate construi cu succes locuinţe, chiar şi în actualul context de piaţă. „Totul depinde de suprafeţe şi preţuri. Apartamentele livrate trebuie să se plieze pe cererea existentă acum în piaţă, respectiv locuinţe cu rate de maximum 250-300 de euro. Sunt convins că vor exista din ce în ce mai mulţi dezvoltatori care se vor gândi la suprafeţe mai mici – astfel încât să le vândă cât mai repede”, este de părere reprezentantul Conarg.

Ce fel de locuinţe noi s-au vândut în 2010 şi de ce

Întâmpinarea nevoilor cumpărătorilor, îndeosebi a celor de ordin financiar, se dovedeşte decisivă. În cel de-al doilea an de criză, pentru majoritatea jucătorilor din piaţa imobiliară miza a fost supravieţuirea. Nivelul redus al tranzacţiilor cu apartamente noi ilustrează din plin această situaţie. Potrivit unei analize realizate de Colliers International, în prima jumătate a acestui an estul […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe29/12/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Întâmpinarea nevoilor cumpărătorilor, îndeosebi a celor de ordin financiar, se dovedeşte decisivă.

În cel de-al doilea an de criză, pentru majoritatea jucătorilor din piaţa imobiliară miza a fost supravieţuirea. Nivelul redus al tranzacţiilor cu apartamente noi ilustrează din plin această situaţie. Potrivit unei analize realizate de Colliers International, în prima jumătate a acestui an estul Capitalei s-a situat în topul vânzărilor, cu o medie de patru locuinţe contractate per proiect în fiecare lună. În celelalte zone ale Bucureştiului, media lunară a fost şi mai redusă – de trei, două sau chiar o locuinţă vândută într-un ansamblu rezidenţial.

Modalităţile flexibile de finanţare câştigă clienţi
În ciuda acestei limite maxime destul de modeste în prima parte a anului, la sfârşit de 2010 există şi jucători care anunţă cifre încurajatoare de vânzări. Câteva exemple concrete ajută la identificarea unor criterii clare de achiziţie valabile în rândul acelora care îşi doresc o casă. Astfel, dezvoltatorul proiectului Green City a încheiat anul acesta 150 de tranzacţii, ceea ce se traduce printr-o medie de 13 case pe lună. Alexandru Petrescu, director de vânzări în cadrul Green City, explică rezultatele înregistrate în 2010 prin găsirea unor modalităţi flexibile de finanţare, inclusiv pentru acei potenţiali cumpărători care nu s-au calificat pentru obţinerea unui credit bun la bancă. “În principal, oricine are deja un apartament îl poate pune drept garanţie pentru o casă de la noi şi noi asigurăm finanţarea până la 100% a preţului, în funcţie de nevoia clientului. Iar pentru cei care nu au o proprietate personală, avem dealuri cu mai multe instituţii de finanţare, care oferă credite în condiţii speciale pentru cei care vor să se mute în Green City”, subliniază Petrescu.

La apartamente noi, preţuri ca în blocurile vechi
Pe lângă flexibilitatea în ceea ce priveşte modalităţile de plată, un alt atu imbatabil în ochii potenţialilor cumpărători este reprezentat de preţurile cât mai mici. Această orientare este verificată de unul dintre investitorii de portofoliu activi pe piaţa românească – fondul de investiţii România Invest (prin organizaţia de vânzări Be Igloo). Astfel, norvegienii au vândut anul acesta un număr de 62 de apartamente noi, ceea ce echivalează cu o medie de circa cinci unităţi locative contractate în fiecare lună. Potrivit reprezentanţilor companiei, interesul crescut al cumpărătorilor s-a făcut simţit în momentul în care preţurile practicate de investitor au ajuns să fie mai mici decât cele ale dezvoltatorilor. “Cei mai mulţi au cumpărat în 2010 prin programul Prima Casă, iar preţul mediu pe care aceştia au fost dispuşi să-l dea pe un apartament a fost de 70.000 de euro. Cum preţurile noastre pornesc de la 52.000 de euro la două camere cu 58 de metri pătraţi, este lesne de înţeles că pe acest segment au fost cele mai multe vânzări”, spune Nimrod Zvik, director de marketing al Be Igloo.

Peste 3.500 de locuinţe ANL pentru bucureşteni în 2011

Cele mai multe unităţi locative pentru tineri vor fi construite în oraşul Pantelimon. Pentru anul ce urmează, Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) are în plan dezvoltarea a peste 3.500 de apartamente noi pentru locuitorii Capitalei. „Pentru a veni în întâmpinarea numeroaselor solicitări de locuinţe din partea bucureştenilor, în anul 2011, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe29/12/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Cele mai multe unităţi locative pentru tineri vor fi construite în oraşul Pantelimon.

Pentru anul ce urmează, Agenţia Naţională pentru Locuinţe (ANL) are în plan dezvoltarea a peste 3.500 de apartamente noi pentru locuitorii Capitalei. „Pentru a veni în întâmpinarea numeroaselor solicitări de locuinţe din partea bucureştenilor, în anul 2011, Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT) va începe construcţia, împreună cu Primăria Sectorului 2 şi Ministerul Apărării Naţionale, a încă 3.548 de apartamente, în strada Fabrica de Glucoză nr. 2–4 (1.400 de apartamente), în strada Aurului nr. 10 (48 de apartamente) şi în oraşul Pantelimon (aproximativ 2.100 apartamente)”, se arată într-un comunicat al MDRT.

166 de apartamente în sectorul 2
Astăzi a avut loc inaugurarea unui complex de locuinţe pentru tineri construit în regim ANL, situat în sectorul 2 din Bucureşti, pe strada Maior Băcilă. Ansamblul cuprinde un total de 166 unităţi locative (76 garsoniere şi 90 apartamente cu două camere). 117 locuinţe sunt destinate tinerilor de până la 35 ani care îşi desfăşoară activitatea în sectorul 2, în vreme ce alte 49 au fost construite pentru persoanele evacuate din locuinţe retrocedate. Astăzi a avut loc inaugurarea a 97 de unităţi locative (40 garsoniere şi 57 apartamente cu două camere), iar în ianuarie 2011 urmează să fie predate alte 20 de locuinţe pentru tineri, precum şi cele 49 de locuinţe pentru chiriaşii evacuaţi. Ansamblul construit prin ANL a fost construit în patru etape, fiecare a câte 83 de apartamente. Astfel, imobilele ridicate în primele două faze au fost date în folosinţă în 2008, iar apartamentele din ultimele două etape au fost programate spre livrare în 2010 şi 2011.

Autorizaţiile pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 13% faţă de 2009

Până în luna noiembrie, regiunea de Nord-Vest a înregistrat cel mai mare declin al aprobărilor pentru construcţia de locuinţe noi. În primele 11 luni ale acestui an au fost eliberate la nivel naţional 39.257 de autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale. Acest volum indică o scădere de 13,4% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe29/12/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Până în luna noiembrie, regiunea de Nord-Vest a înregistrat cel mai mare declin al aprobărilor pentru construcţia de locuinţe noi.
În primele 11 luni ale acestui an au fost eliberate la nivel naţional 39.257 de autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale. Acest volum indică o scădere de 13,4% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică (INS). În 2010, cele mai semnificative reduceri au fost înregistrate în regiunile de dezvoltare Nord-Vest (-1.384 autorizaţii), Sud-Muntenia (-1.314 autorizaţii), Bucureşti-Ilfov (-1.019 autorizaţii) şi Sud-Est (-830 autorizaţii). Pe de altă parte, în regiunea de dezvoltare Vest a avut loc o creştere cu 82 de autorizaţii pentru construirea unor clădiri rezidenţiale.

Zona rurală, în topul construcţiilor
În luna noiembrie 2010 au fost eliberate 3.035 de autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, dintre care 65,9% sunt pentru zona rurală. Acest volum indică un declin de 12,4% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. Tendinţa descendentă este vizibilă în majoritatea regiunilor de dezvoltare. Astfel, cele mai importante scăderi s-au înregistrat în regiunile: Centru (-112 autorizaţii), Nord-Vest (-105 autorizaţii), Nord-Est (-87 autorizaţii) şi Bucureşti-Ilfov (-52 autorizaţii). Tot în regiunea de Vest a fost resimţită o uşoară creştere a numărului de autorizaţii.

Faţă de luna precedentă, numărul de autorizaţii eliberate în noiembrie arată un declin de 10,4%. Reduceri au fost înregistrate în regiunile: Centru (-88 autorizaţii), Bucureşti-Ilfov (-81 autorizaţii), Nord-Vest (-76 autorizaţii) şi Sud-Vest Oltenia (-41 autorizaţii). Doar în zona Sud-Muntenia a fost resimţită o tendinţă de creştere a numărului de autorizaţii eliberate.

De la 1 ianuarie, nu mai poţi vinde sau închiria o locuinţă fără certificat energetic!

Potrivit reprezentanţilor Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri (AAEC), sistemul este pregătit pentru aplicarea prevederilor cuprinse în actul legislativ. În aceeaşi perioadă a anului trecut, legea privind obligativitatea deţinerii certificatului energetic pentru o locuinţă ce face obiectul unei tranzacţii imobiliare (vânzare sau închiriere) a fost amânată. Printre motivele invocate de autorităţi a fost şi numărul insuficient […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe29/12/2010

Timp de citire

0 minut

Potrivit reprezentanţilor Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri (AAEC), sistemul este pregătit pentru aplicarea prevederilor cuprinse în actul legislativ.
În aceeaşi perioadă a anului trecut, legea privind obligativitatea deţinerii certificatului energetic pentru o locuinţă ce face obiectul unei tranzacţii imobiliare (vânzare sau închiriere) a fost amânată. Printre motivele invocate de autorităţi a fost şi numărul insuficient de auditori energetici acreditaţi, unele judeţe neavând niciun astfel de specialist.

La un an de la această decizie, reprezentanţii Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri susţin că sistemul este pregătit pentru intrarea în vigoare a legii certificatului energetic. Emilia Cerna-Mladin, preşedintele AAEC, spune că la nivel naţional există acum peste 1.000 de auditori acreditaţi, adică un volum dublu faţă de sfărşitul lui 2009-începutul lui 2010. În opinia sa, acest număr va fi suficient pentru a face faţă nevoilor populaţiei, mai ales în condiţiile în care este puţin probabil ca dinamica actuală a pieţei imobiliare să genereze o avalanşă de astfel de cereri. În acest context, precizează Cerna-Mladin, pentru cei care nu vor respecta legea de la 1 ianuarie sunt pregătite şi sancţiuni, printre care se numără şi anularea tranzacţiei.

Există norme de calcul şi pentru un apartament
Un alt motiv de îngrijorare legat de intrarea în vigoare a legii certificatului energetic ţinea de inexistenţa unor norme de calcul adecvate pentru auditarea unui singur apartament dintr-un bloc. Potrivit preşedintelui AAEC, în momentul de faţă această problemă a fost înlăturată, existând programe potrivite pentru eliberarea unui certificat energetic pentru un singur apartament. Există însă şi voci care au încă îndoieli în această privinţă. „Sistemul este şi nu este pregătit. Programele de calcul computerizate (sunt vreo două-trei) încă nu sunt agrementate oficial. Sunt două normative de calcul – pentru apartamente şi pentru o construcţie în ansamblu. Normativul de bază a fost conceput pentru imobilul în ansamblu. Pentru apartamente s-a făcut un fel de adaptare, dar premisele teoretice nu pot fi aceleaşi…”, subliniază Cristian Popescu-Ialomiţa, unul dintre auditorii acreditaţi pe Bucureşti.

Costurile vor fi dictate de piaţă
Dincolo de aspectele tehnice ale noii legi, unul dintre obstacolele pe care piaţa imobiliară le va avea de depăşit de la 1 ianuarie ţine de gradul de informare a populaţiei în această privinţă. Potrivit lui Cristian Popescu-Ialomiţa, în momentul de faţă proprietarii de apartamente vechi interesaţi de vânzare sau închiriere încă nu ştiu cum poate fi obţinut un certificat energetic. Emilia Cerna-Mladin crede că este firesc că, în condiţiile în care până acum legea nu a fost obligatorie, oamenii nu s-au înghesuit să solicite eliberarea unui astfel de document.

De la începutul anului viitor însă, cei care vor vrea să deruleze tranzacţii imobiliare se vor obişnui relativ repede cu ideea că au nevoie de un act în plus pentru derularea unei tranzacţii. Asta cu atât mai mult cu cât, faţă de alte documente pe care proprietarul trebuie să le obţină pentru o tranzacţie de vânzare-cumpărare, certificatul energetic e cel mai uşor de obţinut – în două-trei zile. În plus, costurile legate de eliberarea acestui document nu vor fi foarte mari – ele vor varia în funcţie de suprafaţa locuinţei, de complexitatea lucrării şi, nu în ultimul rând, de tariful perceput de fiecare auditor în parte.

Ilias Papageorgiadis: Despre preţuri şi tranzacţii în 2011

Deşi pretenţiile proprietarilor îşi vor continua, cel mai probabil, trendul descendent anul viitor, acestea nu vor ajunge la acelaşi nivel cu oferta cumpărătorilor. În ultimii doi ani, proprietăţile imobiliare – rezidenţiale sau nu – s-au ieftinit considerabil. Ce se va întâmpla de acum încolo este o întrebare firească în prag de 2011. Potrivit lui Ilias […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe23/12/2010

Timp de citire

0 minut

Deşi pretenţiile proprietarilor îşi vor continua, cel mai probabil, trendul descendent anul viitor, acestea nu vor ajunge la acelaşi nivel cu oferta cumpărătorilor.

În ultimii doi ani, proprietăţile imobiliare – rezidenţiale sau nu – s-au ieftinit considerabil. Ce se va întâmpla de acum încolo este o întrebare firească în prag de 2011. Potrivit lui Ilias Papageorgiadis, CEO al companiei More Real Estate Services, în momentul de faţă piaţa este împărţită în două lumi paralele: cea a preţurilor cerute, pe de o parte, şi cea a preţurilor de tranzacţionare, pe de alta. „Aşa cum am estimat acum doi ani, preţurile de tranzacţionare au atins, mai mult sau mai puţin, pragul de jos în 2010. Preţurile cerute continuă să scadă şi îşi vor menţine traiectoria şi pe parcursul lui 2011, dar valoarea efectivă de cumpărare va rămâne aproximativ aceeaşi ca în acest an”, este de părere Papageorgiadis. Spre exemplu, dacă un vânzător cere 300.000 de euro pe o proprietate, iar un cumpărător oferă 200.000 de euro, anul viitor oferta celui din urmă se va menţine la aproape acelaşi nivel (plus sau minus 5%), în vreme ce pretenţiile proprietarilor s-ar mai putea reduce, fără a ajunge însă să corespundă cu ceea ce le oferă piaţa.

Număr redus de achiziţii în 2010
Care va fi dinamica scenei imobiliare autohtone, în contextul în care prăpastia dintre aşteptările vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor s-ar putea menţine şi pe parcursul anului viitor? O privire retrospectivă asupra a ceea ce s-a întâmplat anul acesta ar fi de folos. Potrivit directorului More Real Estate, nici în 2010 preţurile cerute nu au corespuns cu cele oferite de potenţialii clienţi. Exact din acest motiv, numărul tranzacţiilor încheiate nu a fost unul foarte ridicat. „De două ori am văzut în 2010 (în martie şi în septembrie) încercarea unora de a ridica preţurile fără a avea cererea necesară pentru a susţine această decizie. Rezultatul a fost că piaţa a îngheţat şi mai mult”, explică acesta.

Un comportament de consum mai sănătos
Pe parcursul ultimilor doi ani, comportamentul de achiziţie al românilor s-a schimbat radical. Astfel, subliniază Papageorgiadis, aceştia au trecut de la tendinţa de a cumpăra o locuinţă cât mai mare – în speranţa că vor găsi şi banii necesari pentru aceasta – la o atitudine mult mai sănătoasă, de a verifica toate aspectele legate de o achiziţie şi de a se gândi la viitorul familiei lor pe termen lung. Reprezentantul More Real Estate nu se aşteaptă ca în perioada următoare să existe schimbări majore ale acestui mod de gândire. Cumpărătorii finali vor căuta în continuare un apartament pentru familia lor care să se potrivească cu bugetul pe care îl au, zona pe care şi-o doresc, suprafaţa de care au nevoie etc. În mod firesc, printre criteriile de achiziţie se numără şi preţul cât mai bun.

Cumpără doar dacă găseşti ce doreşti!
În ceea ce priveşte găsirea celui mai bun moment pentru a încheia o tranzacţie, totul depinde pe de o parte, de măsura în care un imobil se pliază pe dorinţele şi nevoile potenţialului client şi, pe de alta, de nevoia proprietarului de a vinde. „Aş recomanda cumpărătorilor să facă o achiziţie dacă găsesc acea proprietate pe care o căutau. Un lucru pe care perioada de criză ni l-a arătat este că proprietăţile bune vor fi întotdeauna rare”, subliniază Papageorgiadis.

În acelaşi timp, acesta recomandă proprietarilor să evite vânzarea în această perioadă dacă nu au cu adevărat nevoie de bani. În cazul în care vor să meargă mai departe cu tranzacţia, este indicat să se organizeze cât mai bine, să-şi pregătească toate documentele necesare, astfel încât, la apariţia unui client interesat, contractul să poată fi semnat rapid. Micile investiţii pentru a creşte valoarea proprietăţilor pe care le deţin ar putea fi, de asemenea, binevenite.

CBRE: 2010, începutul unei reveniri sănătoase a segmentelor comerciale

Anul acesta, valoarea investiţiilor în active imobiliare este cu 47% mai ridicată faţă de nivelul atins în 2009. Ca şi la început de an, aceeaşi întrebare stă pe buzele tuturor celor care activează în sectorul imobiliar: îşi revine piaţa sau nu? Chiar dacă nu pot răspunde încă cu un „da” răspicat la această întrebare, există […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe22/12/2010

Timp de citire

0 minut

Anul acesta, valoarea investiţiilor în active imobiliare este cu 47% mai ridicată faţă de nivelul atins în 2009.

Ca şi la început de an, aceeaşi întrebare stă pe buzele tuturor celor care activează în sectorul imobiliar: îşi revine piaţa sau nu? Chiar dacă nu pot răspunde încă cu un „da” răspicat la această întrebare, există jucători care au o perspectivă optimistă, cel puţin asupra segmentelor comerciale. „Chiar dacă a înregistrat un volum tranzacţional mult sub nivelul anilor de boom (2006-2007), activitatea din 2010 de pe piaţa imobiliară locală a pus bazele unei reveniri sănătoase”, sunt de părere reprezentanţii CB Richard Ellis România (CBRE). Potrivit datelor companiei, valoarea totală a investiţiilor în active imobiliare se ridică la 335 milioane de euro, ceea ce reprezintă o creştere de aproape 47% faţă de activitatea de anul trecut. În condiţiile în care media anuală a tranzacţiilor încheiate în ultimii opt ani este de peste 550 milioane de euro, specialiştii CBRE estimează că există premise pentru creşterea volumului investiţional în 2011.

Noi proiecte office, la rampa de lansare
Un segment ce beneficiază de perspective apropiate de revenire este cel de birouri. „Pentru 2011 ne aşteptăm la lansarea sau relansarea unor proiecte de birouri cu data de deschidere după 2013. Livrările de noi clădiri de birouri în 2011 se anunţă a fi la un nivel minim, de sub 100.000 de metri pătraţi, ceea ce înseamnă o scădere considerabilă faţă de ce s-a înregistrat în 2010 – 330.000 de metri pătraţi de noi spaţii (incluzând şi clădirea Petrom City)”, subliniază reprezentanţii companiei. Aceştia precizează că, la capitolul închirieri de birouri, anul 2010 a fost unul foarte activ. Trendul general urmat de piaţă a fost cel al relocării, profitând de condiţiile actuale ale pieţei – rata ridicată de neocupare, chiriile scăzute, gratuităţi şi facilităţi semnificative. Obiectivul general valabil pentru chiriaşii clădirilor de birouri este de a obţine o vizibilitate şi calitate maximă a sediului de companie, la costuri cât mai mici.

Mai multe livrări pe segmentul de retail
Şi segmentul de retail dă semne de creştere în 2011. Astfel, livrările preconizate pentru anul viitor se ridică la 230.000 de metri pătraţi, faţă de un nivel de 195.000 de metri pătraţi în 2010. Printre proiectele ce vor contribui la creşterea stocului de retail modern anul viitor se numără Palas Iaşi, Maritimo Shopping Center, prima fază a proiectului Colosseum Bucureşti şi extinderea proiectului Băneasa Shopping City. Şi la capitolul închirieri de spaţii comerciale, lucrurile încep să se mişte. „Retailerii deja prezenţi pe piaţă caută să se dezvolte, în timp ce branduri noi îşi anunţă intenţia de a intra pe piaţă. Toate acestea au dus la o creştere a activităţii de consultanţă şi brokeraj pe acest segment”, arată consultanţii CBRE.

Nu în ultimul rând, şi segmentul industrial a cunoscut o creştere a activităţii în acest an. Astfel, au reintrat în joc tranzacţiile de vânzare a depozitelor şi a terenurilor cu destinaţie industrială. Pentru anul viitor, reprezentanţii companiei estimează că activitatea logistică şi de producţie se va extinde în oraşe principale, precum Ploieşti, Cluj-Napoca, Timişoara şi Arad. În Bucureşti, pe de altă parte, se vor închiria spaţiile industriale eliberate în urma crizei sau a restrângerii activităţii.

Apartamente cu 4 camere, la preţ de Prima Casă

În condiţiile în care condiţia decisivă pentru o achiziţie este preţul cât mai mic, diferenţa dintre valorile de listare pentru diferite categorii de locuinţe este tot mai mică. După ce proprietarii apartamentelor cu trei camere şi-au redus tot mai mult pretenţiile pentru a se încadra în pragul impus de programul Prima Casă, acelaşi model începe […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe21/12/2010

Timp de citire

0 minut

În condiţiile în care condiţia decisivă pentru o achiziţie este preţul cât mai mic, diferenţa dintre valorile de listare pentru diferite categorii de locuinţe este tot mai mică.

După ce proprietarii apartamentelor cu trei camere şi-au redus tot mai mult pretenţiile pentru a se încadra în pragul impus de programul Prima Casă, acelaşi model începe să fie urmat şi pe segmentul locuinţelor vechi cu patru camere. Adrian Preda, broker în cadrul agenţiei Real estate Solutions, a intermediat de curând vânzarea unei locuinţe de acest tip în zona Lacul Tei, la preţul de 60.000 de euro. Aceasta avea o suprafaţă de 90 de metri pătraţi şi era amplasată într-un bloc construit în anul 1976, etajul opt din 11. Deşi oferta iniţială a proprietarului a fost de 65.000 de euro, acesta a mai lăsat din preţ la negocieri. În condiţiile în care preţul mediu cerut pentru apartamentele similare din zonă s-ar ridica la 80.000 de euro, proprietatea în cauză s-a vândut în decurs de o săptămână. În momentul de faţă, dacă în piaţă apare o proprietate la un preţ foarte bun sau dacă cineva are o nevoie urgentă să cumpere o locuinţă, o tranzacţie poate avea loc rapid, explică Dumitru Preoteasa, consilier în cadrul Regia Imobiliare.

Cererea, în jur de 5% din piaţă
Ca tendinţă generală, subliniază Preoteasa, majoritatea cumpărătorilor nu sunt dispuşi acum să plătească pentru un apartament cu patru camere mai mult decât pentru unul cu trei. Cum pe acest din urmă segment există tot mai multe oferte apropiate de pragul de 60.000 de euro, există aceeaşi aşteptare din partea cumpărătorilor şi pentru locuinţele mai mari. La ora actuală, preţurile cele mai mici pot fi găsite în blocurile construite înainte de anii 1980 sau la locuinţele situate la parter sau ultimul etaj.

În ciuda faptului că preţurile locuinţelor cu suprafeţe mai mari s-au redus sensibil, cererea reală venită din partea cumpărătorilor este foarte scăzută. Preoteasa estimează că aceasta se ridică la un nivel de aproximativ 5% din piaţă. Adrian Preda explică această lipsă de interes prin faptul că pentru apartamentele mai mari, şi costurile de întreţinere sunt sensibil mai ridicate, mai ales în perioada de iarnă. De asemenea, în cazul în care un cumpărător va dori peste câţiva ani să achiziţiţioneze o altă locuinţă, o proprietate cu un număr mai mare de camere este mai dificil de închiriat.

Locuinţele cu 2 camere rămân favorite
Cel de-al doilea motiv pentru care apartamentele cu patru camere nu sunt foarte căutate ţine, în mod paradoxal, de preţ. Deşi, la un calcul pe metru pătrat, o locuinţă cu o suprafaţă mai mare este mai ieftină decât una cu o suprafaţă mai mică, în ochii cumpărătorilor contează cel mai mult valoarea totală de achiziţie. Astfel, deşi preţurile actuale ale apartamentelor vechi cu patru camere sunt apropiate de cele ale locuinţelor cu două, majoritatea clienţilor se îndreaptă spre cele din urmă, pentru o diferenţă de 10.000-20.000 de euro. Asta pentru că pe acest segment pot fi găsite cu uşurinţă oferte şi sub pragul de 50.000 de euro, iar, în momentul de faţă, cea mai mare cerere din piaţă este orientată spre palierul cuprins între 40.000 şi 50.000 de euro, explică Preda. Chiar dacă de multe ori se încadrează în condiţiile impuse de bănci pentru creditul maxim ce poate fi acordat de Prima Casă, majoritatea cumpărătorilor nu mai vor să se îndatoreze atât de mult.

Sedako a început lucrările la Iris 3 (P)

În decembrie 2010 s-a încheiat deja turnarea radierului la următorul bloc Iris – Iris 3 – care va fi finalizat în luna octombrie 2011. Iris 3 face parte din complexul de locuinţe Iris, dezvoltat de Sedako Group în Timişoara. În urma succesului înregistrat cu Iris 1, vândut integral în 2009, şi Iris 2, în care […]

Scris de Imo Expert

Actualizat pe17/12/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

În decembrie 2010 s-a încheiat deja turnarea radierului la următorul bloc Iris – Iris 3 – care va fi finalizat în luna octombrie 2011.

Iris 3 face parte din complexul de locuinţe Iris, dezvoltat de Sedako Group în Timişoara. În urma succesului înregistrat cu Iris 1, vândut integral în 2009, şi Iris 2, în care s-au mutat deja noii proprietari, Sedako a demarat construcţia unui nou bloc de 56 de apartamente.

Ceea ce diferenţiază blocul Iris 3 de primele blocuri construite de noi este faptul că dintre cele 56 de apartamente, cele mai multe sunt cu 3 camere decomandate, cu suprafeţe de 75 mp utili, deoarece am constatat în ultimii 2 ani o modificare majoră în motivaţia de cumpărare. Cuplurile tinere se îndreaptă spre achiziţia apartamentelor cu 3 camere, deoarece decizia de a angaja un credit în aceste condiţii de criză este una pe viaţă si e firesc ca ei să se gândească la viitor, copii etc.

Aşa cum clienţii noştri s-au obişnuit de la Iris 2, vă punem la dispoziţie pe pagina noastră de web informaţii despre stadiul lucrărilor prin intermediul jurnalului de şantier, unde puteţi vedea fiecare etapă de ridicare a acestui bloc. Facem asta pentru că vrem să vadă şi viitorii proprietari calitatea acelor lucrări care de obicei nu se vede la suprafaţă, pentru a fi siguri că vor achiziţiona un produs de calitate.

Fotoliul inspirat de filmul Tron, la festivalul Miami Design Week

Scris de: , Imobiliare.ro

Actualizat pe16/12/2010

Timp de citire

0 minut

Tinand cont ca diseara este avampremiera mult asteptatului film Tron am zis sa va prezint astazi cum acest film a influentat si domeniul designului interior.
Firma Capellini are o colectie de scaune si fotolii care se inspira din filmele create de Walt Disney Signature, iar fotoliul Tron a fost lansat de curand in cadrul festivalului Miami Design Week 2010. In design sunt evidentiate decorurile virtuale ale filmului, fiecare din aceste fotolii avand finisaje unice facute manual.

Penthouse-urile, închiriate cu 40-50% mai puţin decât în 2008

Atât chiriile, cât şi preţurile de vânzare pentru acest gen de proprietăţi au scăzut considerabil în ultimii doi ani. Odată cu explozia de ansambluri rezidenţiale din anii 2007-2008, pe piaţa autohtonă a început să devină tot mai popular un tip de locuinţă până atunci necunoscut. Situat la ultimul etaj al unei clădiri, cu suprafeţe de […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe15/12/2010

Timp de citire

0 minut

Atât chiriile, cât şi preţurile de vânzare pentru acest gen de proprietăţi au scăzut considerabil în ultimii doi ani.

Odată cu explozia de ansambluri rezidenţiale din anii 2007-2008, pe piaţa autohtonă a început să devină tot mai popular un tip de locuinţă până atunci necunoscut. Situat la ultimul etaj al unei clădiri, cu suprafeţe de sute de metri pătraţi şi cu preţuri ce depăşeau cu uşurinţă pragul de un milion de euro, penthouse-ul a devenit rapid expresia ultimă a luxului într-un complex rezidenţial. În anul 2008, o astfel de „bijuterie” imobiliară, cu o suprafaţă de 400 de metri pătraţi utili, putea fi închiriată în zona parcului Herăstrău cu 5.500-6.000 de euro, îşi aminteşte Alexandru Boff, senior broker în cadrul agenţiei Crosspoint.
Recesiunea economică a lovit însă în plin şi segmentul închirierilor de astfel de apartamente. În ultimii doi ani, chiriile pentru penthouse-urile din Capitală s-au diminuat semnificativ, cu procente cuprinse între 40-50%, estimează reprezentantul Crosspoint. Chiar dacă aceste diferenţe nu se văd la o comparaţie directă cu preţurile cerute, la astfel de reduceri finale se ajunge în urma negocierilor cu proprietarii.

Ofertă mai mare, cerere insuficientă
În ciuda chiriilor semnificativ mai scăzute decât în perioada de vârf a pieţei, o bună parte dintre penthouse-urile existente pe piaţa bucureşteană stau goale în momentul de faţă. Potrivit Antoanetei Petre, senior broker în cadrul companiei Regatta, această situaţie poate fi explicată parţial prin faptul că oferta pe acest segment este acum mai bogată faţă de 2007-2008, ca urmare a finalizării mai multor ansambluri rezidenţiale. Un alt motiv ar fi faptul că disponibilitatea de plată a clienţilor pe acest segment a scăzut într-un ritm mai accelerat decât chiriile cerute. Alexandru Boff dă exemplul unui penthouse situat în zona Şoseaua Nordului, pe care proprietarul cere 4.500 de euro pe lună. Pe o asemenea proprietate, un client interesat ar fi dispus să plătească însă doar în jur de 3.000 de euro, estimează reprezentantul Crosspoint.

Expaţii, chiriaşii predilecţi
Per ansamblu, în momentul de faţă cei care îşi pot permite să închirieze un penthouse sunt destul de puţini. Asta şi pentru că, pe lângă chiriile ridicate, se adaugă şi costuri considerabile pentru întreţinere (circa 500 de euro pe lună), spune Boff. Potrivit Antoanetei Petre, clienţii interesaţi de închirierea unor asemenea proprietăţi sunt, de regulă, managerii marilor companii, dintre care circa 70% sunt străini. Boff spune că, în ultima perioadă, şi cererea venită din partea acestui segment este sensibil diminuată. Cum marile companii trec şi ele prin reduceri de costuri, pentru locuinţele managerilor sunt căutate în această perioadă proprietăţi mai mici, mai accesibile ca preţ şi mai uşor de întreţinut. Pentru penthouse-uri, cea mai căutată este zona de nord a Capitalei (Dorobanţi, Herăstrău, Primăverii, Kiseleff, Floreasca).

Cumpărătorii vor preţuri de 1.500 euro/mp
Deşi în actualul context economic un penthouse este dificil de închiriat, o astfel de proprietate se menţine însă atractivă ca investiţie pe termen lung. Principalul motiv constă în faptul că nivelul chiriei pentru un apartament la ultimul etaj poate fi, la modul general, cu 20-30% mai ridicat decât al unei locuinţe similare, situată la un etaj intermediar. Alexandru Boff spune că în momentul de faţă există pe piaţă cumpărători interesaţi de achiziţia unui penthouse, oameni de afaceri care dispun de lichidităţi. Principala condiţie pentru încheierea unei tranzacţii este însă preţul. De regulă, acest gen de investitori negociază „la sânge” în această perioadă. Astfel, dacă în 2007-2008 un penthouse era tranzacţionat cu circa 3.000 de euro pe un metru pătrat construit, astăzi o astfel de proprietate devine interesantă de la pragul de 2.000 de euro pe metru pătrat în jos. Cu toate acestea, majoritatea cumpărătorilor interesaţi ar fi dispuşi să plătească circa 1.500 de euro pe metru pătrat.

Grup de Lux cumpără franciza Re/Max pe piaţa clujeană

Brandul internaţional va fi prezent în oraşul din vestul ţării începând cu luna ianuarie a anului viitor. 2011 este un an al planurilor îndrăzneţe de expansiune pentru marile lanţuri de francize imobiliare. Primul pas în acest sens este făcut pe piaţa clujeană de către Re/Max. Agenţia locală Grup de Lux a anunţat că, începând cu […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe15/12/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Brandul internaţional va fi prezent în oraşul din vestul ţării începând cu luna ianuarie a anului viitor.

2011 este un an al planurilor îndrăzneţe de expansiune pentru marile lanţuri de francize imobiliare. Primul pas în acest sens este făcut pe piaţa clujeană de către Re/Max. Agenţia locală Grup de Lux a anunţat că, începând cu luna ianuarie a anului viitor, se va asocia cu brandul Re/Max, după luni de negocieri în acest sens. „De-a lungul anilor am constatat, colaborând cu foarte multe companii multinaţionale, că acest aspect este unul foarte importanat pentru cei din exterior, care îşi propun să investească în oraşul nostru. Un nume cu rezonanţă internaţională oferă anumite standarde de calitate şi garanţii care încurajează clientul să tranzacţioneze, deoarece are încredere în ceea ce i se oferă. Numele de Re/Max este recunoscut la nivel global şi cu siguranţă ne va ajuta să îmbunătăţim serviciile oferite şi să uniformizăm modul de lucru, aliniindu-ne la cerinţele şi standardele internaţionale”, subliniază Răzvan Cuc, managing partener Re/Max – Grup de Lux. În momentul de faţă, pe piaţa imobiliară clujeană nu mai funcţionează nicio agenţie afiliată la un brand internaţional.

Century 21 deschide o nouă agenţie în Titan

În cadrul evenimentului de lansare, reprezentanţii companiei vor organiza un seminar pe tema reabilitării termice. Reţeaua de francize imobiliare Century 21 va deschide mâine cea de-a treia agenţie pe anul acesta, Titan Park. Evenimentul de inaugurare va include un seminar cu tema “Programul de reabilitare termică: probleme şi soluţii”. “Am decis să lansăm agenţia noastră […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe15/12/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

În cadrul evenimentului de lansare, reprezentanţii companiei vor organiza un seminar pe tema reabilitării termice.

Reţeaua de francize imobiliare Century 21 va deschide mâine cea de-a treia agenţie pe anul acesta, Titan Park. Evenimentul de inaugurare va include un seminar cu tema “Programul de reabilitare termică: probleme şi soluţii”. “Am decis să lansăm agenţia noastră prin implicarea în identificarea celor mai bune soluţii la problemelor actuale ale locuitorilor din zona noastră. Am prevăzut pentru anul 2011 un număr de 12 evenimente adresate comunităţii prin care vom aborda tematici diverse, de la asigurarea obligatorie a locuinţei, certificarea energetică a imobilelor, la siguranţa locuinţei”, subliniază Costin Spînu, managerul agenţiei Century 21 Titan Park. La seminar sunt invitaţi proprietari, administratori de blocuri şi preşedinţi ai asociaţiilor de proprietari din zonele Titan-Balta Albă, Dristor şi Basarabia, precum şi membrii Asociaţiei Auditorilor Energetici pentru Clădiri. Printre participanţi se numără reprezentanţi ai CEC Bank, ai Ligii Asociaţiilor de Proprietari „Habitat”, precum şi ai furnizorului de termosisteme DEKO Professional, din grupul Policolor. Evenimentul va avea loc mâine, începând cu ora 11, la sediul agenţiei (strada Baba Novac, nr. 19A).

Coldwell Banker: Proiecte de 500 mil. euro, în faliment de anul viitor?

În 2011, valoarea activelor imobiliare intrate în insolvenţă sau faliment ar putea fi dublă faţă de 2010. Odată cu noul an, se reaprind şi speranţele de revenire a pieţei imobiliare. Pentru moment însă, perspectivele pentru 2011 nu sunt tocmai pozitive. Potrivit reprezentanţilor Coldwell Banker Affiliates of Romania, anul viitor va fi caracterizat de intrarea în […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe14/12/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

În 2011, valoarea activelor imobiliare intrate în insolvenţă sau faliment ar putea fi dublă faţă de 2010.

Odată cu noul an, se reaprind şi speranţele de revenire a pieţei imobiliare. Pentru moment însă, perspectivele pentru 2011 nu sunt tocmai pozitive. Potrivit reprezentanţilor Coldwell Banker Affiliates of Romania, anul viitor va fi caracterizat de intrarea în procedurile de insolvenţă sau faliment a numeroase proiecte imobiliare de pe piaţa autohtonă. “2011 va fi anul marilor insolvenţe şi falimente în imobiliare, volumul proiectelor care vor ajunge în această situaţie urmând să fie cel puţin dublu comparativ cu acest an. Estimăm că valoarea totală a proiectelor care vor ajunge în insolvenţă sau faliment va fi de aproximativ 500 de milioane de euro”, subliniază Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania. Estimarea companiei nu include proprietăţile deţinute de persoane fizice sau activele deţinute de companii care nu au ca activitate de bază dezvoltarea imobiliară, închirierea sau vânzarea spaţiilor de profil.

Segmentul office, cel mai puţin expus riscului
În acest context, cazurile de insolvenţă sau faliment vor apărea atât în rândul proiectelor rezidenţiale, cât şi al companiilor deţinătoare de terenuri pe care nu a fost începută încă dezvoltarea unui proiect. Şi pe segmentul spaţiilor comerciale vor apărea astfel de situaţii. Cele mai supuse riscului vor fi centrele comerciale fără ancore puternice, amplasate în zone secundare, în oraşe de dimensiuni mici şi medii sau unde concurenţa este foarte ridicată. Pe de altă parte, segmentul spaţiilor de birouri va fi mai putin expus, ţinând cont de amplasamentele mai bune şi de costurile de dezvoltare mai reduse comparativ cu veniturile lunare generate. “Au trecut deja doi ani de criză, iar instituţiile finanţatoare au început să capete experienţă şi curaj. Băncile şi-au format echipe specializate în domeniul executărilor silite, au avut loc cam toate discuţiile şi negocierile posibile cu proprietarii proiectelor, s-au analizat toate variantele existente, unii acţionari ai proiectelor au mai adus capital propriu, însă fără succes, iar acum nu mai rămâne decât calea insolvenţei sau a falimentului”, adaugă Valentin Ilie.

Insolvenţa nu este neapărat o condamnare
Potrivit datelor Coldwell Banker, în momentul de faţă există pe piaţa autohtonă proiecte cu o valoare cumulată de 200 milioane de euro care se află fie în insolvenţă, fie în faliment. “Insolvenţa nu este drumul spre pierzanie, multe proiecte se pot restructura. Reprezentanţii instituţiilor finanţatoare spun că doresc să vândă proiecte intrate în faliment, nu intenţionează să le păstreze în portofoliu sau să le administreze. Va fi însă mai dificil în ceea ce priveşte proiectele finalizate, care generează deja venituri şi care vor trebui administrate până la vânzare şi restructurate pentru a se putea obţine un preţ cât mai bun”, explică Valentin Ilie. Conform datelor oficiale, Coldwell Banker administrează momentan proprietăţi executate de către instituţiile finanţatoare cu o valoare de peste 20 de milioane de euro.

Casele şi vilele noi, cu până la 40% mai ieftine decât în 2008

În ultimii doi ani, cele mai mari reduceri de preţ au fost înregistrate de locuinţele nou-construite din Bucureşti. Ca şi în cazul apartamentelor, ultimii doi ani au adus ieftiniri semnificative pe segmentul caselor şi vilelor. Potrivit unei analize realizate de www.imobiliare.ro asupra municipiului Bucureşti şi a şase judeţe din ţară, preţurile locuinţelor construite după 2005 […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe14/12/2010

Timp de citire

0 minut

În ultimii doi ani, cele mai mari reduceri de preţ au fost înregistrate de locuinţele nou-construite din Bucureşti.

Ca şi în cazul apartamentelor, ultimii doi ani au adus ieftiniri semnificative pe segmentul caselor şi vilelor. Potrivit unei analize realizate de www.imobiliare.ro asupra municipiului Bucureşti şi a şase judeţe din ţară, preţurile locuinţelor construite după 2005 au scăzut cu până la 42% în perioada decembrie 2008-decembrie 2010. „Faţă de acum doi ani, cele mai mari reduceri de preţ au fost înregistrate în Capitală, 42,4% şi în municipiul Constanţa, 40,6%. Interesul pentru case şi vile a scăzut într-un ritm mai accelerat decât pentru apartamente, astfel încât există cazuri, Cluj-Napoca, de exemplu, unde preţul unei case de la periferie este apropiat de cel al unui apartament în oraş”, subliniază Adrian Erimescu, directorul general al www.imobiliare.ro.

1.400 euro/mp, preţul unei vile în Bucureşti
Capitala se situează pe primul loc în topul oraşelor cu cele mai semnificative ieftiniri. Cu o valoare de 1.412 euro pe metru pătrat în decembrie 2010, preţul solicitat pentru case şi vile indică un declin de 42,4% faţă de acum doi ani şi o scădere de 19,2% faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. În prezent, preţul mediu solicitat pentru o vilă de 120 de metri pătraţi din Bucureşti este puţin sub 170.000 de euro, faţă de aproape 295.000 de euro în urmă cu doi ani. În judeţul Ilfov, casele nou-construite s-au ieftinit cu 39% în ultimii doi ani şi cu 12% în 2010. Cele mai mari reduceri de preţ au avut loc în acest an în localităţile Corbeanca, Pantelimon şi Otopeni. Valoarea solicitată pentru un metru pătrat util la începutul acestei luni era de 811 euro.

Pe locul al doilea în clasament se află oraşul Constanţa, unde preţul mediu cerut pentru case şi vile a ajuns la 1.092 euro, cu 40,6% mai puţin decât în aceeaşi perioadă a lui 2008 şi cu 13,5% mai puţin decât în 2009. În localităţile din judeţul Constanţa, valoarea medie actuală, de 633 euro pe metru pătrat util, este cu 30,8% mai mică decât acum doi ani, respectiv cu 21,5% mai scăzută comparativ cu decembrie 2009.

Casele, mai scumpe în Braşov decât în Cluj
În Cluj, casele şi vilele noi s-au ieftinit cu 38,9% în ultimii doi ani şi cu 23,8% în 2010. Preţul mediu solicitat la ora actuală este de 1.019 euro pe metru pătrat util. În localităţile din judeţul Cluj, valoarea medie cerută pentru o locuinţă de acest tip este de 619 euro pe metru pătrat, ceea ce indică o scădere de 11% faţă de anul trecut şi una de 20% faţă de decembrie 2008.

În municipiul Braşov, casele şi vilele noi s-au ieftinit cu 38,5% în ultimii doi ani, respectiv cu 19,9% în ultimele douăsprezece luni. În prezent, preţul mediu solicitat pentru această categorie imobiliară este de 1.119 euro pe metru pătrat util. În localităţile din judeţul Braşov, o casă nou-construită costă, în medie, 783 euro pe metru pătrat, cu 29,1% mai puţin decât acum doi ani, respectiv cu 15% mai puţin decât în decembrie 2009. Cele mai importante reduceri de preţ din acest an au fost înregistrate în localităţile Sânpetru, Râşnov şi Cristian.

Judeţul Timiş, codaş la ieftiniri
În Iaşi, preţul mediu al unei case noi este de 700 euro pe metru pătrat util, cu 37,1% mai puţin decât în decembrie 2008 şi cu 24% mai puţin decât în aceeaşi perioadă a amului trecut. În judeţul Iaşi, vilele noi s-au ieftinit cu 38,3% faţă de acum doi ani şi cu 17,2% faţă de anul trecut, ajungând la o valoare medie de 496 euro pe metru pătrat.

Timişoara se situează pe ultimul loc în clasamentul ieftinirilor la case şi vile noi. În ultimii doi ani, acest gen de locuinţe au înregistrat o reducere de preţ de 27,4%, ajungând la o valoare de 979 euro pe metru pătrat. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, scăderea este de 12,2%. În judeţul Timiş, preţurile pe acest segment de piaţă au scăzut cu 12% faţă de 2008 şi cu 9,7% faţă de 2009. Valoarea medie de listare a unei case din judeţ este de 679 euro pe metru pătrat util.

1.300 euro/mp, preţ de vânzare pentru locuinţele noi din centrul Capitalei

Chiar dacă au pornit proiecte cu aşteptări ridicate la capitolul vânzări şi profituri, dezvoltatorii de locuinţe mai scumpe şi-au redus sensibil pretenţiile în ultimii ani. În 2007-2008, dezvoltatorii care lansau proiecte în centrul Bucureştiului estimau atingerea unor preţuri de (peste) 2.000-2.500 de euro pe metru pătrat. Astăzi însă, pentru a putea vinde, aşteptările lor au […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe13/12/2010

Timp de citire

0 minut

Chiar dacă au pornit proiecte cu aşteptări ridicate la capitolul vânzări şi profituri, dezvoltatorii de locuinţe mai scumpe şi-au redus sensibil pretenţiile în ultimii ani.

În 2007-2008, dezvoltatorii care lansau proiecte în centrul Bucureştiului estimau atingerea unor preţuri de (peste) 2.000-2.500 de euro pe metru pătrat. Astăzi însă, pentru a putea vinde, aşteptările lor au nevoie de o drastică adaptare la realitate. Răzvan Gorgan, agent imobiliar în cadrul agenţiei Imoprest Invest, spune că un preţ realist de vânzare pentru apartamentele nou-construite din centrul Bucureştiului ar fi de 1.200-1.300 de euro pe metru pătrat.

În opinia sa, în momentul de faţă, o bună parte dintre unităţile locative de pe acest segment sunt neadaptate condiţiilor actuale de piaţă, având suprafeţe şi preţuri prea mari. Spre exemplu, cei care vor o locuinţă nouă cu două camere au la dispoziţie un buget de circa 90.000 de euro, în vreme ce majoritatea ofertelor de acest tip din piaţă se învârt în jurul valorii de circa 110.000 de euro. În acelaşi timp, cumpărătorii care îşi doresc un apartament cu trei camere sunt dispuşi să plătească, în medie, 110.000 de euro, însă oferta se ridică la aproximativ 130.000 de euro. În acest context, cererea solvabilă pentru locuinţele noi din centrul Bucureştiului nu este foarte ridicată în momentul de faţă, crede reprezentantul Imoprest.

Preţuri mai mici cu 20% într-un an
O altă caracteristică a acestui segment de piaţă este reprezentată de oferta destul de scăzută. Astfel, în zona centrală a Capitalei există puţine terenuri pretabile pentru noi dezvoltări rezidenţiale, acesta fiind şi motivul pentru care nici până acum nu s-a construit foarte mult. Astfel, majoritatea dezvoltărilor noi din zonă sunt imobile de mici dimensiuni, de câteva apartamente. Un exemplu în acest sens este dat de Dan şi Alina N. Aceştia au demarat construcţia unui bloc de locuinţe în mai 2008, cu o investiţie totală de 1.100.000 de euro, din fonduri proprii. Imobilul este format din trei apartamente cu trei camere, trei garsoniere şi două locuinţe cu două camere, parterul blocului fiind ocupat de spaţii comerciale. Cei doi au finalizat construcţia în urmă cu aproximativ trei luni. La vânzare mai au o garsonieră şi un apartament cu trei camere, la preţuri de 60.000 şi, respectiv, 160.000 de euro. Cu excepţia unui singur apartament, contractat în 2009, restul au fost achiziţionate în vara acestui an. Pentru a putea vinde, proprietarii imobilului au fost nevoiţi să se adapteze actualelor condiţii de piaţă. Doar anul acesta, spre exemplu, preţurile de vânzare au scăzut cu circa 20%. De asemenea, dacă profitul estimat la începutul lui 2008 se ridica la circa 80%, acum aşteptările dezvoltatorilor au scăzut la 35%.

100.000 de euro, buget mediu pentru apartament în centru
În ciuda condiţiilor dificile de piaţă, Alina N. crede că este un moment propice pentru dezvoltarea de locuinţe noi destinate populaţiei cu venituri peste medie. Ea consideră că cerere pe acest segment există, iar oferta nu este foarte numeroasă. De aceea, ea şi soţul său plănuiesc, pentru anul viitor, construcţia unui alt imobil, de 10-15 apartamente, în zona Traian. Şi Răzvan Gorgan crede că perioada actuală ar fi favorabilă pentru demararea unor noi proiecte, estimând că românii vor căpăta pe viitor mai multă încredere în construcţiile noi.

Dan şi Alina N. sunt conştienţi că, în condiţiile actuale de piaţă, clienţii sunt extrem de precauţi şi sunt interesaţi doar de locuinţe finalizate sau foarte aproape de termenul de predare. De asemenea, chiar dacă mai toţi cumpărătorii de pe acest segment fac achiziţii cu bani gheaţă, aceştia au totuşi o limită clară la capitolul buget, majoritatea dorind să se încadreze în pragul de 100.000 de euro. Ca profil socio-demografic, acest gen de clienţi au o vârstă medie (circa 40 de ani), au familie, practică profesii liberale (avocaţi, notari etc.) şi deţin de multe ori propriile business-uri.

Volumul construcţiilor la 10 luni, în scădere cu 15% faţă de 2009

Cel mai mare declin, de peste 37%, a fost resimţit pe segmentul clădirilor rezidenţiale. În acest an, perioada de recesiune şi-a lăsat din plin amprenta asupra pieţei de construcţii. Faţă de aceeaşi perioadă din 2009, în primele zece luni din 2010, volumul lucrărilor de profil s-a diminuat cu 15,1%, ca serie brută, şi cu 14,9%, […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe08/12/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Cel mai mare declin, de peste 37%, a fost resimţit pe segmentul clădirilor rezidenţiale.

În acest an, perioada de recesiune şi-a lăsat din plin amprenta asupra pieţei de construcţii. Faţă de aceeaşi perioadă din 2009, în primele zece luni din 2010, volumul lucrărilor de profil s-a diminuat cu 15,1%, ca serie brută, şi cu 14,9%, ca serie ajustată în funcţie de sezonalitate şi de numărul de zile lucrătoare, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică (INS). Ca serie brută, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut cu 37,2% la clădiri rezidenţiale, cu 18,1% la clădiri nerezidenţiale şi cu 2,8% la construcţiile inginereşti. Ca serie ajustată, pe aceleaşi segmente, reducerile au fost de 37,6%, 19,7% şi, respectiv, 1,9%.

Creşteri doar la construcţiile inginereşti
Faţă de luna octombrie a anului trecut, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut cu 7,4%, ca serie brută, şi cu 8,0%, ca serie ajustată în funcţie de numărul de zile lucrătoare şi de sezonalitate. Ca serie brută, un avans de 6,3% a fost înregistrat la construcţiile inginereşti, în vreme ce clădirile rezidenţiale şi cele nerezidenţiale au cunoscut scăderi de 36,7% şi, respectiv, 15,3%. Ca serie ajustată, creşterea a fost de 4,8% pe primul segment, iar reducerile au fost de 33,3% şi, respectiv, 13,3% la cele din urmă.
Comparativ cu septembrie, în luna octombrie a acestui an a scăzut cu 0,8% ca serie brută şi cu 1,3% ca serie ajustată în funcţie de sezonalitate şi de numărul de zile lucrătoare. În primul caz, la clădirile rezidenţiale şi cele nerezidenţiale s-au înregistrat scăderi de 9,4% şi, respectiv, 16,9%, în vreme ce segmentul construcţiilor inginereşti a avut o creştere de 8,9%. Ca serie ajustată, primele două segmente au cunoscut reduceri de 9,7% şi, respectiv, 13,4%, în timp ce construcţiile inginereşti au înregistrat un avans de 9,8%.

Estul Capitalei, campion la vânzarea de locuinţe noi

Cei mai mulţi bucureşteni preferă să cumpere un apartament nou într-un cartier precum Titan, Vitan sau Dristor. În anii de vârf ai pieţei, nu puţini au fost dezvoltatorii care au demarat proiecte în zone insuficient dezvoltate din punctul de vedere al infrastructurii şi al reţelei de mijloace de transport în comun. O privire aruncată asupra […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe08/12/2010

Timp de citire

0 minut

Cei mai mulţi bucureşteni preferă să cumpere un apartament nou într-un cartier precum Titan, Vitan sau Dristor.

În anii de vârf ai pieţei, nu puţini au fost dezvoltatorii care au demarat proiecte în zone insuficient dezvoltate din punctul de vedere al infrastructurii şi al reţelei de mijloace de transport în comun. O privire aruncată asupra vânzărilor înregistrate în actualele condiţii de piaţă arată însă că bucureştenii nu sunt dispuşi să facă abstracţie de aceste aspecte când vine vorba de achiziţia unui apartament nou. Potrivit unei analize realizate de Colliers International, în prima jumătate a acestui an zona de est a Capitalei a atras cei mai mulţi cumpărători, cu un volum mediu de patru unităţi locative contractate pe proiect în fiecare lună. Pe locul al doilea în topul preferinţelor cumpărătorilor se situează vestul, cu o medie de trei locuinţe pe lună, în timp ce, în ansamblurile din sud şi nord, s-au vândut câte două apartamente pe lună. Pe ultima poziţie se situează zona semicentrală şi cea de la periferia nordului Capitalei. În proiectele rezidenţiale situate aici, volumul vânzărilor s-a ridicat la o locuinţă pe lună.

Infrastructura, atuul numărul unu
Principalul motiv pentru care estul este preferat în rândul cumpărătorilor de locuinţe noi este, în mod clar, accesul facil către centru, spune Marius Rusnac, consilier în cadrul Century 21 Manopoly. Această zonă este bine acoperită de reţeaua de mijloace de transport în comun, străzile şi bulevardele sunt mai largi, fapt ce uşurează mult traficul. Astfel, şi din comunele din estul Capitalei se poate ajunge rapid în centrul oraşului. Din acest motiv, chiar şi casele din localităţile limitrofe sunt mai bine vândute în est decât în vest sau nord.
Rusnac precizează că un alt avantaj al estului constă în aspectul zonei, aceasta având numeroase spaţii verzi. De asemenea, cartierele din est nu sunt atât de aglomerate, iar locurile de parcare pot fi găsite cu uşurinţă. Spre comparaţie, accesul dificil şi blocajele permanente din zona de vest limitează absorbţia stocului de locuinţe noi de aici, arată reprezentanţii Colliers.

Preţurile mai mari nu alungă clienţii
Preferinţa cumpărătorilor pentru ansamblurile rezidenţiale noi din estul Capitalei (cartiere precum Titan, Vitan, Dristor, Iancului, Muncii) se menţine chiar dacă preţurile sunt uşor mai ridicate faţă de zona de vest (Drumul Taberei, Militari, Crângaşi). Potrivit studiului citat, preţul mediu pe metru pătrat al unei locuinţe noi ese ridică la 1.075 de euro în est, cu 16% mai mare decât nivelul de 919 euro din vest. Diferenţa de preţ este explicată în primul rând prin oferta diversificată – în est există proiecte care se adresează atât celor cu venituri medii, cât şi celor cu venituri mici, spre deosebire de zona de vest, unde majoritatea ansamblurilor rezidenţiale se adresează populaţiei cu venituri mici, explică reprezentanţii Colliers. În ciuda diferenţei de preţ, Marius Rusnac spune că majoritatea cumpărătorilor sunt dispuşi să facă un efort pentru a plăti câteva mii de euro în plus şi să achiziţioneze o locuinţă într-un cartier mai bine cotat, care să dispună de suficiente căi de acces.

Stocul de locuinţe se va epuiza în 2-3 ani
Potrivit datelor Colliers, în zonele de est şi vest există în prezent 1.398 şi, respectiv, 752 de unităţi locative noi disponibile spre vânzare. Reprezentanţii companiei estimează că acest stoc va fi absorbit în următorii doi-trei ani. „Pentru a asigura continuitatea ofertei de locuinţe disponibile în cele două zone, şi ţinând cont că un proiect rezidenţial are nevoie de doi până la trei ani să fie construit, dezvoltatorii ar trebui să ia în considerare începerea lucrărilor la noi proiecte rezidenţiale în următorii doi ani”, subliniază reprezentanţii companiei de consultanţă.

Bucureştiul, în pragul unei crize de locuinţe noi?

Deşi pe piaţă există peste 7.000 de apartamente finalizate, cele cu adevărat vandabile nu depăşesc pragul de 1.000 de unităţi. În momentul de faţă, stocul de apartamente noi din Capitală este, cu siguranţă, unul impresionant. Potrivit unui studiu realizat de Real Time, anul acesta au fost vândute aproximativ 2.300 de locuinţe în cadrul unor ansambluri […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe07/12/2010

Timp de citire

0 minut

Deşi pe piaţă există peste 7.000 de apartamente finalizate, cele cu adevărat vandabile nu depăşesc pragul de 1.000 de unităţi.

În momentul de faţă, stocul de apartamente noi din Capitală este, cu siguranţă, unul impresionant. Potrivit unui studiu realizat de Real Time, anul acesta au fost vândute aproximativ 2.300 de locuinţe în cadrul unor ansambluri rezidenţiale, dintr-un total de 10.000 de unităţi finalizate la începutul acestui an. Dincolo de aceste cifre însă, cei care vor să-şi cumpere acum o casă se lovesc de dificultatea de a găsi un apartament nou construit care să se plieze pe posibilităţile lor reale. Astfel, doar 3.000 de locuinţe dintre cele 10.000 existente la începutul lui 2010 aveau un potenţial real de vânzare, relevă studiul citat.

Cu alte cuvinte, cu excepţia a mai puţin de 1.000 de unităţi locative, cea mai mare parte a stocului disponibil spre vânzare este mai mult sau mai puţin nevandabil în condiţiile actuale de piaţă. Ce înseamnă asta, mai exact? Potrivit lui Ion Cătuţoiu, directorul general al Real Time, multe dintre locuinţele din Capitală sunt fie poziţionate greşit (în afara ariei de acoperire a infrastructurii şi a reţelei de mijloace de transport în comun), fie concepute necorespunzător din punctul de vedere al suprafeţelor şi finisajelor. „Din punctul meu de vedere, segmentul rezidenţial este neadaptat condiţiilor actuale de piaţă”, spune şi George Marcu, directorul agenţiei Green Angels.

Blocaj la pragul impus de Prima Casă
Cum ar trebui să arate, în acest context, un apartament nou potrivit pentru românii din clasa medie? Dincolo de localizare, elementul decisiv este, în mod evident, preţul. Potrivit datelor Real Time, din cele 2.300 de unităţi locative noi vândute anul acesta, 80% s-au încadrat în suma de 90.000 de euro, pragul maxim pentru a beneficia de TVA de 5%. Majoritatea cumpărătorilor sunt însă blocaţi momentan la pragul de 60.000-70.000 de euro, în contextul programului Prima Casă.

În strânsă corelaţie cu preţul sunt şi suprafeţele locuinţelor. În mod normal, un apartament cu două camere nu ar trebui să aibă mai mult de 60 de metri pătraţi utili, este de părere Cătuţoiu. La fel, suprafaţa maximă pentru o locuinţă cu trei camere într-un bloc nou ar fi de 90 de metri pătraţi utili. Aceste limite nu sunt impuse de faptul că oamenii nu au ce face cu spaţiul, ci pentru că mai mult nu îşi pot permite. Asta cu atât mai mult cu cât la suprafeţele utile ale locuinţelor noi se mai adaugă şi alte spaţii adiacente, care cântăresc şi ele greu în preţul final. De asemenea, costurile mari de întreţinere din unele ansambluri rezidenţiale sunt şi ele luate în calcul de către potenţialii cumpărători.

Momentul potrivit pentru demararea unor noi proiecte
Dat fiind că puţine apartamente noi se pliază acum pe acest tipar, pe piaţa bucureşteană există destul de puţine oportunităţi de achiziţie – atât din punctul de vedere al investitorilor, cât şi din cel al consumatorilor finali, crede Marcu. „Pentru a avea o piaţă de locuinţe noi de calitate bună, la preţuri corecte şi corelate la realităţile economice, într-un număr care să nu mai pară nesemnificativ în comparaţie cu stocul total de locuinţe, este necesară generarea de programe de dezvoltare rezidenţiale în noi zone care să dispună de utilităţile curente, de infrastructură rutieră şi de transport în comun, precum şi de minimum de facilităţi necesare traiului”, se arată în studiul Real Time.

Directorul Green Angels crede că momentul actual poate fi unul propice pentru demararea unor proiecte, dat fiind că terenurile sunt mai ieftine, iar costurile de construcţie mai reduse. Există totuşi un risc: este posibil ca, peste doi-trei ani, în momentul finalizării unor locuinţe concepute după tiparul achiziţiilor de acum, ele să nu mai corespundă noului context de piaţă. Acesta este motivul pentru care orice nou proiect trebuie orientat spre nevoile specifice ale unei anumite categorii de public, păstrând de asemenea posibilitatea reconfigurării suprafeţelor locuinţelor.