Lună: februarie 2011

Potrivit estimărilor autorităţilor, fondurile alocate pentru programul guvernamental în acest an se pot termina până la sfârşitul lunii martie.

În condiţiile în care continuarea programului Prima Casă – după epuizarea plafonului de 200 de milioane de euro alocat pentru 2011 – este incertă, brokerii de credite recomandă tinerilor interesaţi de achiziţia unei prime case să se grăbească. Ofelia Niţu, consilier pentru credite cu ipotecă în cadrul Credit Zone, spune că unele bănci şi-au epuizat deja fondurile alocate de fondul de garantare. Ea explică pas cu pas ce ar trebui să ştie un aplicant la programul guvernamental.

1. Ce ar trebui să faci înainte de a solicita un credit garantat de către stat?
În primul rând, ar trebui să citeşti legislaţia, hotărârile de Guvern aferente fiecărei părţi a programului, pentru că aşa vei afla în ce constă acesta şi dacă te încadrezi în condiţiile sale. Trebuie să ştii, spre exemplu, că pentru a fi eligibil nu trebuie să fii deţinut niciun imobil din anul 2000 până acum. În această categorie nu sunt incluse şi terenurile, astfel încât şi persoanele care deţin astfel de proprietăţi pot obţine un credit prin Prima Casă (spre deosebire de anul 2009). Pentru mai multe detalii poţi citi hotărârea de guvern privind implementarea programului Prima Casă în 2011.

Partea a treia a programului a adus unele modificări faţă de etapele anterioare. Printre acestea se numără:

– instituirea unei garanţii suplimentare prin aplicarea unui gaj pe conturile curente ale împrumutatului, însă doar la banca creditoare;
– dacă doi soţi au achiziţionat o locuinţă prin programul Prima Casă, iar apoi divorţează, unul dintre ei are posibilitatea de a cumpăra cealaltă parte din imobil, tot prin intermediul programului guvernamental. La fel, dacă cineva deţine o cotă-parte dintr-un imobil, poate cumpăra cealaltă parte cu ajutorul unui credit garantat de către stat;
– posibilitatea de reeşalonare, rescadenţare sau chiar refinanţare a unui credit anterior obţinut, tot prin intermediul programului Prima Casă.

Cea mai mare modificare adusă de partea a doua a programului constă în reducerea drastică a plafonului de garantare, până la suma de 200 milioane de euro. Potrivit declaraţiilor oficiale, această sumă ar trebui să fie epuizată undeva pe la sfârşitul lunii martie, o decizie cu privire la continuarea programului urmând a fi luată în funcţie de măsura în care acesta şi-a atins sau nu obiectivele.

* Dacă vrei să-ţi ridici singur o locuinţă cu ajutorul programului, trebuie să ştii că, deşi cadrul legal pentru aceasta există, până acum nu au fost acordate credite pentru construcţia de locuinţe de la zero, pentru că băncile nu dispun de un asemenea produs. Anul trecut au fost acordate doar câteva credite pentru ridicarea unor imobile care aveau însă deja obţinute autorizaţii de construire.

2. Când şi la ce bancă să mergi?
Este recomandabil ca, înainte chiar de a începe căutarea unui imobil, să mergi la bancă şi să ceri o analiză financiară preliminară, pe baza documentelor doveditoare de venit. Chiar dacă ai găsit un apartament potrivit dinainte, nu trebuie să semnezi încă un antecontract, pentru că pot exista situaţii în care banca să nu-ţi acorde gradul de îndatorare pe care ai mizat şi să fii astfel nevoit să mai scoţi din buzunar încă câteva mii de euro. O astfel de analiză preliminară poate dura şi trei zile.
Fiecare client va opta pentru o anumită bancă în funcţie de nevoile sale specifice. În partea a treia a programului Prima Casă au fost incluse 21 de instituţii finanţatoare. Pentru alegerea celei mai potrivite, sfatul unui broker de credite poate fi foarte util. Trebuie să ştii că fiecare instuţie de credit are o listă anume cu veniturile pe care le ia în calcul, iar ponderea acestora diferă. Astfel, veniturile trecute pe cartea de muncă sunt luate în calcul 100%. Există însă şi bănci – Banca Românească, Raiffeissen – care iau în considerare şi bonurile de masă.

În ceea ce priveşte veniturile realizate de persoanele fizice autorizate sau cele cu drepturi de autor, acestea sunt luate în considerare în proporţii de 60-90%, în funcţie de instituţia finanţatoare. La fel, şi indemnizaţiile maternale au o pondere diferită – 100% la Raiffeissen, 75% la BCR, 80% la Piraeus etc. Există şi bănci care acceptă şi venituri din străinătate, iarăşi în proporţii diferite.

Un alt element extrem de important în alegerea unei bănci este reprezentat de gradul de îndatorare oferit de aceasta. Cel mai mic grad de îndatorare este acordat de BCR (50-55%), iar cel mai mare de Raiffeissen (65%).

În ceea ce priveşte dobânzile practicate de către bănci, acestea diferă. Iată un top al primelor şase instituţii de credit, în ordinea crescătoare a dobânzilor:

1.Raiffeisen Bank: 4,61% (dacă optezi pentru oferta promoţională de a-ţi vira salariul prin bancă, prin care beneficiezi de o reducere a ratei la credit)
2.Emporiki: 5,13%
3.Raiffeisen Bank: 5,14%
4.Leumi: 5,34%
5.BRD: 5,35%
6.BCR: 5,4%

De asemenea, un criteriu de selecţie a unei bănci poate fi şi plafonul alocat fiecărei instituţii incluse în program de către Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici şi Mijlocii (FNGCIMM). Iată un top cinci al băncilor care dispun de cele mai multe fonduri:

BCR – 64 milioane de euro
BRD – 32 milioane de euro
Raiffeisen – 25 milioane de euro
Banca Românească – 21 milioane de euro
Alpha Bank – 18 milioane de euro

Cel mai mic plafon, în valoare de 100.000 de euro, a fost acordat către Volksbank, care l-a epuizat însă la scurtă vreme de la relansarea programului. De asemenea, Emporiki Bank a cheltuit până acum suma alocată de către fondul de garantare.

3. Preferă băncile anumite tipuri de proprietăţi?
În program pot fi acceptate locuinţe indiferent de anul de construcţie. Simplul fapt că un apartament este situat într-un bloc din anii 1950-1960 nu-l descalifică pentru obţinerea unui credit. Cu toate acestea, coeficientul de evaluare acordat respectivei proprietăţi va fi sensibil mai mic decât cel pentru o locuinţă nouă, fapt ce va afecta, în final, valoarea împrumutului acordat (banca va alege întotdeauna minimul dintre valoarea de evaluare şi preţul de tranzacţionare). În general, se consideră că toate proprietăţile mai vechi de anul 2000 au deficienţe şi primesc un punctaj mai scăzut de evaluare.
Există anumite bănci (precum BCR-ul, care are şi departament intern de evaluare) care ţin foarte mult cont nu doar de anul construcţiei, ci şi de zona în care este situată locuinţa, de gradul de poluare, de spaţii verzi etc.

4. Ce ar trebui să includă dosarul de credit?
Numărul documentelor solicitate poate varia. În primul rând, sunt necesare actele doveditoare de venit: copie după cartea de muncă – în cazul veniturilor salariale; copie după contractele de muncă şi actele adiţionale – în cazul persoanelor fizice autorizate şi ale celor cu drepturi de autor; fluturaşi de salariu în cazul în care există diferenţe între veniturile trecute pe cartea de muncă şi cele efective; declaraţii din partea angajatorului, în cazul câştigurilor realizate în străinătate.
Este necesară de asemenea cea mai recentă fişă fiscală (până pe 25 februarie se acceptă cea aferentă anului 2009). În plus, banca poate solicita dovada unor cheltuieli curente, cum ar fi factura de utilităţi – orice factură inclusă în dosar are termen de valabilitate 30 de zile, astfel încât, dacă procesarea dosarului va dura mai mult, aceasta va trebui reînnoită.
Legat de locuinţa pe care vrei să o cumperi, dosarul trebuie să includă copii după actele de proprietate ale acesteia, cadastru, extras de carte funciară etc. Unele bănci pot solicita de asemenea un istoric al proprietăţii achiziţionate.

5. De câţi bani ai nevoie pentru a face un credit prin Prima Casă?
Pentru achiziţia unei locuinţe în valoare de 60.000 de euro, un aplicant ar trebui să dispună de o sumă de peste 5.000 de euro. Aceasta este compusă din:

– Avans, care trebuie să fie de minimum 5% din valoarea proprietăţii. Astfel, creditul maxim ce poate fi obţinut prin program poate fi de 57.000 de euro. Dacă locuinţa este mai scumpă de 60.000 de euro, restul sumei va trebui suplimentată de beneficiar din fonduri proprii.
– Taxa de evaluare a imobilului – în piaţă se practică momentan tarife de până în 100 de euro. În mod normal, fiecare bancă are o listă de evaluatori agreaţi, pe care i-o comunică clientului şi dintre care acesta poate alege. De asemenea, există şi bănci, precum banca Românească, care oferă această evaluare gratuită.
– Comisionul în valoare de 0,49% virat către FNGCIMM după aprobarea dosarului. Acest comision se va plăti anual pe toată durata rambursării împrumutului. Majoritatea băncilor din piaţă asigură plata acestui comision printr-o a treisprezecea rată anuală, dar sunt şi bănci (Banca Românească şi Intesa SanPaolo Bank) care au distribuit această sumă în cele doisprezece rate plătite de-a lungul anului.
– Depozitul colateral ce trebuie deschis la bancă, care trebuie să includă primele trei rate de dobândă. Această sumă ar ajunge la 620-660 de euro. O instituţie financiară, respectiv Banca Românească, acoperă acest depozit din fondurile proprii, incluzând aceste costuri în valoarea creditului.
– Asigurarea obligatorie a imobilului, în conformitate cu legea creditului ipotecar. Prima anuală de asigurare poate ajunge până la un maximum de 0,2% din valoarea imobilului. Banca pune la dispoziţia clientului o listă cu asigurători de credite agreaţi sau poate opta de la sine pentru un asigurător, însă beneficiarul are dreptul de a alege şi a negocia cu aceştia.
– Taxele notariale, ce ajung la un nivel standard de 1.000-1.200 de euro la un credit de 57.000 de euro. Acest preţ poate fi însă negociat. Dacă anumite componente ale taxelor notariale sunt fixe, onorariile percepute de către notari sunt variabile, mai ales în actualul context economic.