Acasă
/

Lună: februarie 2011

Aura Investments a finalizat primele două blocuri din Green Hills Piatra Neamţ

Construcţia celei de-a doua etape a ansamblului rezidenţial va fi demarată după vânzarea locuinţelor din prima fază. Dezvoltatorul imobiliar Aura Investments a anunţat că a terminat construcţia primelor două blocuri din ansamblul rezidenţial Green Hills din Piatra Neamţ, în urma unei investiţii de opt milioane de euro. Proiectul se întinde pe un teren de peste […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe10/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

Construcţia celei de-a doua etape a ansamblului rezidenţial va fi demarată după vânzarea locuinţelor din prima fază.

Dezvoltatorul imobiliar Aura Investments a anunţat că a terminat construcţia primelor două blocuri din ansamblul rezidenţial Green Hills din Piatra Neamţ, în urma unei investiţii de opt milioane de euro. Proiectul se întinde pe un teren de peste 6.300 de metri pătraţi şi este format din patru blocuri cu zece etaje, ce vor însuma la finalizare 232 de apartamente cu una până la patru camere, precum şi penthouse-uri. Cea mai ieftină locuinţă din cadrul ansamblului poate fi achiziţionată cu 45.000 de euro, iar cea mai scumpă costă 138.000 de euro. Suprafeţele apartamentelor cu una până la patru camere sunt cuprinse între 45 şi 135 de metri pătraţi. „Apartamentele au parchet din lemn natural, bucătării complet echipate, geamuri termopan, echipament sanitar complet, contoare de apă şi electricitate. În băi există echipament sanitar şi porţelan”, subliniază Asaf Ravid, Country Manager Aura Investments. Acesta a precizat că, în momentul în care locuinţele din prima fază de construcţie vor fi vândute, va începe şi dezvoltarea celei de-a doua etape a ansamblului rezidenţial. Potrivit unui comunicat oficial, compania are în dezvoltare pe piaţa locală proiecte imobiliare ce vor însuma la finalizare aproape 3.000 de unităţi locative.

Piaţa terenurilor se dezmorţeşte. Lot de casă în Corbeanca la mai puţin de 10.000 de euro

O bună parte dintre cumpărătorii aflaţi până acum în expectativă au ieşit să tatoneze „terenul”, simţind că pragul de jos al preţurilor a fost atins. Începutul lui 2011 a adus semnale pozitive şi pentru segmentul terenurilor. Comuna Corbeanca oferă un exemplu sugestiv în acest sens. Paul Şarcane, patronul agenţiei Corbeanca Imobiliare, spune că, pentru prima […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe10/02/2011
Timp de citire
0 minut

O bună parte dintre cumpărătorii aflaţi până acum în expectativă au ieşit să tatoneze „terenul”, simţind că pragul de jos al preţurilor a fost atins.

Începutul lui 2011 a adus semnale pozitive şi pentru segmentul terenurilor. Comuna Corbeanca oferă un exemplu sugestiv în acest sens. Paul Şarcane, patronul agenţiei Corbeanca Imobiliare, spune că, pentru prima dată în ultimii ani, în luna ianuarie a existat o cerere reală, peste aşteptări, pentru loturile din comuna situată în nordul Bucureştiului. „Oamenii îşi exprimă interesul, vin să vadă terenurile”, subliniază acesta. Chiar dacă nu au fost încă încheiate multe tranzacţii, patronul agenţiei nu are îndoieli că acest lucru se întâmpla cât de curând. „Percepţia cumpărătorilor este că s-a ajuns la pragul de jos al preţurilor”, spune el. Recunoaşte că în piaţă există încă potenţiali cumpărători care sunt de părere că mai există loc pentru scăderi, însă un număr semnificativ de clienţi au ieşit acum să prospecteze piaţa.

Preţuri reduse la jumătate sau chiar mai puţin
Cât costă acum terenurile din zonă, după mai bine de doi ani de recesiune? Şarcane povesteşte că, în perioada de vârf a pieţei, loturile intravilane cu acces la utilităţi se vindeau cu 100-200 de euro pe metru pătrat. „Aceleaşi terenuri se vând azi cu 50% mai puţin”, notează acesta. Pentru loturile extravilane, preţurile erau de 50-70 de euro pe metru pătrat în 2007-2008, dar acum se ridică la 20-30 de euro pe metru pătrat.

Dincolo de aceste valori medii, în zonă pot fi găsite şi adevărate oportunităţi. I.M. este proprietara a două loturi intravilane, fiecare cu o suprafaţă de 550 de metri pătraţi şi beneficiind de acces la utilităţi. Situate în apropiere de pădure şi lângă un cartier rezidenţial, parcelele au un preţ individual de 7.700 de euro, adică 14 euro pe metru pătrat. I.M. explică preţul redus al celor două terenuri prin faptul că acestea sunt ultimele dintr-un calup de 18 loturi pentru care anul trecut a obţinut un PUZ ce prevede construcţia unui cartier de locuinţe (vile P+2E). Primele loturi au fost vândute la un preţ ceva mai mare, însă acum proprietarii au în plan să construiască locuinţele împreună, în regie proprie, şi vor ca ultimele două parcele să fie vândute cât mai repede. Proprietara povesteşte că, în perioada de boom (sfârşitul lui 2007-începutul lui 2008) a vândut loturi similare, dar extravilane, cu un preţ individual de 27.000 de euro (adică cu aproape 50 de euro pe metru pătrat). „În pierdere nu vând, dar nici în câştig prea mare”, subliniază I.M. Deşi mai are şi alte terenuri în zonă, intenţionează să mai aştepte un an-doi, pentru că simte că piaţa ar putea fi în revenire.

Au dispărut speculatorii şi au rămas doar consumatorii finali
În momentul de faţă, cumpărătorii interesaţi de achiziţia de terenuri sunt aproape exclusiv consumatori finali, oameni care vor să-şi construiască o casă. Cele mai căutate sunt loturile cu suprafeţe de 500 de metri pătraţi, dat fiind că în 2009 a fost dat un PUG potrivit căruia aceasta este suprafaţa minimă pe care pot fi construite case în Corbeanca. După prăbuşirea preţurilor în perioada de recesiune, în piaţă nu mai există investitori speculativi. Mulţi dintre aceştia au rămas cu datorii imense după ce au achiziţionat terenuri la valorile exorbitante vehiculate în anii 2007-2008, spune reprezentantul Corbeanca Imobiliare.

Darian: În doi ani, preţul de vânzare al apartamentelor din Capitală s-a redus la jumătate. Un minimum ar putea fi atins în a doua parte a anului

După ce a înregistrat cea mai mare explozie de preţuri, Bucureştiul se situează şi în fruntea clasamentului la scăderi pentru locuinţele din blocurile vechi. În ultimii doi ani, proprietarii de locuinţe vechi şi noi s-au adaptat în mod evident la noile condiţii ale pieţei, aplicând reduceri semnificative ale preţurilor cerute. O scădere notabilă a fost […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe09/02/2011
Timp de citire
0 minut

După ce a înregistrat cea mai mare explozie de preţuri, Bucureştiul se situează şi în fruntea clasamentului la scăderi pentru locuinţele din blocurile vechi.

În ultimii doi ani, proprietarii de locuinţe vechi şi noi s-au adaptat în mod evident la noile condiţii ale pieţei, aplicând reduceri semnificative ale preţurilor cerute. O scădere notabilă a fost înregistrată şi la nivelul valorilor de tranzacţionare a locuinţelor. Potrivit unei analize realizate de compania de evaluare Darian, în perioada 2008-2010, Bucureştiul se situează în topul oraşelor care au înregistrat cele mai mari reduceri ale preţurilor de vânzare la apartamentele vechi, cu un declin de 55,2%. Pe de altă parte, în clasamentul reducerilor la locuinţele noi, Capitala se situează pe locul al treilea, cu o scădere de 37,3%. La nivel naţional, valorile de tranzacţionare înregistrate în 2010 faţă de 2008 au fost cu 31,6% mai mici pe segmentul locuinţelor vechi şi cu 26,3% mai reduse pentru unităţile locative nou-construite.

Comparativ cu anul precedent, în 2010 preţurile de vânzare pentru apartamentele vechi s-au diminuat la nivel naţional cu 10%, în vreme ce, pe segmentul rezidenţial nou, declinul a fost de 9,5%. În semestrul al doilea al anului trecut, preţul mediu de vânzare la nivel naţional era de 774 de euro pe metru pătrat pentru o locuinţă dintr-un bloc vechi şi de 846 euro pe metru pătrat pentru un apartament într-un bloc nou. Spre comparaţie, Indicele naţional imobiliare.ro, care ia în calcul preţurile cerute de proprietari pentru apartamentele vechi şi noi din şapte mari oraşe ale ţării, a înregistrat anul trecut o scădere de 15,9%, până la o valoare de 1.033 de euro pe metru pătrat util. „Pe parcursul anului 2010 ne-am confruntat cu o scădere generală a preţurilor pentru toate tipurile de proprietăţi. Dacă până în 2008 preţurile pentru apartamentele scoase la vânzare aveau de cele mai multe ori preţuri ce păreau ireale, se pare că această criză a avut şi efecte pozitive, prin aducerea acestor preţuri la valori mai «pământeşti»”, subliniază Adrian Crivii, preşedintele Darian.

Scăderea va continua, dar într-un ritm mai redus
Potrivit reprezentanţilor companiei de evaluare, declinul preţurilor pe segmentul rezidenţial ar putea continua şi în acest an, însă nu într-un ritm atât de accelerat ca în perioada 2009-2010. Pentru a doua parte din 2011, Crivii estimează însă atingerea unui punct minim pe piaţa rezidenţială, în contextul relansării economiei naţionale. De la acest moment, va exista însă un decalaj de patru-şase luni până la revenirea propriu-zisă pieţei imobiliare. Ce înseamnă, mai exact, revenire? Atingerea unui plafon de dezvoltare, în care la anumite tipuri de proprietăţi mai pot exista majorări de preţuri, însă doar de ordin redus – respectiv 2-3%. „Începând de anul acesta, o să se întâlnească din nou cererea cu oferta, dar nu o să se mai ajungă la preţuri exorbitante”, explică Crivii.

Anul trecut, 70-80% din tranzacţii au fost cu bani gheaţă
Pe parcursul lui 2010, cererea de locuinţe a scăzut la jumătate faţă de nivelul înregistrat în 2009, în principal din cauza dificultăţii de a obţine finanţare bancară, estimează preşedintele Darian. Aşa se explică şi faptul că circa 70-80% dintre tranzacţiile cu locuinţe încheiate anul trecut au fost finanţate cu bani gheaţă şi nu prin credite. Pe măsură ce accesul la creditare o să se îmbunătăţească însă, chiar pe parcursul acestui an, ponderea achiziţiilor prin credite o să crească, preconizează Crivii. Acesta precizează că va exista o legtăruă strânsă între scoaterea pe piaţă a proprietăţilor executate silit de către bănci şi relansarea creditării. Până acum băncile nu au promovat masiv imobilele ce au făcut obiectul unor credite neperformante, ştiind că nu exista potenţial de finanţare. În perioada următoare însă, numărul de executări silite va creşte, ceea ce va genera şi o majorare a volumului de tranzacţii din piaţă.

Unde au avut loc cele mai mari scăderi
Analiza realizată de Darian a luat în calcul 27 de oraşe ale ţării, dintre care 15 sunt poli de dezvoltare economică. Pe segmentul apartamentelor vechi, cele mai mari reduceri de preţ au fost înregistrate anul trecut în Satu Mare (18,5%), Baia Mare (17,3%) şi Ploieşti (16,4%). În Capitală, declinul a fost de 13,5%. Pe segmentul rezidenţial nou, cele mai mari scăderi au fost resimţite în Iaşi (18,4%), Suceava (17,6%) şi Bacău (15,9%). În Bucureşti, preţurile de tranzacţionare au scăzut cu 11,5%.
În intervalul 2008-2010, cele mai mari scăderi de preţuri la apartamentele vechi au fost înregistrate în Bucureşti (55,2%), Piteşti (39,7%), Iaşi şi Cluj-Napoca (36,3% în ambele cazuri). Pe segmentul locuinţelor noi, cele mai mari reduceri au fost înregistrate în Baia Mare (40,7%), Iaşi (40,2%) şi Bucureşti (37,3%).

Credeti ca noua grila a notarilor va determina scaderea preturilor apartamentelor?

Pe piata rezidentiala exista persoane fizice, investitori, dezvoltatori si banci. In astfel de situatii de recesiune exista trei strategii posibile: 1. Cei care doresc ca pretul sa continue sa scada deoarece au intentia sa achizitioneze o locuinta (circa 350.000 de cumparatori pe an fac o achizitie din care circa 1% sunt persoane juridice); 2. Cei […]

Scris de: , Imobiliare.ro
Actualizat pe09/02/2011
Timp de citire
0 minut

http://www.santaluciabank.com/images/board_of_directors_09_2008.jpg

Pe piata rezidentiala exista persoane fizice, investitori, dezvoltatori si banci. In astfel de situatii de recesiune exista trei strategii posibile:

1. Cei care doresc ca pretul sa continue sa scada deoarece au intentia sa achizitioneze o locuinta (circa 350.000 de cumparatori pe an fac o achizitie din care circa 1% sunt persoane juridice);

2. Cei care doresc ca pretul sa aiba o tendinta de revenire pentru a se considera din nou solvabili si eventual bogati deoarece au o proprietate rezidentiala (circa 7,9 mil de proprietari de locuinte din Romania – care nu se manifesta activ pe piata, din care circa 1% este reprezentat de banci);

3. Cei care doresc cresterea semnificativa a pretului pentru a incasa sume cit mai mari la vinzarea unei locuinte aflate in proprietate (pe an, circa 500.000 de vinzatori ofertanti de locuinte din care sunt 96% persoane fizice).
Iar statul a delegat inregistarea tranzactiilor notarilor dar nu si influentarea cu un mercurial a preturilor. Pretul se formeaza natural prin negocierea libera a cererii si ofertei, dar pe plan local si pe subpietele specifice (noi, vechi, accesibile, de lux…).

Referitor la preturi suntem la nivelul anilor 2004-5; referitor la potentialul bancar suntem aproape de 2006-7; referitor la evaziune si relatiile cu statul ne-am intors la anii 96-97; iar referitor la mentalitati suntem mai degraba in anii 90-91, cind 70-80% din populatie era formata de fapt din comunisti stingisti… care nu aveau initiativa dar asteptau ca statul sa faca ceva pentru ei.

Piata rezidentiala este mai degraba asemanatoare cu piata produselor alimentare pentru… animale de companie; fiecare are particularitatea ca doar 5% din tranzactiile care se fac sunt asociate persoanelor juridice, restul fiind facute de persoane fizice (doar 5% din locuinte sunt noi si vindute de dezvoltatori iar restul de particulari, asa cum doar 5% din ciini sunt hraniti cu alimente preparate in fabrici specializate, restul fiind preparate in casa, practic din resturi etc.). Prin urmare, cele doua piete au elasticitati diferite: piata locuintelor NOI este “inelastica” deoarece are volume f. mici anuale – maximum 15-25.000 de unitati la nivelul intregii tari si un ecart mare al preturilor de la 2.000 la 10.000 eur/mp; piata locuintelor vechi este “elastica” deoarece are volume mari anuale – circa 350-500.000 de unitati anual si un ecart mai mic al preturilor de la 500 la 2.000 eur/mp.

In concluzie, subiectul cerere-oferta este mai degraba o problema de macro politici urbane si fiscale decit de decizii punctuale ale unei companii sau dezvoltator.

JLL: Pentru a merge mai departe, dezvoltatorii vor fi nevoiţi să acorde reduceri substanţiale

Numeroase locuinţe noi din Capitală sunt greu de vândut din cauza preţurilor prea ridicate şi suprafeţelor prea mari. În momentul de faţă, la nivelul Bucureştiului există câteva mii de apartamente noi finalizate. O bună parte din oferta actuală este însă greu de comercializat, atât din cauza preţului prea mare de vânzare, cât şi din cauza […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe08/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

Numeroase locuinţe noi din Capitală sunt greu de vândut din cauza preţurilor prea ridicate şi suprafeţelor prea mari.
În momentul de faţă, la nivelul Bucureştiului există câteva mii de apartamente noi finalizate. O bună parte din oferta actuală este însă greu de comercializat, atât din cauza preţului prea mare de vânzare, cât şi din cauza suprafeţelor prea mari, se arată într-un raport de piaţă realizat recent de Jones Lang LaSalle. „Pentru a merge mai departe, dezvoltatorii vor fi nevoiţi să acorde reduceri de preţ substanţiale”, subliniază reprezentanţii companiei. Atât timp cât oferta actuală nu corespunde puterii financiare a potenţialilor cumpărători sau aşteptărilor acestora, blocajul pieţei rezidenţiale se va menţine şi în următoarele luni, adaugă aceştia.

Potrivit datelor companiei, în trimestrul al treilea din 2010 preţul de vânzare a locuinţelor noi din Bucureşti s-a diminuat cu 6%, în vreme ce în ultimul trimestru marja de scădere a ajuns la 3-4%. În ciuda acestor corecţii însă, o adaptare la bugetele actuale ale cumpărătorilor este încă necesară. „Un semnal important în evoluţia preţurilor de vânzare poate activa cererea înregistrată pe piaţa spaţiilor rezidenţiale. Cu toate acestea, rămâne întrebarea dacă clienţii vor fi interesaţi de oferta actuală, alcătuită în cea mai mare parte din unităţi cu suprafeţe prea mari – probabil mult prea mari ca să corespundă unei familii cu venituri medii”, se arată în raportul realizat de companie.

Un moment bun pentru noi proiecte
În vreme ce ansamblurile construite în anii de boom sunt dificil de vândut, prelungirea programului Prima Casă oferă oportunităţi pentru dezvoltarea de locuinţe care să corespundă nevoilor actuale ale cumpărătorilor. „Noile proiecte pot fi mult mai atractive, atât timp cât vor fi competitive financiar, vor avea un design adaptat pieţei şi, în final, un preţ mai mic de vânzare”, notează reprezentanţii JLL. Aceştia precizează că anul trecut oferta de noi proiecte rezidenţiale a fost mult sub cererea locală. Pe de o parte, dezvoltatorii s-au concentrat pe proiectele deja existente, iar, pe de altă parte, acestora le-a lipsit curajul de a iniţia noi investiţii pe o piaţă deja blocată.

Coldwell Banker: În 2011 numărul tranzacţiilor cu locuinţe va creşte cu cel puţin 10%

Unul dintre principalii factori ce vor impulsiona vânzările constă în scoaterea pe piaţă a proprietăţilor executate silit. Potrivit consultanţilor imobiliari, anul ce tocmai a început va fi mai bun decât cel precedent cel puţin dintr-un punct de vedere. „În 2011 va creşte numărul de tranzacţii rezidenţiale din Bucureşti cu minimum 10%”, preconizează Valentin Ilie, CEO […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe08/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

Unul dintre principalii factori ce vor impulsiona vânzările constă în scoaterea pe piaţă a proprietăţilor executate silit.

Potrivit consultanţilor imobiliari, anul ce tocmai a început va fi mai bun decât cel precedent cel puţin dintr-un punct de vedere. „În 2011 va creşte numărul de tranzacţii rezidenţiale din Bucureşti cu minimum 10%”, preconizează Valentin Ilie, CEO al Coldwell Banker Affiliates of Romania. Un impuls semnificativ la capitolul vânzări de locuinţe va fi dat de intrarea pe piaţă a numeroase proprietăţi executate silit. Conform unor estimări recente ale reprezentanţilor companiei, numărul caselor şi apartamentelor care vor intra în posesia băncilor şi a instituţiilor finanţatoare va ajunge la câteva mii.

Două noi agenţii în Bucureşti
În acest context, compania are planuri îndrăzneţe de extindere pentru anul în curs. Reprezentanţii Coldwell Banker au anunţat, într-un comunicat, că luna trecută au fost deschise două noi sucursale în Bucureşti: Coldwell Banker Aviaţiei (pe Strada Nicolae Caramfil) şi Coldwell Banker Carol (pe Bulevardul Mărăşeşti). Investiţia în cele două noi puncte de lucru se ridică la aproximativ 60.000 de euro. „În acest moment sunt îndeajuns de multe tranzacţii în piaţă pentru ca un punct de lucru să fie profitabil. Prin această extindere ne-am dorit să ne îmbunătăţim acoperirea teritorială din Bucureşti şi să creăm canalul optim de vânzare a activelor care vor intra în posesia băncilor şi instituţiilor finanţatoare”, a subliniat Ilie.

În momentul de faţă, Coldwell Banker operează o reţea de 15 agenţii pe piaţa locală (11 în Capitală şi câte una în Arad, Braşov, Câmpulung şi Piatra Neamţ). Unul dintre obiectivele pentru anul în curs este atingerea unui număr de 20 de sucursale, atât în Capitală, cât şi în alte oraşe ale ţării.

Conarg a vândut aproape 300 de apartamente în 2010

Cele mai multe dintre locuinţele tranzacţionate fac parte din ansamblul rezidenţial Răsărit de Soare. În actualul context economic, locuinţele noi nu sunt întotdeauna uşor de tranzacţionat. Există însă şi excepţii în acest sens. Dezvoltatorul autohton Conarg Real Estate a vândut anul trecut 295 de apartamente în ansamblurile rezidenţiale pe care le deţine, ceea ce echivalează […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe08/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

Cele mai multe dintre locuinţele tranzacţionate fac parte din ansamblul rezidenţial Răsărit de Soare.

În actualul context economic, locuinţele noi nu sunt întotdeauna uşor de tranzacţionat. Există însă şi excepţii în acest sens. Dezvoltatorul autohton Conarg Real Estate a vândut anul trecut 295 de apartamente în ansamblurile rezidenţiale pe care le deţine, ceea ce echivalează cu o medie lunară de 24,5 unităţi locative. „Chiar dacă cererea majoritară s-a îndreptat către piaţa de locuinţe vechi, putem spune că am reuşit să atragem o clientelă importantă în 2010, care a înţeles beneficiile achiziţiei unui apartament nou”, subliniază Romeo Căzănescu, general manager al Conarg Real Estate. Acesta a precizat că ansamblul Răsărit de Soare (foto), finalizat în 2009, a atras cumpărători pentru 260 de apartamente, în vreme ce în Quadra 2 (proiect predat la finalul lui 2010) au fost contractate 35 de unităţi. Succesul înregistrat de ansamblul Răsărit de Soare se explică prin faptul că acesta are peste un an de la finalizare şi este locuit de peste 800 de persoane. „Pentru Quadra 2 ne aşteptăm ca ritmul de vânzări să crească în 2011, pe măsură ce noii locatari se vor muta, iar proiectul va câştiga vizbilitate în piaţă”, spune Căzănescu.

Chiriaşii de azi, cumpărătorii de mâine
Dintre unităţile contractate anul trecut, aproximativ 60% au fost finanţate prin credite Prima Casă, potrivit datelor companiei. „Profilul cumpărătorului din 2010 are ca principale caracteristici: persoane tinere, cu vârsta până în 30 de ani, care au renunţat la chirie în favoarea propriei locuinţe, plătind o rată similară ca valoare cu chiria din blocul vechi”, explică reprezentantul companiei. În complexul Răsărit de Soare, preţurile pornesc de la 39.000 de euro pentru garsoniere, 58.000 de euro pentru apartamente cu două camere, 75.000 de euro la trei camere şi 106.000 de euro la patru camere (preţuri fără TVA). În Quadra 2, preţurile garsonierelor pornesc de la 39.000 de euro (+TVA), iar pentru apartamente cu două camere de la 72.000 de euro (+TVA).

Vrei un apartament? Unde găseşti cea mai bogată ofertă de locuinţe

Atât în Bucureşti, cât şi în marile oraşe ale ţării există anumite zone unde cei care îşi doresc o casă pot miza pe abundenţa ofertelor pentru a obţine un preţ cât mai mic. Potrivit legii cererii şi ofertei, cu cât stocul dintr-un anumit produs este mai mare – în contextul unei nevoi constante sau în […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe08/02/2011
Timp de citire
0 minut

Atât în Bucureşti, cât şi în marile oraşe ale ţării există anumite zone unde cei care îşi doresc o casă pot miza pe abundenţa ofertelor pentru a obţine un preţ cât mai mic.

Potrivit legii cererii şi ofertei, cu cât stocul dintr-un anumit produs este mai mare – în contextul unei nevoi constante sau în scădere – cu atât preţul acelui produs va fi mic. Aceeaşi lege este valabilă şi în imobiliare. Pentru cei care vor să negocieze cât mai mult preţul unei locuinţe, cartierele cu cele mai multe oferte de vânzare reprezintă „terenul” ideal. În acest sens, imobiliare.ro a realizat un top al celor mai dinamice zone din Capitală şi din marile oraşe ale ţării în prima lună a acestui an. În cadrul analizei au fost luate în considerare atât numărul total de apartamente scoase la vânzare, cât şi volumul de noi listări, în contrapunct cu anunţurile scoase de pe portal.

Rahova şi Drumul Taberei, pe primele locuri în Capitală
În Bucureşti, cartierul Rahova este zona în care se găsesc cele mai multe apartamente scoase la vânzare de către proprietari, respectiv 1.361 de oferte. Pe locul al doilea se situează Drumul Taberei, cu un număr total de 1.247 de anunţuri, 107 dintre acestea fiind postate doar în luna ianuarie. Cartierul Berceni ocupă cea de-a treia poziţie în clasament, cu un total de 1.035 de oferte, dintre care 76 introduse luna trecută. Următoarele locuri sunt ocupate de cartierele 13 Septembrie (691 de oferte) şi Militari (624 de anunţuri). Clasamentul este continuat de zonele Tineretului, Mihai Bravu, Titan, Unirii şi Dristor.

Cluj, cele mai multe anunţuri din restul ţării
În Timişoara, cea mai activă zonă rezidenţială este Calea Aradului. Cu un număr total de 140 de apartamente aflate la vânzare în acest început de an, 17 dintre acestea au fost scoase pe piaţă doar în luna ianuarie. Locul al doilea este deţinut de zona Lipovei, cu un număr total de 139 de oferte, urmată de Girocului, cu 108 oferte.

În Braşov, cartierul Astra conduce detaşat clasamentul celor mai dinamice zone rezidenţiale, cu un număr de 222 de oferte. Pe locul al doilea se situează cartierul Răcădău, cu 174 de apartamente scoase la vânzare, urmat de Tractorul, cu 117 anunţuri.

În Cluj-Napoca, cele mai multe apartamente scoase la vânzare se găsesc în cartierul Mănăştur, cu un total de 230 de oferte. Pe următoarele două locuri se situează cartierele Gheorgheni şi Mărăşti, ambele cu câte 122 de oferte.

În Constanţa, cele mai multe anunţuri de apartamente de vânzare se găsesc în Tomis Nord şi Inel II. În Iaşi, zonele Tătăraşi, Podu Roş şi Nicolina sunt zonele cu cea mai bogată ofertă rezidenţială.

Piaţa hotelieră din Capitală ar putea creşte cu 170 de camere în 2011

În contextul în care multe proiecte au fost amânate sau abandonate, oferta de noi spaţii de cazare se situează la un nivel redus. Perioada de recesiune s-a făcut simţită din plin asupra pieţei hoteliere din Bucureşti. Pentru 2011, oferta de spaţii de cazare din Capitală ar trebui să înregistreze, într-un scenariu optimist, un avans de […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe07/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

În contextul în care multe proiecte au fost amânate sau abandonate, oferta de noi spaţii de cazare se situează la un nivel redus.

Perioada de recesiune s-a făcut simţită din plin asupra pieţei hoteliere din Bucureşti. Pentru 2011, oferta de spaţii de cazare din Capitală ar trebui să înregistreze, într-un scenariu optimist, un avans de doar 1,9% faţă de stocul de 9.000 de camere existent la începutul anului. „Dacă toate proiectele anunţate pentru anul 2011 vor fi finalizate, piaţa se poate îmbogăţi cu un număr de 170 de camere, iar în 2012 se mai pot finaliza încă 400 de camere”, se arată într-un raport de piaţă realizat de compania de consultanţă Jones Lang LaSalle (JLL). Potrivit reprezentanţilor JLL, lanţul internaţional Hilton intenţionează să se extindă în luna mai prin deschiderea unui Hotel Dounbletree, ca urmare a reconversiei unei unităţi de cazare din zona Unirii.

Interesul investitorilor, încă departe
Anul trecut, rata de creştere a stocului de spaţii de cazare din Bucureşti s-a situat la un nivel şi mai redus comparativ cu cel preconizat pentru 2011 – respectiv 0,5%. Spre comparaţie, între 2005 şi 2008 numărul camerelor de hotel din Capitală aproape că s-a dublat. Astfel, numai deschiderea Rin Grand Hotel, în 2008, a adus pe piaţă un număr de 1.500 de camere. Reprezentanţii JLL explică nivelul redus de creştere a ofertei pe piaţa hotelieră prin deteriorarea situaţiei economice a ţării şi prin dezinteresul potenţialilor investitori. Ca urmare, în ultimii ani, multe proiecte de profil au fost fie abandonate, fie amânate.

Cu toate acestea, evoluţia înregistrată de acest segment în ultimele luni relevă şi unele semnale pozitive. Potrivit raportului JLL, la sfârşitul lunii octombrie 2010 s-a ajuns la o creştere anuală de 7,1% a numărului de nopţi de cazare la nivelul Capitalei. Totuşi, pe termen scurt, este puţin probabil ca volumul lichidităţilor să crească pe acest segment, estimează reprezentanţii companiei. Chiar dacă în unele ţări vest europene interesul investitorilor de profil a început să reapară, aceştia se concentrează deocamdată asupra acelor oraşe care promit venituri sigure.

Apartamentele în blocuri mici, favoritele cumpărătorilor

Deşi complexurile cu sute de apartamente oferă mai multe facilităţi, clienţii actuali preferă adesea o locuinţă într-o vilă sau într-un bloc cu patru etaje. În ultimii doi ani au fost finalizate numeroase apartamente noi, însă nu toate reuşesc să atragă atenţia celor care îşi doresc acum o locuinţă. Potrivit unei analize realizate de organizatorii târgului […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe07/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

Deşi complexurile cu sute de apartamente oferă mai multe facilităţi, clienţii actuali preferă adesea o locuinţă într-o vilă sau într-un bloc cu patru etaje.

În ultimii doi ani au fost finalizate numeroase apartamente noi, însă nu toate reuşesc să atragă atenţia celor care îşi doresc acum o locuinţă. Potrivit unei analize realizate de organizatorii târgului imobiliar Project Expo, preferatele cumpărătorilor la ora actuală sunt locuinţele situate în blocuri cu maximum patru etaje sau în vile. Asta în ciuda faptului că, de multe ori, ansamblurile cu sute de unităţi locative oferă mai multe facilităţi (acces la săli de sport sau fitness, locuri de parcare gratuite în subteran etc.). “Se vând proiectele concepute şi dezvoltate în timpul crizei, adaptate cerinţelor actuale. «Dinozaurii», rămăşite nevândute ale unor prospere vremuri apuse, imobile cu suprafeţe prea mari, finisaje superluxoase, care induc preţuri mari, nu au căutare!”, explică Giulio Angheloiu, managerul agenţiei Premier Service. „Cumpărătorii văd o problemă în a se muta în mastodonţi cu sute de apartamente şi doar patru-cinci locatari”, adaugă acesta. Orientarea clienţilor în primul rând în funcţie de criteriul financiar are şi dezavantaje. Potrivit reprezentanţilor Project Expo, mergând pe logica celui mai mic preţ, cumpărătorii pot lăsa într-un plan secundar calitatea unei construcţii.

Reputaţia developerului, criteriu esenţial de achiziţie
Un element căruia cei care îşi doresc acum o casă îi acordă o importanţă deosebită este reprezentat de reputaţia dezvoltatorului. „Un client mulţumit atrage după el încă unul, în timp ce unul nemulţumit îndepărtează alţi 10 potenţiali cumpărători”, subliniază managerul Premier Service. La rândul său, Sorin Săraru, managing partner Project Events (compania care organizează târgul Project Expo), crede că imaginea dezvoltatorilor este dată în primul rând de istoricul acestora. „Acum, mai mult ca niciodată, ei trebuie să se muleze cât mai bine pe cerinţele potenţialilor cumpărători şi să fie cât mai deschişi la dorinţele lor. La fel de important este ca aceştia să-şi fi respectat promisiunile făcute celor care deja au cumpărat de la ei”, explică Sararu.

Trei motive pentru care experţii cred că cel puţin un segment imobiliar îşi revine

Sectoarele comerciale ale pieţei imobiliare mondiale încep să se stabilizeze. Şi consultanţii locali se arată optimişti, în special pentru sectorul spaţiilor de birouri. Deşi perspectivele macroeconomice ale României se menţin neclare, companiile de consultanţă identifică semnale de revenire pe anumite segmente ale pieţei imobiliare. Sectorul clădirilor de birouri este cel care beneficiază de cele mai […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe07/02/2011
Timp de citire
0 minut

Sectoarele comerciale ale pieţei imobiliare mondiale încep să se stabilizeze. Şi consultanţii locali se arată optimişti, în special pentru sectorul spaţiilor de birouri.

Deşi perspectivele macroeconomice ale României se menţin neclare, companiile de consultanţă identifică semnale de revenire pe anumite segmente ale pieţei imobiliare. Sectorul clădirilor de birouri este cel care beneficiază de cele mai optimiste previziuni la acest capitol. Printre argumentele invocate de consultanţii din domeniu se numără:

1. Cerere în creştere, ofertă în scădere
Potrivit lui Ben Binns, Senior Associate în cadrul King Sturge România, posibilităţile limitate de finanţare din ultimele 18 luni conduc la reechilibrarea balanţei între ofertă şi cerere pe piaţa locală a spaţiilor de birouri. Conform unui raport de piaţă realizat recent de CB Richard Ellis, anul trecut stocul office bucureştean s-a majorat cu 274.000 de metri pătraţi, 75% din acest volum fiind reprezentat de clădiri de clasa A. Acest nivel este comparabil cu rezultatele din anii 2007-2008, însă indică o scădere de 33% faţă de 2009 (cel mai bun an din punctul de vedere al finalizării de noi spaţii office). Pentru anul în curs, estimările indică o scădere a ritmului de creştere al cererii pe acest segment. Potrivit datelor CBRE, în 2011 livrările de noi proiecte vor atinge un nivel foarte scăzut – 135.000 de metri pătraţi, 70% din această suprafaţă fiind reprezentată de spaţii de clasa A.

În contrast cu o ofertă a cărei creştere este mult diminuată în contextul recesiunii, cererea de spaţii office de calitate se înscrie pe un trend crescător. Activitatea totală de închiriere înregistrată în 2010 – peste 250.000 de metri pătraţi – indică o majorare de 48% faţă de anul precedent, conform datelor CBRE. În momentul de faţă, cele mai atractive zone ale Capitalei pentru închiriere sunt: nordul (peste 30% din cerere), centrul (27% din solicitări) şi zona de nord-Pipera (22% din cerere).

2. Rată de neocupare stabilă, cu şanse de scădere
În strânsă corelaţie cu raportul cerere-ofertă se află şi un indicator-cheie pentru segmentul office. În opinia lui Ben Binns, gradul de neocupare a clădirilor din Capitală a început să înregistreze uşoare scăderi în ultima perioadă. Potrivit datelor CBRE, în trimestrul al patrulea din 2010 acest indicator a ajuns la circa 17%, un nivel uşor mai scăzut decât cel înregistrat în trimestrul precedent. Cea mai mare rată de scădere – 19,2% – a fost înregistrată în zona de nord-Pipera, în contextul cererii în creştere resimţite în trimestrul anterior. Reprezentanţii CBRE estimează că gradul de neocupare pentru clădirile de birouri din Bucureşti va continua să se diminueze până la un nivel de 14-15% către sfârşitul acestui an.

3. Chirii în stagnare pe segmentul prime
Un alt factor luat în considerare de analiştii pieţei locale constă în tendinţa de stabilizare a chiriilor pentru clădirile office din Capitală. „După o perioadă de presiune în sensul diminuării chiriilor pentru toate sectoarele de proprietate comercială, există semne că tendinţa de scădere a fost oprită şi nivelurile au început să se stabilizeze”, notează reprezentantul King Sturge într-un raport de piaţă al companiei. Tendinţa de stagnare este vizibilă deocamdată doar la nivelul proprietăţilor office de cea mai bună calitate, care sunt şi cele mai căutate. Pe de altă parte, în cazul imobilelor din zonele secundare, ce dispun de mai puţine facilităţi şi beneficiază de o cerere mai scăzută, declinul continuă. Astfel, potrivit datelor CBRE, în anul 2010, chiria pentru clădirile de birouri de tip prime a rămas stabilă, la aproximativ 19,5 euro pe metru pătrat pe lună. Pe de altă parte, diferenţa dintre costurile de ocupare pentru acest gen de clădiri şi cele pentru spaţiile din zonele secundare sau terţiare ale Bucureştiului s-a adâncit, ajungând şi la un nivel de 45%. Pentru anul în curs, reprezentanţii CBRE estimează că preţurile de închiriere a clădirilor de tip prime nu ar trebui să înregistreze fluctuaţii majore. „Din punctul de vedere al nivelului chiriilor, Bucureştiul se situează mult mai bine comparativ cu alte centre din regiune, precum Belgrad, Zagreb, Sofia, unde acest nivel continuă să scadă”, subliniază Binns.

Livrările reduse, avantaj şi pentru spaţiile industriale şi de retail
Semnale pozitive pentru anul în curs sunt identificate de consultanţii imobiliari şi pentru alte două segmente ale pieţei imobiliare – cel industrial şi cel de al spaţiilor comerciale. „Previzionăm o îmbunătăţire continuă a sectorului spaţiilor de depozitare şi logistice, intrarea unor companii foarte mari pe piaţa din România fiind dovada în acest sens. Piaţa spaţiilor comerciale continuă să beneficieze de pe urma expansiunii internaţionale a unor retaileri mari şi, având în vedere că numărul proiectelor previzionate s-a diminuat considerabil, atenţia rămâne concentrată pe locaţiile premium, de mărime sustenabilă”, explică reprezentantul King Sturge.

Century 21: Dacă totul merge bine, în toamnă vom putea anunţa ieşirea din recesiune

Într-un scenariu optimist, anul acesta ar putea marca ultima etapă a declinului pieţei locale, urmând ca 2012 să aducă o fază de consolidare. La întrebarea dacă piaţa imobiliară locală va atinge curând pragul de jos, Gabriel Alexandru, vicepreşedintele Century 21 România, se menţine rezervat. „Cu fiecare zi pe care o trăim de apropiem de pragul […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe04/02/2011
Timp de citire
0 minut

Într-un scenariu optimist, anul acesta ar putea marca ultima etapă a declinului pieţei locale, urmând ca 2012 să aducă o fază de consolidare.

La întrebarea dacă piaţa imobiliară locală va atinge curând pragul de jos, Gabriel Alexandru, vicepreşedintele Century 21 România, se menţine rezervat. „Cu fiecare zi pe care o trăim de apropiem de pragul minim, dar asta se întâmplă de trei ani”, spune el. Precizează că viitorul nu-l ştie nimeni, tot ceea ce se poate previziona reprezintă simple scenarii, cu diferite grade de probabilitate. Totuşi, subliniază Alexandru, potrivit celui mai optimist dintre aceste scenarii, în septembrie-octombrie piaţa autohtonă ar putea anunţa oficial ieşirea din recesiune, după două trimestre consecutive de creştere economică, fie ea şi foarte slabă.

Acest lucru nu se va întâmpla însă decât dacă „toate lucrurile merg bine” la nivel macroeconomic. Ce înseamnă asta, mai exact? Absenţa unor noi măsuri de austeritate aplicate de Guvern, relaxarea cadrului fiscal, nemodificarea condiţiilor actuale de creditare etc. Toate acestea ar putea reda încet-încet încrederea cumpărătorilor în piaţă, în contextul unei relansări a economiei autohtone. Conform acestor estimări pozitive, în ultima parte a acestui an şi, mai ales, în 2012, piaţa locală ar trebui să traverseze o perioadă de consolidare, în care tendinţa de ansamblu a preţurilor să fie de stagnare, cu variaţii de ±5%. La o perioadă de creştere puternică a pieţei imobiliare autohtone nu ne putem aştepta mai devreme de cinci ani sau chiar mai mult – cel puţin nu fără măsuri speciale din partea autorităţilor, crede Alexandru.

O piaţă a cumpărătorului şi în următoarele luni
Pentru moment, sentimentul agenţilor imobiliari este că scăderea preţurilor – cel puţin pe segmentul rezidenţial vechi – va continua şi pentru cea mai mare parte acestui an, relevă un studiu realizat de Century 21. Piaţa locală continuă să fie una a cumpărătorului. Spre deosebire de perioada de boom, acesta nu se grăbeşte să încheie tranzacţii pentru că se gândeşte că dacă mai aşteaptă puţin, va cumpăra mai ieftin. Acesta este şi motivul pentru care, în condiţiile în care puţini români se califică acum pentru contractarea unor credite ipotecare, şi cei care sunt totuşi eligibili se tem să facă pasul unei achiziţii acum. Când oamenii o să înţeleagă că lucrurile merg bine în România, că există o creştere economică, că dobânzile scad, iar veniturile lor sunt stabile, că un loc de muncă poate fi găsit cu uşurinţă, atunci apetitul pentru un credit ipotecar va fi mai mare, estimează Alexandru. Pentru moment, cei care reuşesc să vândă în actualele condiţii de piaţă sunt cei care înţeleg că preţurile scad încă şi este mai bine să vândă mai devreme decât mai târziu.

Fast-forward: de la subdezvoltare, la boom, apoi la criză
După cum recunoaşte vicepreşedintele Century 21, până acum piaţa rezidenţială autohtonă nu a cunoscut o dezvoltare „normală”. Aceasta a trecut rapid de la un stadiu de subdezvoltare la boom, iar apoi, la fel de rapid, la criză. Pentru că românii nu au avut acces la credite ipotecare o bună perioadă de timp, nu a existat un interes atât de mare pentru achiziţia de locuinţe. „Stăteam foarte prost la capitolul locuire, şi acum stăm prost faţă de ceea ce se întâmplă în Europa”, subliniază Alexandru. În momentul în care băncile au dat drumul la credite către populaţie, cererea pentru locuinţe a crescut rapid, ceea ce a dus şi la explozia preţurilor. Corelat cu tendinţa internaţională de creştere a investiţiilor imobiliare, acest factor a dus la boom-ul imobiliar.

Declanşarea crizei din SUA în 2007 a avut efecte clare şi asupra pieţei autohtone. Aceasta nu a făcut decât să contribuie la declanşarea unei crize ce avea oricum să se întâmple, din simplul fapt că preţurile cerute de proprietari la momentul respectiv erau nesustenabile. „Mi-aduc aminte de preţuri de 270.000 de euro la un apartament nou cu trei camere, ceea ce este fabulos. Cei care au achiziţionat credite atunci probabil că astăzi n-ar mai face-o”, spune Alexandru. Este vorba aşadar, de o dublă criză: internă şi externă. Acum, lipsa capitalului continuă să afecteze piaţa locală. Pe de o parte, băncile sunt reticente la a acorda credite populaţiei, iar, pe de alta, investitorii caută pieţe ce înregistrează deja o creştere economică.

2011, anul „naşterii” pentru Century 21
Reţeaua de francize Century 21 a intrat pe piaţa autohtonă în 2007, când a semnat cinci contracte. Lansarea oficială a avut loc la începutul lui 2008. La intrarea în România, master-francizorii s-au lovit de neprofesionalism, de faptul că multe dintre agenţiile locale îşi desfăşurau activitatea la limita legalităţii, povesteşte Gabriel Alexandru. Mediul neprielnic, în corelaţie cu izbucnirea crizei, a dus la o intrare în conservare a reţelei pe piaţa autohtonă. În ultimii doi ani au fost reziliate contracte cu câteva agenţii, pentru că modelul de business al acestora nu corespundea cu cel al Century 21.
Acum, reţeaua cuprinde şase unităţi, plus o divizie de cercetare şi evaluare, toate în Bucureşti. Doar două dintre acestea au fost deschise în perioada 2007-2008, în vreme ce alte trei au fost inaugurate anul trecut. Pentru 2011, vicepreşedintele lanţului internaţional estimează că numărul agenţiilor va creşte cu şase unităţi, toate localizate în Bucureşti. În acest sens, master-francizorii se află deja în discuţii avansate cu trei potenţiali clienţi.
Unul dintre obiectivele companiei este ca până la sfârşitul lui 2012 să ajungă la o cotă de piaţă de 10% în zonele în care activează. Asta în condiţiile în care, recunoaşte Alexandru, acum pleacă de la o cotă infimă. Arma secretă? Sistemul de reprezentare în tranzacţiile imobiliare (în care comisionul este încasat exclusiv de la un client, nu şi de la vânzător şi de la cumpărător, ca în modelul intermedierii), pe care compania a început să-l implementeze anul trecut.

Construcţiile noi au generat 20% din vânzările Ruukki România pe 2010

În condiţiile în care proiectele noi au fost puţine, producătorul de profile metalice s-a axat în mod preponderent pe lucrările de renovare. Scăderea activităţii din domeniul construcţiilor a avut un impact evident asupra pieţelor conexe. Ruukki România, parte a grupului finlandez Rautaruukki, a anunţat că doar o cincime din vânzările înregistrate anul trecut au fost […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe03/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

În condiţiile în care proiectele noi au fost puţine, producătorul de profile metalice s-a axat în mod preponderent pe lucrările de renovare.

Scăderea activităţii din domeniul construcţiilor a avut un impact evident asupra pieţelor conexe. Ruukki România, parte a grupului finlandez Rautaruukki, a anunţat că doar o cincime din vânzările înregistrate anul trecut au fost generate de lucrări la construcţii noi. „A fost un an în care proiectele noi au lipsit, în schimb a existat un interes deosebit pentru proiectele de renovare a clădirilor. Noi ne-am orientat către clienţii care au realizat lucrări de renovare, drept urmare 80% din vânzările realizate de companie în 2010 vizează produse achiziţionate pentru înlocuirea vechilor acoperişuri”, spune Zoltan Szoke, Business Manager al diviziei de acoperişuri. Pentru anul în curs, reprezentantul companiei estimează că ponderea comenzilor pentru lucrările de renovare va scădea uşor, până la 75%, un avans de 5% urmând a fi înregistrat de comenzile pentru proiecte noi.

Ţigla metalică, avans de 8%
Anul trecut Ruukki România a cunoscut o creştere de 8% a vânzărilor de ţiglă metalică faţă de 2009. Asta în contextul în care, potrivit estimărilor companiei, la nivelul pieţei de acoperişuri per ansamblu, vânzările de învelitori metalice tip ţiglă s-au diminuat cu aproximativ 5%. „Lansările de noi produse, prezenţa puternică pe segmentul de renovări, investiţiile în comunicare şi reţeaua vastă de distribuitori au fost factorii de susţinere a acestei creşteri”, explică reprezentanţii companiei. Învelitorile metalice deţin o pondere de 16% din vânzările totale realizate de Ruukki în România. Potrivit estimărilor companiei, valoarea pieţei autohtone de învelitori s-a ridicat la 75 milioane de euro anul trecut, o cotă de 50% din aceasta fiind deţinută de acoperişurile metalice. Zoltan Szoke preconizează că, pentru anul în curs, piaţa învelitorilor va cunoaşte o uşoară revigorare.

Cum şi-a ajustat românul bugetul de achiziţie pentru o casă în ultimul an

Tăierea salariilor şi majorarea TVA au dus la scăderea sensibilă a puterii de cumpărare a populaţiei, fapt ce a pus presiune şi asupra preţurilor. Deşi la prima vedere anul 2010 a fost similar cu cel precedent, pentru jucătorii activi pe piaţa rezidenţială au existat totuşi şi câteva variaţii. Una dintre acestea ţine de bugetul pe […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe03/02/2011
Timp de citire
0 minut

Tăierea salariilor şi majorarea TVA au dus la scăderea sensibilă a puterii de cumpărare a populaţiei, fapt ce a pus presiune şi asupra preţurilor.

Deşi la prima vedere anul 2010 a fost similar cu cel precedent, pentru jucătorii activi pe piaţa rezidenţială au existat totuşi şi câteva variaţii. Una dintre acestea ţine de bugetul pe care şi-l stabilesc românii cu venituri medii atunci când achiziţionează o casă. Igor Postovanu, broker/owner al agenţiei Sims Parkman, spune că pe segmentul apartamentelor vechi, profilul cumpărătorilor a rămas în mare parte acelaşi ca în 2009. Singura schimbare este că bugetele de achiziţie au suferit o ajustare notabilă. Astfel, dacă în primul an de funcţionare a programului Prima Casă preţurile s-au stabilizat undeva în jurul valorii de 60.000 de euro pentru un apartament vechi cu două camere într-unul dintre cartierele decente ale Capitalei, în 2010 valorile de tranzacţionare au alunecat uşor-uşor sub acest nivel. Tăierea salariilor şi majorarea TVA au dus la diminuarea semnificativă a puterii de cumpărare a populaţiei, fapt ce a fost resimţit în mod direct la nivelul preţurilor, explică Postovanu.

Aşa se face că, în momentul de faţă, majoritatea cumpărătorilor care pot şi sunt dispuşi să se îndatoreze pentru suma de 60.000 de euro au în vedere achiziţia unei locuinţe cu trei camere – sau chiar mai mult. Postovanu spune că, la sfârşitul verii lui 2010, a intermediat vânzarea unei locuinţe cu trei camere, confort 1, în cartierul Titan, pentru suma de 62.000 de euro. În ceea ce-i priveşte pe cumpărătorii care îşi doresc în continuare un apartament cu două camere, disponibilitatea de plată a acestora se situează undeva la 50.000 de euro.

60.000 de euro, pragul de sus pentru două camere, dar într-un ansamblu rezidenţial nou
Cumpărătorii nu şi-au revizuit bugetele de achiziţie doar pe segmentul locuinţelor vechi. Acelaşi lucru s-a întâmplat şi pe piaţa apartamentelor noi. Dacă în 2009 era văzut ca un fapt relativ firesc ca preţul de tranzacţionare al unui apartament nou-construit să depăşească uşor pragul propus de Prima Casă, anul trecut a adus tot mai multe presiuni pentru ca dezvoltatorii să se încadreze în această limită. Romeo Căzănescu, general managerul companiei dezvoltatoare Conarg Real Estate, spune că cea mai mare parte a cererii pentru locuinţe noi se îndreaptă spre unităţile locative reduse ca suprafaţă – garsoniere şi apartamente cu două camere -, care să poată fi achiziţionate cu maximum 60.000 de euro. „Clienţii nu îşi asumă încă rate mai mari de 250-300 de euro”, subliniază Căzănescu.

Înţelegerea acestei caracteristici esenţiale a cumpărătorului actual de locuinţă a fost şi motivul pentru care dezvoltatorul a regândit un proiect conceput în perioada de boom a pieţei. Dacă la lansarea din 2008, proiectul Quadra 2 ar fi trebuit să cuprindă 850 de locuinţe, cu una până la patru camere, în 2010 compania a decis să construiască 242 de unităţi, majoritatea garsoniere. Astfel, rata lunară pentru o garsonieră de 39.000 de euro (+TVA) s-ar ridica la 190-200 de euro prin programul Prima Casă. „Pentru cineva care stă cu chirie în Militari are sens să plătească aceiaşi bani în cuantumul ratei şi nu al chiriei, devenind astfel proprietar”, arată Căzănescu.

Tranzacţii au loc, însă doar la „preţul pieţei”
Chiar şi în urma acestor ajustări radicale de buget, cererea de locuinţe din partea românilor rămâne în picioare. „În ciuda situaţiei economice dificile pe care o traversăm, potenţialul pieţei rezidenţiale rămâne ridicat. Teoretic, există sute de mii de români fără o locuinţă sau care îşi doresc să se mute într-un apartament mai mare, la un nivel ridicat de confort”, subliniază reprezentantul Conarg. „Cumpărătorii sunt foarte bine informaţi, vor să cumpere, dar nu cumpără decât la preţul pieţei”, spune, la rândul său, Postovanu. Acesta precizează că un cumpărător hotărât, care ştie ce vrea, poate încheia o tranzacţie şi în două-trei săptămâni din momentul în care găseşte o ofertă pe măsura exigenţelor sale.

Inceputul sfarsitului?Sau sfarsitul inceputului?

Piata imobiliara romaneasca 2011
(partea a 2-a, pentru a citi partea 1 apasati aici)
Anul 2011 a inceput deja si ianuarie s-a sfarsit. Dar suntem inca la inceputul anului, incercand sa identificam care va fi directia acestuia. Vorbind despre piata imobiliara romaneasca, am ajuns la urmatorul paradox: „ Multi oameni prezic sfarsitul crizei si sustin ca vin […]

Scris de: Ilias Papageorgiadis, Imobiliare.ro
Actualizat pe03/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

Piata imobiliara romaneasca 2011

(partea a 2-a, pentru a citi partea 1 apasati aici)

Anul 2011 a inceput deja si ianuarie s-a sfarsit. Dar suntem inca la inceputul anului, incercand sa identificam care va fi directia acestuia. Vorbind despre piata imobiliara romaneasca, am ajuns la urmatorul paradox: „ Multi oameni prezic sfarsitul crizei si sustin ca vin zile mai bune, in timp ce pentru moment piata ramane inghetata si nu sunt semne clare de redresare”.

„Fii pozitiv, psihologia este cheia” – „Nu vezi in jurul tau?”
Inca din luna noiembrie a anului trecut, am intrebat oamenii (mai mult de 100 in total), incercand sa identific care este abordarea lor la aceasta intrebare. Suntem aproape de final? Ar trebui sa ne grabim cu investitiile, inainte ca piata sa creasca din nou? Sau suntem in criza inca, cu mult inainte de „capatul tunelului”. Sunt multe persoane care mi-au spus: „Ar trebui sa fii optimist si sa transmiti un mesaj pozitiv, mai presus de toate piata este influentata de psihologia oamenilor si aceasta este cheia”. Multi altii au contrazis: „Nu minti, nu promite lucruri care nu se vor intampla. Nu te uiti in jurul tau?”

De aceea am decis sa urmez o strategie diferita anul acesta. Ieri v-am expus argumentele acelora dintre voi care sustin cresterea pozitiva (mai mult sau mai putin puternica) care este pe cale sa urmeze ( verifica-le aici). Astazi va arat de ce multi oameni sustin ca inca suntem „in mare incurcatura”. Si in sfarsit maine, joi, va voi spune propria mea parere, dar voi astepta cu nerabdare sa primesc opiniile voastre, de asemenea.

„2011 este inca un an dificil
Suntem doar la sfarsitul inceputului,
Intram acum in apogeul crizei”

10 + 1 argumente pentru analistii rezervati:

1.      „Ati vazut vreo restructurare serioasa in Romania? Nu pana in prezent, nimic altceva decat taierea salariilor si cresterea taxelor. Fara schimbari, cum va asteptati sa punem din nou in functiune economia?” Exista o multime de oameni care considera ca Romania nu a intreprins suficiente masuri pentru a-si rezolva problemele structurale. Evitand problemele „dificile”, politicienii se concentreaza doar pe solutii simple (cum ar fi impozite noi etc), incercand sa intretina starea economiei asa cum a fost pe parcursul ultimilor ani ( si ne-au adus la stadiul unde ne aflam astazi).

2.      „Cele mai multe preturi sunt inca nejustificate, in conformitate cu standardele de astazi”. Cred cu tarie ca doar 5-10% din proprietati merita sa fie vazute de un investitor. In ciuda deducerii majore de pret, exista inca multe proprietati care sunt costisitoare, sau au o calitate scazuta, sau o locatie nefavorabila, sau documente neclare, sau toate cele mentionate anterior. Ajustand venitul mediu la realitatea de astazi, remarcam ca in majoritatea cazurilor preturile solicitate (in special in zonele secundare) nu reprezinta o oportunitate pentru investitii, in ciuda reducerii cu -50%, sau chiar -70% comparativ cu nivelul din 2008.

3.      „Exista intr-adevar o cerere foarte puternica. Dar sunt foarte putini investitori care transforma de fapt, aceasta cerere intr-o tranzactie. Plus multi oameni care merg la o multime de agenti, creeaza falsa impresie de „cerere puternica”. Noua „Prima Casa” nu este ceva special, comparativ cu cea anterioara”. „Majoritatea oamenilor se teme sa mearga mai departe si sa achizitioneze ceva, exceptand cazul unei oportunitati. Ei cer, dar stiind ca in ziua de astazi este un „client al pietei”, ei sunt dispusi sa astepte pentru pretul corect”. „Reprezentantul Coldwell Banker a descris o cerere dubla in ianuarie 2011 comparativ cu 2010, dar, de asemenea, mai putine tranzactii”.

4.      „Majoritatea bancilor este foarte respingatoare cand vine vorba de imobiliare. Fara implicarea acestora, cine va conduce piata in afara crizei?”. Majoritatea oamenilor cu care vorbesc considera ca bancile sunt „negative” pana la „frigiditate”/ „frigide” cu privire la finantarea investitiilor imobiliare. „Realistii”care considera ca tocmai am terminat cu prima parte a crizei insista sa ramana in acest fel pe parcursul intregului an 2011, blocand evolutia pietei.

5.      „Multe Fonduri Imobiliare au bani la dispozitie, acest lucru este adevarat. Dar cele mai multe dintre acestea nu au Romania ca tinta singulara, plus ca ei nu intentioneaza sa cumpere la preturi ridicate, doar pentru a „scapa” de numerar”. Toate aceste fonduri care studiaza piata de luni si ani intregi, asteapta ajustarea preturilor, sunt asteptati sa investesca in active romanesti, mai devreme sau mai tarziu. Adevarat? Eronat… Toate aceste fonduri au primit banii de la investitorii lor, vizand 3-4 tari diferite. Romania este una dintre acestea, dar nu singura. „Daca nu gasesc oportunitatile dorite, pur si simplu investesc in alte tari” mi-a spus un manager de fond saptamana trecuta (dar el continua cautarea oportunitatilor aici, de asemenea).

6.      „Prea multi detinatori ale marilor proprietati se apropie de limitele proprii. Pentru unele dintre acestea 2011 este crucial: Ori vand, ori falimenteaza.  In cazul cresterii executarilor silite, cine va putea vinde la un pret atat de mare pe cat are nevoie, pentru a acoperi aceste asteptari?”. Este adevarat ca multi dezvoltatori fie au gasit finantari, fie au ajuns deja la insolventa. Dar mai exista, de asemenea, o alta multime care este inca „in tranzitie”. Si 2011 va fi al 4-lea an cu scazute (sau inexistente) vanzari ale acestora. Pot dura mai mult? De asemenea, daca o exploatare nu este buna (in termeni de constructie, locatie etc), exista foarte putine solutii aplicabile. Si blocajul va continua probabil, asa cum prevad multi experti.

7.      „Subventiile europene nu sunt absorbite, proiectele majore de infrastructura nu continua, Investitiile Straine Directe isi mentin descresterea, bancile nu finanteaza cu adevarat. Care este sursa care va alimenta iesirea tarii din criza?” In urma cu doar cateva zile, administratorul polonez al Fondului Proprietatea a fost suficient de clar: „Nu va asteptati la o crestere, inca exista prea multe probleme in fata noastra”. Alaturi de el, exista multe alte voci care insista: Nu exista nici o „masina de venituri” majora care poate propulsa tara ( impreuna cu piata imobiliara) din starea sa actuala.

8.      „Noul acord cu Fondul Monetar International va proteja economia romaneasca de la faliment, dar va face viata oamenilor mai dificila si va intarzia iesirea tarii din criza”. Aceasta este principala preocupare a romanilor din clasa de mijloc. Sa nu discutam daca FMI este bun sau nu pentru tara, acesta este un lucru care nu se va schimba acum. Sa ne concentram asupra efectelor acestui fapt. Pentru straini ar putea insemna stabilitate, dar pentru romani este cu siguranta un semn al mai multor ani dificili inainte. Cel putin acesta este modul in care este perceput, creand de asemenea asteptari relevante pentru piata imobiliara.

9.      „Pentru fiecare companie imobiliara care a iesit din criza, veti gasi alte 10 care au probleme. De asemenea, trebuie sa constientizati ca, cele mai multe companii „salvate de la criza” nu pot fi atat de „salvate” precum declara”. Exista zvonuri pentru toata lumea acolo si toata lumea cunoaste o multime de povesti pentru altii. Credeti ca lucrurile sunt asa cum au fost anuntate? Daca nu, probabil ca si voi puneti la indoiala abilitatea acestora de a iesi din criza, plus pentru abilitatea lor de a conduce piata intr-o noua era, cu acestia ca fiind liderii acestei proceduri. Este o chestiune de abordare si credinta, in cele din urma…

10.  „Majoritatea oamenilor implicati in piata imobiliara ramane exact la fel cum a fost si mai inainte. Mentalitatea lor este aceeasi, la fel cum si ei sunt intotdeuna gata sa inceapa sa faca ceea ce au facut in perioada 2005-2008″. Pe parcursul ultimilor 1-1.5 ani am intalnit mult mai multi oameni seriosi decat in trecut. Este pentru ca am invatat cum sa evit oamenii cu standarde profesionale scazute? Este o coincidenta? Inca primesc o multime de emailuri de la cititorii mei, descriind o realitate care este mai mult sau mai putin la fel ca in trecut. Mai mult, am intotdeauna o teama majora: Odata ce piata se va debloca, sute de „oameni destepti” isi vor creste preturile atat de mult, incat tranzactiile se vor opri din nou si piata va fi blocata pentru inca 2-3- ani…

10    + 1. „Guvernatorul BNR, domnul Mugur Isarescu, este factorul care asigura stabilitatea in sistem. Dar, doar el insusi si o minoritate de cativa oameni este suficient sa schimbi o tara intreaga?”. Aceasta este o preocupare majora pentru o multime de analisti straini. Intr-adevar domnul Isarescu este un factor – cheie pentru stabilitatea acestei tari, mai mult, exista multi oameni de calitate in jurul sau. De asemenea, exista o minoritate de oameni valorosi, care contribuie cu adevarat la viitorul Romaniei. „Dar ce se intampla cu majoritatea? Ce se intampla cu toti acesti oameni care lupta pur si simplu doar pentru avantajele lor proprii, fara sa se gadeasca pentru o secunda la binele tarii? Este dl Isarescu suficient, cand majoritatea politicienilor nu prezinta un nivel ridicat de interes pentru beneficiul tarii?”. Aceasta intrebare nu a primit inca niciun raspuns si continua sa creeze un mediu de afaceri „otravit”.

Aveti mai multe argumente pentru a sustine teoria ca suntem inca „la sfarsitul inceputului”? Va rog trimiteti-mi-le si le voi mentiona, de asemenea.

Maine: Opinia mea personala
Vineri: „Minunatii oameni seriosi au revenit”

 

[del.icio.us] [Digg] [Facebook] [Google] [LinkedIn] [MySpace] [Reddit] [StumbleUpon] [Technorati] [Twitter] [Yahoo!] More »

Prima Casă nu a reuşit să relanseze construcţiile noi. Ce poate debloca această piaţă?

În condiţiile în care majoritatea aplicanţilor la programul guvernamental optează pentru apartamentele vechi, dezvoltatorii sunt nevoiţi să găsească alte soluţii de supravieţuire. În ultimii doi ani, piaţa rezidenţială autohtonă a funcţionat în regim de avarie. Dacă pe segmentul apartamentelor vechi programul Prima Casă a permis o funcţionare relativ satisfăcătoare pentru o piaţă aflată în criză, […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe02/02/2011
Timp de citire
0 minut

În condiţiile în care majoritatea aplicanţilor la programul guvernamental optează pentru apartamentele vechi, dezvoltatorii sunt nevoiţi să găsească alte soluţii de supravieţuire.

În ultimii doi ani, piaţa rezidenţială autohtonă a funcţionat în regim de avarie. Dacă pe segmentul apartamentelor vechi programul Prima Casă a permis o funcţionare relativ satisfăcătoare pentru o piaţă aflată în criză, nu acelaşi lucru se poate spune şi despre segmentul apartamentelor nou-construite. Majoritatea potenţialilor cumpărători continuă să opteze pentru locuinţe vechi de zeci de ani, în vreme ce numeroase unităţi locative noi stau goale. Problema este deopotrivă a dezvoltatorilor şi a cumpărătorilor. Potrivit lui Ion Cătuţoiu, managerul general al companiei de consultanţă RealTime, anul trecut pe piaţa bucureşteană exista un stoc de 10.000 de unităţi locative noi finalizate. Dintre acestea, locuinţele ce corespundeau criteriilor actuale de cumpărare – în materie de preţ, suprafaţă, localizare, compartimentare – erau, în fapt, mult mai puţine. Potrivit estimărilor companiei, circa 3.000 de unităţi din totalul pe anul trecut erau vandabile – dintre acestea, mai bine de 2.300 au fost şi tranzacţionate în 2010. Asta face ca, în momentul de faţă, în Bucureşti să existe un număr de 600-700 de apartamente noi care să se plieze pe cererea din piaţă. O ofertă infimă în comparaţie cu numărul de 14.200 de garanţii acordate prin programul Prima Casă 2 până la jumătatea lunii decembrie din 2010. Stocul redus de locuinţe noi vandabile reprezintă doar jumătate din problema segmentului rezidenţial nou. În opinia lui Cătuţoiu, atât timp cât nu-şi vor epuiza stocurile existente, dezvoltatorii activi momentan în piaţă nu vor demara nici construcţia unor proiecte conforme cu cererea actuală.

Miză pe creşterea accesului la creditare
În toamna anului trecut, o bună parte dintre proprietarii de locuinţe noi îşi puneau speranţa, pentru deblocarea vânzărilor, în aprobarea unei noi variante a programului Prima Casă. Aceştia mizau pe majorarea plafonului de creditare la 100.000 de euro pentru o locuinţă nouă, ceea ce ar fi dus la o creştere a cererii solvabile pentru masa locuinţelor noi disponibile pe piaţă – acelea cu suprafeţe mari şi, implicit, mai scumpe.

Piaţa imobiliară se luptă cu lipsa de încredere, iar faptul că băncile nu vor să-şi asume riscuri prea mari nu e de natură să încurajeze clienţii să ceară finanţări pentru achiziţii imobiliare. Dacă băncile ar participa mai mult la acest risc, cumpărătorii şi-ar recăpăta încrederea în piaţă, spunea la vremea respectivă Nimrod Zvik, reprezentantul fondului de investiţii norvegian România Invest, ce deţine un portofoliu de peste 750 de unităţi locative noi, atât în Bucureşti, cât şi în alte oraşe ale ţării.

Prima Casă 3, o speranţă năruită
În urma hotărârii Guvernului însă, pentru anul în curs programul Prima Casă nu se modifică în mod esenţial. Astfel, plafoanele de creditare rămân aceleaşi de anul trecut, respectiv 60.000 de euro pentru o locuinţă veche sau a cărei construcţie a început deja, 70.000 de euro pentru o casă ce urmează să fie ridicată şi 75.000 de euro pentru unităţile locative construite prin intermediul unor asociaţii. După cum arată lucrurile în momentul de faţă, în „noua” sa formulă, programul guvernamental nu va avea nici de acum încolo un impact considerabil pe piaţa locuinţelor noi. 2011 promite să se scurgă după modelul anului precedent, cu un accent sporit pe apartamentele din blocurile vechi şi tranzacţii sporadice pe segmentul rezidenţial nou.

Ce ar putea duce la deblocarea vânzărilor de locuinţe noi, în acest context?

1. Reducerea TVA la 5% pentru toate construcţiile noi
Ion Cătuţoiu spune că, în momentul de faţă, majoritatea dezvoltatorilor care au la vânzare locuinţe mai scumpe îşi pun speranţele în reducerea TVA la 5% pentru toate construcţiile noi. În opinia sa, adoptarea acestei măsuri în următoarele şase luni ar duce la o deblocare a vânzărilor, prin suplimentarea stocului de locuinţe noi vandabile cu încă 600-700 de unităţi. Cătuţoiu precizează că cerere pe segmentul de apartamente noi mai mari există, însă piaţa este blocată la nivel psihologic, cumpărătorii nefiind dispuşi să plătească o taxă de aproape un sfert din valoarea locuinţei.

2. Un preţ „corect”
Daniel Iacob, managing partner al agenţiei Century 21 New Age, crede că un element care ar impulsiona vânzările de locuinţe noi ar fi ca acestea să ajungă la un preţ corect. Ce înseamnă asta, mai exact? În opinia lui Iacob, o locuinţă nouă nu ar trebui să coste mai mult de 20-25% comparativ cu un apartament vechi situat în aceeaşi zonă. Potrivit reprezentantului Century 21, principalul motiv pentru care masa cumpărătorilor din piaţă ocolesc încă locuinţele noi ţine de faptul că aceştia se aşteaptă în continuare la preţuri foarte mici, în corelaţie cu o localizare foarte bună în interiorul oraşului. Or, ansamblurile rezidenţiale care să se încadreze în această categorie sunt destul de puţine în momentul de faţă.

3. Recompartimentarea
Pentru dezvoltatorii care sunt constrânşi de bănci şi nu pot scădea preţurile sub un anumit nivel, ar exista şi o altă soluţie. Adrian Şişchin, proprietarul lanţului de francize Re/Max în România, crede că recompartimentarea locuinţelor noi cu suprafeţe mari în unităţi de dimensiuni mai reduse ar fi o mişcare aplicabilă în actualele condiţii de piaţă. O parte dintre jucătorii prezenţi în real estate-ul autohton au recurs deja la această variantă şi este de aşteptat ca alţii să urmeze acelaşi exemplu în perioada următoare.

Vânzarea sub preţul pieţei sau executarea silită, ultimele opţiuni
Indiferent care vor fi soluţiile adoptate de către dezvoltatori, un lucru este cert: pe piaţă va rămâne şi anul acesta un stoc important de locuinţe noi neadaptate la condiţiile economice. Ce se va întâmpla cu acestea? „Am avut 20 de ani structuri nelocuite, probabil că asta se va întâmpla şi în următorii ani”, spune Cătuţoiu. O altă variantă la care ar putea apela dezvoltatorii ar fi cea a închirierii locuinţelor pe care le deţin, consideră Şişchin. Nu în ultimul rând, vor exista cu siguranţă şi proiecte care vor fi executate silit de către bănci, estimează Cătuţoiu.

Opinia bloggerului
În ceea ce priveşte stocul de locuinţe cu suprafeţe şi preţuri mari existent pe piaţă la ora actuală, acesta are şanse mici să fie epuizat în perioada următoare. O soluţie pentru dezvoltatori ar fi închirierea, mai degrabă decât vânzarea. De asemenea, pentru a evita falimentul, aceştia vor lua în considerare varianta vânzării unor pachete de apartamente sub preţul pieţei, către investitori.
Pentru cei care vor vrea să se axeze în continuare pe vânzare, faptul că plafoanele de creditare prin Prima Casă s-au menţinut la un nivel redus ar putea duce la o accentuare a tendinţei de a oferi variante alternative de achiziţie, cum ar fi sistemul de rate la dezvoltator. Aceasta ar fi o soluţie ce ar putea fi aplicată tot mai mult în perioada următoare, în special în cazul acelor proiecte cu un număr mai ridicat de locuinţe.

Daniel Tudor, directorul diviziei de real estate a Volksbank, VB Services, şi blogger pe www.vbservices.ro/blog

Retailul şi rezidenţialul, fierbinte şi rece pe piaţa investiţiilor în 2010

Anul trecut, cele mai căutate proprietăţi au fost dezvoltările de retail, în vreme ce activele de tip rezidenţial au generat un interes modest. 2010 a marcat o revenire pe segmentul de investiţii în real estate. Potrivit datelor CBRE România, tranzacţiile autohtone cu proprietăţi imobiliare au atins un nivel de 327,3 milioane de euro, în creştere […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe02/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

Anul trecut, cele mai căutate proprietăţi au fost dezvoltările de retail, în vreme ce activele de tip rezidenţial au generat un interes modest.

2010 a marcat o revenire pe segmentul de investiţii în real estate. Potrivit datelor CBRE România, tranzacţiile autohtone cu proprietăţi imobiliare au atins un nivel de 327,3 milioane de euro, în creştere cu 45% faţă de anul precedent. Cele mai căutate proprietăţi au fost, de departe, cele de retail – centre comerciale, parcuri de retail sau dezvoltări de tip big-box; acestea au cumulat un volum de 196,9 milioane de euro din total. Pe de altă parte, investitorii au manifestat un interes scăzut faţă de activele de tip rezidenţial, acest gen de tranzacţii menţinându-se la un nivel mai mic de 6% din total, atât ca număr, cât şi ca volum.

Pe parcursul anului trecut au fost încheiate un număr de 14 tranzacţii, potrivit datelor CBRE. Cele mai multe dintre acestea au avut loc pe segmentul de retail. Astfel, centrele comerciale Auchan şi Bricostore din Piteşti, deţinute de Avrig 35, au fost vândute către NEPI. În acelaşi timp, 50% din acţiunile Atrium Center Arad au fost cumpărate cu 35,5 milioane de euro de Arcadom (o companie de construcţii ce face parte din TriGranit Corporation). Nu în ultimul rând, Immofinanz a finalizat tranzacţii pentru centre în dezvoltare (Polus Center Constanţa, West Gate Craiova şi Euromall Galaţi).

A treia tranzacţie office, încheiată în recesiune
Pe segmentul de birouri a avut loc anul trecut prima mare tranzacţie cu o clădire de birouri, după mai bine de doi ani. Complexul Floreasca Business Park a fost vândut de către Portland Trust către NEPI. La o valoare de 101,2 milioane de euro (din care 70% reprezintă valoarea împrumutului preluat de la dezvoltator), această achiziţie este cea de-a treia mare tranzacţie încheiată în Capitală, precedată fiind doar de vânzarea America House şi S-Park, precizează reprezentanţii CBRE.

De ce au crescut proprietarii preţurile în ianuarie?

După primele două săptămâni din an, entuziasmul vânzătorilor s-a mai temperat. Per ansamblu însă, majoritatea marilor oraşe s-au înscris pe un trend ascendent. După ce în 2010 pragurile minime ale preţurilor locuinţelor au fost depăşite în mod succesiv, cea dintâi lună din 2011 a adus o întorsătură neaşteptată de situaţie. Potrivit Indicelui naţional imobiliare.ro, în […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe02/02/2011
Timp de citire
0 minut

După primele două săptămâni din an, entuziasmul vânzătorilor s-a mai temperat. Per ansamblu însă, majoritatea marilor oraşe s-au înscris pe un trend ascendent.

După ce în 2010 pragurile minime ale preţurilor locuinţelor au fost depăşite în mod succesiv, cea dintâi lună din 2011 a adus o întorsătură neaşteptată de situaţie. Potrivit Indicelui naţional imobiliare.ro, în primele două săptămâni din ianuarie au fost înregistrate creşteri ale preţurilor cerute pentru diferite categorii de apartamente din majoritatea oraşelor ţării. În cea de-a doua parte a lunii, entuziasmul proprietarilor s-a mai temperat, astfel încât valoarea actuală a Indicelui imobiliare.ro este uşor mai scăzută faţă de ultima lună a anului trecut – 1.031 euro pe metru pătrat util, cu 0,2% mai puţin faţă de valoarea de 1.033 de euro pe metru pătrat util din decembrie 2010. faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, preţurile medii cerute în prezent sunt cu 15% mai reduse. Potrivit datelor analizate pe fiecare oraş în parte, în ianuarie preţul mediu pe metru pătrat util a avut o evoluţie ascendentă în Timişoara, Braşov, Constanţa, Bucureşti Ploieşti şi una descendentă în Iaşi şi Cluj-Napoca.

Cum se explică entuziasmul proprietarilor la început de an? Principalul motiv pentru această evoluţie neaşteptată ar fi sesizarea unei creşteri semnificative a interesului manifestat de potenţialii cumpărători în luna ianuarie. Potrivit datelor imobiliare.ro, în prima lună din 2010 numărul de contacte pentru ofertele listate pe portal a înregistrat un avans de 80% comparativ cu decembrie 2010.

Constanţa, cele mai mari creşteri
În topul oraşelor care au înregistrat cele mai semnificative scumpiri în prima lună a acestui an se situează Constanţa. Aici, preţul mediu solicitat pentru apartamentele vechi şi noi a cunoscut o creştere de 2,4% faţă de decembrie 2010. Comparativ cu aceeaşi perioadă a anului trecut, valoarea actuală a Indicelui imobiliare.ro este cu 10,6% mai redusă. În ianuarie 2011, apartamentele noi s-au scumpit cu 2,8%, până la 933 de euro pe metru pătrat util. În acelaşi timp, locuinţele din blocurile vechi au înregistrat un avans de 2,2%, până la valoarea de 935 de euro pe metru pătrat util.

Cel de-al doilea loc în clasamentul scumpirilor este ocupat de Timişoara. După 11 luni de scăderi consecutive, preţurile solicitate de proprietari au înregistrat în ianuarie o creştere de 1,8%. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, valorile actuale sunt cu 16,2% mai scăzute. În ianuarie, tendinţa de creştere s-a menţinut doar pe segmentul apartamentelor vechi, cu un avans de 2,8%, până la 799 de euro pe metru pătrat util. Pe de altă parte, apartamentele noi s-au ieftinit cu 3,5%, până la 804 euro pe metru pătrat util.

Bucureşti: scumpiri la apartamente noi, ieftiniri la cele vechi
În Braşov, Indicele imobiliare.ro a înregistrat o creştere lunară de 1,3%, până la o valoare medie de 881 euro pe metru pătrat util. În comparaţie cu aceeaşi perioadă a anului trecut, preţurile medii solicitate pentru locuinţele braşovene sunt cu 6,7% mai mici. Apartamentele noi din oraş s-au scumpit în primele treizeci de zile ale anului cu 2,1%, după o altă creştere de 2,5% în decembrie, ajungând în prezent la valoarea de 966 de euro pe metru pătrat. Pentru locuinţele vechi, preţurile solicitate de proprietari au ajuns la o medie de 876 de euro pe metru pătrat util, cu 1,2% mai mult decât în decembrie.

În Bucureşti, Indicele imobiliare.ro a înregistrat o valoare medie de 1.157 euro pe metru pătrat util pentru apartamentele noi şi vechi din Capitală, în creştere cu 0,3% faţă de luna precedentă. În comparaţie cu prima lună a anului 2010, preţurile solicitate în prezent sunt cu 12,5% mai mici. Suma medie solicitată pentru apartamentele noi a crescut cu 1,1% în ultimele 30 de zile ale anului, până la 1,327 euro pe metru pătrat util. Pe de altă parte, apartamentele vechi s-au ieftinit cu 0,3%, până la 1.088 euro pe metru pătrat util.

În Ploieşti, preţurile apartamentelor au înregistrat o evoluţie similară cu cea a locuinţelor din Capitală, cu un avans de 0,3% în luna ianuarie. Faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut, valorile medii solicitate în prezent sunt cu 14% mai reduse.

Cluj şi Iaşi, în continuare excepţii de la regulă
Dacă aceste cinci mari oraşe ale ţării tendinţa generală a fost cea de scumpire, Clujul şi Iaşiul reprezintă excepţii în acest sens. În oraşul din vestul ţării, Indicele imobiliare.ro a cunoscut o scădere de 0,8%. Valoarea actuală este foarte apropiată de cea înregistrată în urmă cu 12 luni, în ianuarie 2010, diferenţa fiind de doar 0,9%. Preţul apartamentelor vechi a scăzut cu 0,3% în ultimele 30 de zile, până la 1.011 euro pe metru pătrat util. Pe de altă parte, apartamentele noi s-au ieftinit cu 0,5% în ianuarie, până la 915 euro pe metru pătrat util.

În Iaşi, preţurile s-au diminuat cu 0,9% în ianuarie. În comparaţie cu începutul anului trecut, sumele solicitate în prezent sunt cu 7,8% mai mici. În prima lună din 2010, tendinţa de scădere a fost resimţită doar în cazul locuinţelor noi, în vreme ce apartamentele vechi s-au scumpit cu 3,8%, până la 811 euro pe metru pătrat util.

Cesarom: Piaţa locală de plăci ceramice va scădea cu 10% în 2011

Declinul înregistrat de sectorul imobiliar şi cel al construcţiilor va continua să tragă în jos vânzările de gresie şi faianţă. Scăderea volumului de lucrări de construcţii noi, în corelaţie cu întârzierea sau îngheţarea unor proiecte imobiliare, are efecte directe şi asupra pieţelor conexe. Potrivit estimărilor Cesarom, unul dintre producătorii locali de plăci ceramice, anul acesta […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe01/02/2011
Categorii
Știri
Timp de citire
0 minut

Declinul înregistrat de sectorul imobiliar şi cel al construcţiilor va continua să tragă în jos vânzările de gresie şi faianţă.

Scăderea volumului de lucrări de construcţii noi, în corelaţie cu întârzierea sau îngheţarea unor proiecte imobiliare, are efecte directe şi asupra pieţelor conexe. Potrivit estimărilor Cesarom, unul dintre producătorii locali de plăci ceramice, anul acesta piaţa de profil va înregistra un declin de 10%, similar celui din 2010. Oficialii companiei preconizează că în 2011 vânzările autohtone de plăci ceramice se vor ridica, într-un scenariu optimist, la o valoare de 90 de milioane de euro şi un volum de 20 de milioane de metri pătraţi, faţă de nivelul de 100 de milioane de euro şi volumul de 22 de milioane de metri pătraţi atinse în 2010. “Comprimarea continuă a sectorului construcţiilor, scăderea numărului de proiecte rezidenţiale şi non-rezidenţiale şi întârizierile la finalizarea celor începute încă din anii precedenţi vor avea un impact negativ asupra pieţei. Contextul economic general şi scăderea puterii de cumpărare vor afecta, de asemenea, evoluţia pieţei”, subliniază Eduard Măcărescu (foto), Directorul de Operaţiuni al Cesarom. Acesta estimează că preţul mediu pe metrul pătrat de gresie şi faianţă va stagna în anul ce tocmai a început la valoarea de 25 de lei.

Accent pe exporturi şi creşterea cotei de piaţă
În acest context, Cesarom mizează pe o creştere de 4% a cotei deţinute pe piaţa locală de profil, de la 38% în 2010, la 42% în 2011. „Interesul în creştere pentru produsele din portofoliu, lansarea celor şase noi colecţii şi majorarea numărului de parteneri la nivel naţional vor contribui la avansul cotei de piaţă în acest an”, precizează Măcărescu. Ca cifră de afaceri, reprezentanţii Cesarom estimează menţinerea la nivelul de 38,5 milioane de euro înregistrat anul trecut, după o creştere cu 10% faţă de 2009.

Pentru anul în curs, compania are în plan menţinerea exporturilor la o cotă de 5% din totalul cifrei de afaceri. Potrivit lui Măcărescu, obiectivele Cesarom vizează ieşirea pe noi pieţe, precum Marea Britanie, Franţa şi Germania. Anul trecut, producătorul local a exportat plăci ceramice către Bulgaria, Finlanda, Serbia, Republica Moldova şi Slovacia.

Ce soluţii oferă vânzătorii de locuinţe noi la condiţiile dificile de creditare

Dezvoltatorii şi investitorii de portofoliu încearcă să ofere modalităţi de finanţare cât mai flexibile celor care vor să ocolească banca în achiziţia unei locuinţe. În ultimii ani, contractarea unor credite pentru achiziţionarea unei locuinţe a devenit o misiune tot mai dificilă. Scăderea sensibilă a puterii de cumpărare a populaţiei în urma măsurilor de austeritate adoptate […]

Scris de Adriana Drăgușin
Actualizat pe01/02/2011
Categorii
Credite
Timp de citire
0 minut

Dezvoltatorii şi investitorii de portofoliu încearcă să ofere modalităţi de finanţare cât mai flexibile celor care vor să ocolească banca în achiziţia unei locuinţe.

În ultimii ani, contractarea unor credite pentru achiziţionarea unei locuinţe a devenit o misiune tot mai dificilă. Scăderea sensibilă a puterii de cumpărare a populaţiei în urma măsurilor de austeritate adoptate anul trecut reprezintă o piedică în plus pentru cei care îşi doresc o casă. În aceste condiţii, vânzătorii de locuinţe noi încearcă să ofere modalităţi de plată cât mai flexibile pentru cumpărătorii care nu pot – sau pur şi simplu nu vor – să facă un credit bancar. Dezvoltatorul arădean Bermo Group oferă un exemplu sugestiv în acest sens. Având în portofoliu trei ansambluri rezidenţiale, acesta pune la dispoziţia clienţilor săi mai multe variante de finanţare: rate la dezvoltator, buy-back şi chiar leasing imobiliar. „Avantajul nostru este că facem lucrurile să se mişte. Dacă banii nu circulă, toată lumea pierde, inclusiv clientul, chiar dacă nu conştientizează. A ţine banii la saltea pe vreme de criză este poate cea mai proastă opţiune, pentru că banii se devalorizează cel mai rapid”, subliniază Flavius Eşnican, managerul de marketing al Bermo Group.

Apartamente vechi şi terenuri, la schimb pentru o locuinţă nouă
Dezvoltatorul arădean a lansat în vara anului trecut o campanie de buy-back, prin care cumpărătorii puteau achiziţiona un apartament nou oferindu-l la schimb pe cel vechi. Până acum, un număr de 10 apartamente noi au fost achiziţionate în acest sistem. Cele mai căutate au fost locuinţele cu două camere, la o valoare medie de 55.000 de euro, urmate de cele cu trei camere, la preţ de 62.000-63.000 de euro. Cumpărătorii au oferit la schimb nu doar apartamente în blocuri vechi, ci şi terenuri. Interesant este că, în urma celor zece tranzacţii încheiate, dezvoltatorul nu a rămas „pe cap” cu niciun imobil vechi. Asta pentru că în contractul încheiat era prevăzut un termen de 90 de zile în care cumpărătorul îşi putea vinde singur vechea proprietate, la un preţ agreat de acesta. În cazul în care proprietarul nu reuşea să încheie tranzacţia, developerul ar fi intrat în posesia apartamentului sau terenului, cu menţiunea că proprietatea ar fi fost evaluată la o aşa-numită „valoare de buy-back” (aceasta este cu circa 20% mai redusă decât valoarea de piaţă, pentru a acoperi eventualele pierderi survenite în cazul în care vânzarea nu ar avea loc la preţul estimat iniţial).

După buy-back, şi leasing imobiliar
O altă variantă de plată pusă la dispoziţia clienţilor de Bermo Group este cea a ratelor la dezvoltator, stabilite pe o perioadă de trei sau cinci ani. De altfel, majoritatea clienţilor care au făcut o achiziţie prin sistemul de buy-back au decis ca pentru restul sumei pe care o aveau de plătit să apeleze la ratele la dezvoltator, în loc să contracteze un credit. Asta deşi datoria către dezvoltator era una destul de mare, de 40-50% din valoarea totală a apartamentului achiziţionat.

Potrivit lui Flavius Eşnican, asemenea modalităţi flexibile de plată sunt cât se poate de necesare în actualele condiţii de piaţă, când creditarea este încă dificilă, oricât de deschise s-ar arăta băncile. Pe lângă faptul că a decis să păstreze buy-back-ul ca variantă de plată, dezvoltatorul a venit şi cu o idee nouă, aceea de „leasing imobiliar”. Astfel, rata lunară este fixă şi este stabilită de comun acord cu fiecare cumpărător. Se stabileşte de asemenea o dată finală de încheiere a plăţii, moment în care cumpărătorul va plăti o rată reziduală. Clientul poate achita integral locuinţa în orice moment, dacă reuşeşte să contracteze un credit ipotecar.

Şi investitorii caută metode alternative de finanţare
Nu doar dezvoltatorii, ci şi investitorii de portofoliu activi pe piaţa autohtonă încearcă să vină cu modalităţi de plată adaptate contextului actual de piaţă. Reprezentanţii Benevo the Homes Store pun la dispoziţia clienţilor sistemul de vânzare în rate. La această modalitate de plată au apelat anul trecut 29 de cumpărători, dintr-un total de 32. Daniela Iosif, manager de marketing şi business development în cadrul Benevo, crede că astfel de modalităţi de plată sunt esenţiale pentru o companie imobiliară, dezvoltator sau investitor. „Reacţiile clienţilor sunt pozitive, în definitiv acest sistem este o alternativă la accesarea unui credit de la bancă, şi, în unele cazuri, singura alternativă”, subliniază aceasta.

Există şi cazuri în care ideile vânzătorilor de locuinţe se lovesc în practică de birocraţie. Reprezentanţii fondului de investiţii România Invest susţin că, deşi au fost primii din piaţă care au apelat la sistemul de rent-to-buy, această modalitate de plată a fost dificil de aplicat. „Au fost clienţi interesaţi, însă a fost greu să ducem la bun sfărşit acest tip de tranzacţii, întrucât codul fiscal spune că, în cazul unei astfel de achiziţii, TVA se achită în avans şi este de 19%. Ne putem imagina că, după creşterea cotei TVA, cu atât mai puţin se pot încheia astfel de tranzacţii”, subliniază Nimrod Zvik, director de marketing al Be Igloo (organizaţia de vânzări a România Invest).