Lună: septembrie 2010

MDRT a aprobat cinci contracte de finanţare ce vizează promovarea turistică a unor zone strategice din judeţ.

Elena Udrea, ministrul dezvoltării regionale şi turismului a semnat astăzi cinci contracte de finanţare prin Programul Operaţional Regional ce vizează dezvoltarea turistică a judeţului Braşov. Cele cinci proiecte au o valoare totală de 4.970.883 lei, potrivit unui comunicat transmis de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT).

Cel dintâi contract avizat de MDRT are o valoare de 1.008.541,60 lei. Acesta are ca scop promovarea produselor turistice din municipiul Săcele, organizarea de eveniment culturale şi artistice, precum şi crearea unui portal de informaţii. Scopul tuturor acestor măsuri este să conducă la o creştere cu 20% a numărului de turişti din zonă.

Măsuri similare vor fi luate şi pentru promovarea zonei Bran, printr-un proiect cu o valoare de 1.039.254,69 lei. În acelaşi timp, potenţialul turistic rural al comunei Fundata urmează a fi valorificat printr-un proiect cu o valoare totală de 914.261,60 lei. Alte două contracte aprobate de Elena Udrea au ca scop promovarea turistică a Ţării Bârsei şi a municipiului Braşov. Valoarea totală a acestora se ridică la 1.018.703,4 lei şi, respectiv, 990.122,06 lei.

Pentru cei care se află acum în căutarea unei locuințe, este esențial ca aceasta să fie adaptată condițiilor actuale de piață, în materie de preț și suprafață.

După doi ani de recesiune, în piața rezidențială autohtonă se conturează o nouă direcție. “Nu cred că în următorii doi-trei ani se va mai lansa un ansamblu rezidențial mare, de peste 300 de apartamente. Ce cred eu că vor avea succes de acum încolo sunt proiectele mici, de câteva zeci de unități”, este de părere Nicu Dinu, Sales&Marketing Manager în cadrul firmei Alege Casa. Acesta precizează că, în vreme ce majoritatea marilor dezvoltatori așteaptă să vândă ce au construit până acum, ansambluri de mici dimensiuni au început deja să apară în zone precum Prelungirea Ghencea, Drumul Taberei, Militari, Titan. Această orientare a pieței este aprobată în mod tacit și de către bănci. Potrivit unui raport de piață realizat recent de Colliers International, în această perioadă finanțarea acordată de bănci este orientată spre proiectele de mici dimensiuni, cu valori de investiţie cuprinse între 3 şi 10 milioane de euro. Din punctul de vedere al dezvoltatorilor, asemenea proiecte sunt rentabile pentru că presupun o investiție inițială mică, pe care o pot suporta în mare parte din fonduri proprii.

Apartamente cu două camere la sub 50.000 de euro
Cum stau lucrurile din perspectiva cumpărătorilor? Daniel Tudor, seful diviziei de real estate a Volksbank, VB Services, spune că, pentru cei care vor să cumpere o locuință acum, este foarte important ca aceasta să fie adaptată la parametrii actuali ai pieței. Unul dintre principalele avantaje oferite de ansambluri constă în suprafețele mai reduse ale locuințelor – și, deci, în prețurile mai accesibile. Nicu Dinu spune că, la început, mai toți dezvoltatorii voiau să construiască apartamente cât mai spațioase. După doi ani de recesiune însă, aceștia văd mult mai bine cum stau lucrurile, înțeleg care este puterea reală de cumpărare a românilor. “Am văzut la târgurile imobiliare prețuri la care n-am fi visat nici măcar în iarnă”, subliniază Dinu. Acesta precizează că piața rezidențială oferă acum destule oferte interesante. Ca exemplu general, un apartament nou cu două camere poate fi găsit și cu mai puțin de 50.000 de euro – e adevărat, nu în zone centrale sau semicentrale ale orașului.

Costuri mici de întreținere a spațiilor comune
Un al doilea beneficiu al proiectelor rezidențiale de mici dimensiuni este reprezentat de costurile mai mici de întreținere a spațiilor comune. Nicu Dinu spune că cheltuielile ridicate de acest tip reprezintă o problemă pentru o bună parte dintre ansamblurile construite în perioada de boom a pieței. În unele cazuri, costurile per apartament pot depăși 100-150 de euro, ceea ce reprezintă o reală problemă pentru potențialii cumpărători. În general, spune Dinu, cu cât un ansamblu dispune de mai multe facilități – pscină, sală de gimnastică, pază etc. – cheltuielile de întreținere sunt cu atât mai mari.

Nu în ultimul rând, un alt avantaj al ansamblurilor de mici dimensiuni este dat de perioada redusă de construcție – aspect extrem de important pentru cumpărători, mai ales pentru cei care apelează la Prima Casă, care vor să se mute cât mai repede.

Focus pe termen mediu
În acest context, companii de vânzări imobiliare nu ezită să facă din ansamblurile rezidențiale de mici dimensiuni concentrarea activității lor. Daniel Tudor spune că, încă de la început, VB Services s-a orientat tocmai spre astfel de proiecte, cu un număr de 40-50 de unități, realizabile în circa nouă luni de la demararea lucrărilor. Compania a început cu două ansambluri în portofoliu, după care, în decurs de un an și jumătate, numărul acestora a ajuns la nouă. Printre zonele în care se află situate proiectele se numără Titan, Fundeni, Muncii, Vitan. Tudor spune că momentan se află în derulare negocieri pentru preluarea altor trei-patru proiecte pentru vânzare. Pe termen mediu, ansamblurile de mici dimensiuni reprezintă nișa cu cel mai mare potențial de creștere, conchide reprezentantul VB Services.

Cei mai mulţi cumpărători continuă să se îndrepte spre locuinţele construite înainte de Revoluţie, în ciuda existenţei a destule ansambluri noi finalizate.

În ciuda ieftinirilor aplicate de către dezvoltatori şi a deschiderii acestora în negocieri, preferinţele majorităţii cumpărătorilor se îndreaptă încă spre locuinţele din blocurile construite înainte de 1990. Potrivit estimărilor Coldwell Banker Affiliates of Romania, 80%-90% din tranzacţiile încheiate în această perioadă au ca obiect locuinţele vechi. În acelaşi timp, peste 50% dintre achiziţii se desfăşoară prin programul Prima Casă.

Efort de 10.000 de euro pentru o locuinţă nouă
Cea mai plauzibilă explicaţie pentru acest fenomen nu stă neapărat în preferinţa univocă a românilor pentru apartamente vechi, ci, mai degrabă, în stricta restricţionare de către factorul preţ. „Apartamentele care înregistrează cele mai bune vânzări sunt cele care se încadrează sau sunt apropiate ca preţ de plafonul de 60.000 de euro”, subliniază reprezentanţii Coldwell Banker.

În cazul în care au posibilitatea de a cumpăra un apartament nou undeva aproape de acest prag, românii sunt dispuşi să facă un efort suplimentar, însă posibilităţile lor sunt reduse. „Potenţialii cumpărători ar fi dispuşi să plătească cu până la 10.000 de euro în plus pentru un apartament nou, faţă de unul vechi, dacă este situat în aceeaşi zonă”, arată reprezentanţii companiei. Aceştia oferă exemplul unui apartament nou cu două camere şi o suprafaţă utilă de 49 de metri pătraţi care a fost achiziţionat cu 71.500 de euro. Spre comparaţie, preţurile de tranzacţionare pe segmentul locuinţelor vechi cu două camere se situează între 60.000 şi 62.000 de euro.

Suprafaţa închiriată în prima jumătate a acestui an a fost de peste două ori mai mare decât în aceeaşi perioadă a lui 2009.

Piaţa spaţiilor industrale şi logistice a înregistrat o tendinţă uşor ascendentă în prima parte a acestui an – asta din punctul de vedere al tranzacţiilor de închiriere încheiate. Astfel, potrivit unui raport de piaţă realizat de compania de consultanţă The Advisers/Knight Frank, suprafaţa totală a spaţiilor de clasa A închiriate s-a ridicat la aproape 50.000 e metri pătraţi. Spre comparaţie, în aceeaşi perioadă a anului trecut în piaţă au avut loc închirieri de doar 20.000 de metri pătraţi. Cea mai mare tranzacţie încheiată în prima parte a lui 2010 a vizat ocuparea a 10.000 de metri pătraţi, într-un proiect din vestul Bucureştiului; totuşi, suprafaţa medie închiriată a fost de 2.500 de metri pătraţi. Cea mai mare cerere de spaţii industriale a venit din partea companiilor din sectorul FMCG (produse alimentare).

Livrări zero în prima parte a anului
Nu aceeaşi tendinţă de cerştere a fost înregistrată şi la capitolul livrări de spaţii industriale. „Întrucât în primul semestru nu au fost finalizate noi proiecte, stocul de 920.000 de metri pătraţi existent la sfârşitul lui 2009 a rămas neschimbat”, se arată în studiul The Advisers/Knight Frank. Reprezentanţii companiei pun această situaţie pe seama condiţiilor economice dificile, ce îi determină pe dezvoltatori să fie extrem de precauţi şi să evite proiectele speculative. În momentul de faţă, două proiecte se află în curs de dezvoltare, ceea ce înseamnă că, până la sfârşitul acestui an, pe piaţă ar putea fi livrată o suprafaţă totală de 20.000 de metri pătraţi. La ora actuală, pe primul loc în topul preferinţelor chiriaşilor se situează vestul Bucureştiului, ce deţine 85% din stocul actual. Pe locul al doilea se situează zona de est, cu o pondere de 10%.

Chirii nete cu 10-20% mai mici
La modul general, chiriile cerute pentru spaţii industriale au rămas neschimbate comparativ cu anul trecut. Cu toate acestea, pentru a atrage noi chiriaşi, proprietarii au început să ofere o serie de stimulente financiare, cum ar fi scutirea de plată pe o anumită perioadă. Ca urmare, chiria netă plătită în prima jumătate a acestui an a înregistrat o scădere de 10-20% comparativ cu sfârşitul lui 2009. Pe de altă parte, rata de neocupare a spaţiilor industriale din Capitală a crescut cu 20% faţă de semestrul precedent, de la la 10% la 12%.

MDRT a aprobat astăzi cinci proiecte în cadrul Programului Operaţional Regional (POR). Acestea vizează dezvoltarea socială, culturală şi a infrastructurii din judeţ.

Elena Udrea, ministrul dezvoltării regionale şi turismului, a semnat astăzi, la Arad, cinci contracte de finanţare în cadrul Programului Operaţional Regional (POR). Valoarea totală a celor cinci proiecte este de 119.388.538 lei, potrivit unui comunicat transmis de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT). Valoarea finanţării nerambursabile alocate de MDRT se ridică la 98% din valoarea totală eligibilă a proiectelor.
Primele două contracte de finanţare vizează reabilitarea clădirii Colegiul Naţional Moise Nicoară şi extinderea şi modernizarea şcolii generale Ioan Slavici. Valoarea primului proiect este de 49.093.557,46 lei, iar a celui de-al doilea se ridică la 4.274.638,56 lei.

Un al treilea proiect avizat de MDRT vizează reabilitarea şi extinderea Centrului de Îngrijire şi Asistenţă Pecica, cu o valoare totală de 3.627.953,11 lei. Lucrările de reabilitare a 24 km pe Drumul Vinului Păuliş-Ghioroc-Covăsânţ-Şiria are ca scop îmbunătăţirea infrastructurii regionale, în vederea relansării zonei cunoscute sub numele de Podgoria Aradului. Valoarea acestui proiect este de 61.353.550,94 lei. Un alt contract de finanţare vizează promovarea turismului arădean prin circuite culturale şi are o valoare de 1.038.885,5 lei.

Dezvoltatorul proiectului de lângă Bucureşti anunţă vânzări semnificative dată fiind actuala situaţie economică.

Până la sfârşitul lunii august, dezvoltatorul ansamblului rezidenţial Green City a vândut 103 vile, potrivit datelor oficiale anunţate de companie. Volumul înregistrat până acum echivalează cu un ritm de 12 unităţi locative contractate pe lună. „Publicul a început să realizeze că acest moment este propice pentru achiziţii imobiliare. Chiar dacă băncile dau mai greu credite, preţurile sunt scăzute, iar tranzacţiile sunt avantajoase”, subliniază Alexandru Petrescu, director de vânzări în cadrul Green City.

Prima etapă a proiectului din comuna 1 Decembrie a fost finalizată la sfârşitul anului trecut şi cuprinde 356 de case. Demarată în aprilie 2010, cea de-a doua fază este formată din 164 de locuinţe. Potrivit developerului, în cadrul proiectului s-au mutat până în prezent 300 de familii. Ansamblul rezidenţial este dezvoltat pe o suprafaţă de 100 de hectare, un sfert din aceasta fiind reprezentată de zone verzi.

Ieftinirea masivă din ultimii doi ani face ca o parte dintre investitorii aflaţi în expectativă să iasă la acţiune.

Primul semestru al acestui an a adus o uşoară revenire pe segmentul terenurilor. „Mulţi dintre potenţialii cumpărători au considerat preţurile terenurilor suficient de mici pentru ca viitoarele proiecte să fie fezabile, ceea ce a condus la reluarea negocierilor şi chiar la finalizarea anumitor tranzacţii”, se arată într-un studiu realizat de Colliers International. Tranzacţiile din primul semestru al anului au fost încheiate la preţuri cu 20-30% mai mici faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut – ceea ce echivalează cu un nivel similar cu cel din perioada 2005-2006.

La modul general, numărul achiziţiilor de terenuri a fost unul redus, iar valoarea proprietăţilor nu a depăşit 10 milioane de euro. Deşi o parte dintre investitori consideră că perioada actuală este una oportună pentru achiziţii, alţii încă aşteaptă ca nivelul minim să fie atins către sfârşitul acestui an sau începutul lui 2011.

Retailerii, cei mai activi cumpărători
La nivel de cerere, cei mai activi jucători de pe piaţa terenurilor sunt dezvoltatorii de parcuri de retail şi operatorii de magazine de tip big-box (do-it-yourself, magazine de tip discount, hipermarketuri). „Dacă între 2004 şi 2007 hipermarketurile au întreprins campanii agresive de extindere, urmate de o perioadă de stagnare în următorii doi ani, începând cu ultimele luni din 2009 aceştia şi-au reactivat planurile de expansiune”, subliniază reprezentanţii Colliers. Cele mai căutate sunt terenurile situate în apropierea zonelor dens populate, atât din Bucureşti, cât şi din marile oraşe ale ţării. Pretabile pentru astfel de dezvoltări sunt fostele fabrici situate în zone semicentrale.

Dezvoltatori de Prima Casă şi end-useri
Un al doilea tip de investitori sunt cei care se află în căutarea unor terenuri cu destinaţie rezidenţială, pentru dezvoltarea de ansambluri care să se plieze pe programul Prima Casă. Cele mai căutate sunt loturile mici (1.500-10.000 de metri pătraţi), pentru dezvoltarea unor ansambluri de dimensiuni reduse, formate de obicei dintr-un singur bloc de apartamente. „Costul terenului trebuie să fie sub 100 de euro pe metrul pătrat construit în zonele semicentrale şi maximum 200-250 de euro pe metrul pătrat construit în centru, pentru ca investitorii să ia decizia de achiziţie”, se arată în raportul Colliers.

Cel de-al treilea segment de cumpărători activi în piaţă este reprezentat de companii sau persoane fizice care au în vedere construcţia de sedii sau locuinţe pentru uzul propriu. În ceea ce priveşte consumatorii finali, aceştia se află în căutarea unor loturi de dimensiuni mici, atât în zone centrale din Bucureşti, cât şi în jurul Capitalei, în zonele rezidenţiale tradiţionale. „Preţurile terenurilor disponibile acum în zone precum Siseşti, Băneasa sau Pipera au ajuns la nivelul celor cerute de proprietari în perioada de boom în Corbeanca, Ciolpani sau Snagov”, arată consultanţii Colliers.

Ofertă mai mare şi preţuri în scădere
În ceea ce priveşte oferta de pe piaţa de terenuri, aceasta este acum mult mai variată comparativ cu perioada de vârf a pieţei. Pentru moment, proprietăţile de tip „distresed” (scoase la vânzare sub preţul pieţei, din nevoia de lichidităţi) sunt destul de puţine pe piaţă. În acelaşi timp, valoarea la care băncile scot terenuri la licitaţie este considerată încă ridicată de către potenţialii investitori.

Având în vedere evoluţia înregistrată în prima jumătate a anului, reprezentanţii Colliers anticipează o intensificare a activităţii de tranzacţionare pentru restul lui 2010. „Nu ne aşteptăm încă la stabilizarea preţurilor, întrucât incertitudinile privind evoluţia economiei persistă. Cererea va fi în continuare generată în principal de utilizatorii finali şi dezvoltatorii care au deja securizate ancorele în proiecte. Investiţiile şi dezvoltările în scop speculativ vor fi rare şi efectuate doar la preţuri foarte reduse”, conchid reprezentanţii Colliers.

Dacă treci printr-o perioadă financiară dificilă, poţi apela la un „negociator” specializat pentru a ajunge la o înţelegere cu banca creditoare.

Perioada de recesiune face ca dificultăţile întâmpinate la achitarea ratelor lunare pentru creditele ipotecare şi nu numai să fie o problemă pentru tot mai mulţi români. Puţini ştiu însă cum pot fi evitate atât ajungerea în instanţă, cât şi procedura de executare silită.

Tudor Tatu, preşedintele Uniunii Mediatorilor Bancari (UMB), spune că, la modul teoretic, orice debitor care are probleme cu plata unui credit poate merge să negocieze cu banca pe cont propriu. Probleme apar însă când, în cadrul sucursalelor băncilor nu există un reprezentant bine pregătit în acest sens, care să furnizeze informaţiile necesare. De multe ori, birocraţia şi lipsa de comunicare sunt cele care pun piedici clienţilor şi duc la apariţia conflictelor acestora cu băncile.

Mulţi români ajung în instanţă din neştiinţă
În cazul apariţiei unor probleme cu rambursarea unui credit, există şi varianta apelării la ajutor specializat. Acesta este chiar obiectul activităţii Uniunii Mediatorilor Bancari, ce a fost înfiinţată în noiembrie 2009. Tot anul trecut a fost fondată şi Bursa Română de Creanţe, ca o replică la declanşarea crizei economice în toamna lui 2008. La serviciile acesteia din urmă pot apela atât creditorii (posesorii de creanţe), cât şi debitorii, în vederea administrării şi restructurării creditelor restante.

Cât de căutate sunt astfel de servicii de către românii aflaţi în dificultate financiară? „Cererea nu e foarte mare din partea consumatorilor pentru că medierea este încă la început şi nu e foarte cunoscută. Omul este învăţat să urmeze calea clasică a instanţei, crede că judecătorul este cel care împarte dreptate”, subliniază Tudor Tatu. Acesta precizează că varianta procesului presupune însă nişte cheltuieli foarte mari şi, pe deasupra, foarte mult timp pierdut. Spre comparaţie, tariful perceput de către un mediator bancar se ridică la 500-600 de lei, spune Tatu.

Administrarea debitelor, cel mai căutat serviciu
Pe de altă parte, Ionuţ Butoi, director de dezvoltare în cadrul Bursei Române de Creanţe, spune că, până în vara acestui an, clienţii predilecţi ai companiei erau posesorii de creanţe (creditorii). „Deteriorarea profundă a circuitelor financiare din economie a adus însă în prim-plan debitorii, debitele restante crescând exploziv”, subliniază el. În acest context, administrarea debitelor a devenit cel mai căutat serviciu oferit de Bursă, iar pentru restul acestui an şi pe tot parcursul lui 2011 se conturează o menţinere a acestei tendinţe.

Băncile sunt deschise la negociere
Tudor Tatu spune că, de cele mai multe ori, băncile sunt deschise la varianta negocierii în vederea restructurării creditelor. Reprezentantul UMB dă exemplul unui client care nu şi-a plătit rata la credit timp de 500 de zile. După negociere, creditorul a fost de acord ca respectivul client să plătească o rată dublă până ce va ajunge la zi cu rambursarea creditului, după care avea să revină la plata unei rate normale. În plus, reprezentanţii instituţiei financiare au fost de acord ca datornicul să nu mai plătească penalităţi.
Tatu precizează însă că nu toate litigiile ajung să fie rezolvate pe cale amiabilă. Atunci când nu există o cale de mijloc, se ajunge şi la executare silită. Spre exemplu, serviciile UMB a apelat un client care avea de plată o rată de 1.100 de euro pe lună. În 2007, când contractase împrumutul, deţinea o firmă de conmstrucţii cu un venit mediu de 5.000 de euro pe lună, care între timp s-a închis. Cum nu mai avea un venit compensatoriu, banca a fost nevoită să treacă la executarea silită.

Francize pentru recuperatorii de creanţe
În plină criză economică, Bursa Română de Creanţe a demarat în acest an un amplu proces de expansiune. „Campania de francizare a început în anul 2010 până în prezent fiind deschise un număr de aproximativ 15 francize şi reprezentanţe zonale (sucursale)”, subliniază Butoi. Potrivit acestuia, obiectivul pentru acest an este unul îndrăzneţ şi presupune atragerea a 4-5 manageri francizaţi şi a unui coordonator zonal pe fiecare judeţ. Taxa achitată iniţial este de 3.000 de euro pentru un manager-francizat şi de 5.000 de euro pentru un coordonator zonal.

La nivel naţional, ar mai putea funcţiona circa 26 de centre comerciale de dimensiuni nu foarte mari, cu suprafeţe medii de 30.000 de metri pătraţi.

După doi ani de recesiune, dezvoltarea de spaţii comerciale moderne a încetinit considerabil. Cu toate acestea, spun jucătorii din piaţă, pe piaţa românească de retail mai este încă loc de asemenea proiecte. Potrivit unui studiu realizat de DTZ Echinox, la nivel naţional mai poate fi absorbită o suprafaţă totală de 784.000 de metri pătraţi de spaţii comerciale moderne, până la un stoc total de aproximativ 2.120.000 de metri pătraţi. Aceasta echivalează cu un avans de 37 de metri pătraţi la mia de locuitori.

La jumătate din stocul altor ţări din regiune
Potrivit datelor DTZ, suprafaţa maximă de retail ce poate fi absorbită de piaţa românească se situează la jumătate faţă de restul ţărilor central şi est europene. Principalul motiv este reprezentat de veniturile medii semnificativ mai mici ale românilor. La ora actuală, în ţări precum Polonia, Cehia sau Ungaria, salariul mediu net se situează la un nivel de 618 euro, în vreme ce, în România, acelaşi indicator se ridică la abia 353 de euro.

În acest context, dacă în alte ţări central est europene, stocul de spaţii moderne de retail se situează la circa 204 de metri pătraţi la mia de locuitori, în ţara noastră limita saturaţiei ar trebui să se situeze la 100 de metri pătraţi la mia de locuitori. Analiza realizată de DTZ a luat în calcul nu doar veniturile românilor, ci şi rata şomajului şi evoluţia vânzărilor pe segmentul de retail faţă de anul anterior.

Oraşele de peste 100.000 de locuitori, ţinte viabile
La nivel naţional, observă specialiştii companiei de consultanţă, piaţa de retail este divizată în zone supraaglomerate şi regiuni subdezvoltate. Pe lista celor din urmă figurează localităţi cu o populaţie de peste 100.000 de locuitori. „Principalele oraşe din provincie care ar putea absorbi volume noi de retail modern sunt Craiova, Ploieşti, Galaţi, concentrări urbane unde au fost anunţate numeroase proiecte, dar nu s-a livrat încă nimic sau foarte puţin. Aceleaşi destinaţii sunt şi între primele pe lista de expansiune a hipermarketurilor”, subliniază Răzvan Sin, directorul departamentului de retail al DTZ Echinox.

În acelaşi timp, precizează acesta, noi proiecte pot apărea şi în alte oraşe mai mari, unde anumite dezvoltări sunt blocate din lipsă de finanţare şi există oportunităţi pentru un centru comercial mai bun, cu o localizare mai atractivă. „Un model de centru comercial pe care îl vom vedea dezvoltându-se pe termen scurt şi mediu sunt galeriile mici, alăturate unui discounter de food, cum ar fi Plus, Lidl, Minimax, Profi sau Penny şi unor ancore de fashion de tipul Takko sau Deichmann în oraşe cu mai puţin de 100.000 de locuitori”, adaugă Răzvan Sin.

Cel mai mare vânzător de loturi de casă din zonă spune că scopul lui nu este să facă bani din terenuri, ci din dezvoltarea unor orăşele-satelit în apropierea Capitalei.

În plină criză, mulţi dintre cei care au făcut afaceri imobiliare pe tăcute în perioada de boom sunt nevoiţi să iasă la iveală. Printre aceştia se numără şi Mihnea Bălescu. Cu un portofoliu de aproximativ un milion de metri pătraţi în vestul Bucureştiului, acesta se declară cel mai mare proprietar de terenuri din zonă. A început să achiziţioneze loturi arabile în urmă cu 10 ani. După ce comasa parcelele în suprafeţe mari de teren, le trecea în intravilan, făcea proiecte de urbanizare a zonelor respective, le lotiza şi apoi le revindea. Până la jumătatea lui 2008, s-a adresat doar investitorilor. Aceştia cumpărau terenuri en-gros – suprafeţe de la 5.000 la 50.000 de metri pătraţi. Odată cu recesiunea însă, investitorii şi-au stopat achiziţiile, astfel încât Bălescu a fost nevoit să-şi orienteze businessul către consumatorii finali.

Un lot de casă la 100 de milioane de lei vechi
Acum vinde un lot de casă – cu o suprafaţă de la 350 la 500 de metri pătraţi – la preţul de o sută de milioane de lei vechi. (Nu vrea să exprime preţul în euro şi nici măcar în RON pentru că o sută de milioane de lei vechi sună atractiv pentru potenţialii cumpărători, explică el.) Ca modalitate de plată, clienţii trebuie să achite un avans negociabil, după care fiecare plăteşte cât şi când poate, susţine omul de afaceri. Pe lângă terenul în sine, proprietarul oferă şi un proiect de casă gratuit, sprijin în găsirea unei echipe de constructori la preţuri reduse, precum şi eforturi susţinute în dezvoltarea infrastructurii din zonă.

Recunoaşte că, faţă de perioada de boom, cererea la care se raportează acum este cu 20-30 de ori mai mică, însă există. De la începutul acestui an, a vândut cam 20 de loturi pentru casă (mai puţin în perioada de iarnă şi de vară), ceea ce înseamnă o medie de circa 1,5 terenuri pe lună. Speră ca, din toamnă, media la nivelul întregului an să crească la circa trei terenuri pe lună. Pe termen lung, estimează o îmbunătăţire considerabilă a situaţiei vânzărilor. „Când criza o să treacă, o să fie altceva”, spune el. Apreciază că, la momentul ieşirii din recesiune, va vinde de 3 până la 5 ori mai multe terenuri către end-useri. Bălescu spune că blocajul actual e dat mai degrabă de teamă, pentru că nevoia de terenuri, de case, există. Singura problemă este că oamenii se tem să-şi investească economiile într-o proprietate imobiliată, în contextul în care nu sunt siguri pe locul lor de muncă.

Un mic Dubai în ascensiune?
Pentru cei care se întreabă ce-i iese unui astfel de investitor la o asemenea afacere, mai ales pe timp de criză, există un răspuns. Bălescu spune că, în momentul de faţă, profitul pe care îl obţine la un lot de casă vândut este de 500-1.000 de euro. Foarte puţin, spune el, având în vedere eforturile pe care le depune pentru dezvoltarea zonei, înainte şi după achiziţie.

Omul de afaceri spune însă că adevăratul profit nu vrea să-l scoată din terenuri, ci din administrarea facilităţilor necesare comunităţii nou-create. Acesta dă exemplul Dubaiului, unde cei care voiau să pună bazele unui business au primit terenurile în concesiune, la preţuri de nimic, însă profiturile au venit din afacerile dezvoltate.

De la monopol pe terenuri, la dezvoltator de oraşe
Bălescu spune că, în termen de cinci-zece ani, vrea să-şi crească cota de piaţă şi să devină singurul jucător pe piaţa terenurilor din vestul Capitalei. Vrea să ajungă să dicteze preţurile în zonă şi să se adreseze românilor cu venituri medii sau chiar mici, ca şi acum. „Eu cumpăr ieftin şi vând ieftin”, îşi sintetizează el strategia de marketing.

Pe termen lung, scopul lui este să mute centrul de greutate al Bucureştiului din nord spre vest şi să creeze un grup de comunităţi independente în zonă. Spune că acum are în vizor cinci orăşele-satelit pe care ar vrea să le dezvolte. Mai multe se află în proces de conturare. Vrea ca el să se ocupe de dezvoltarea infrastructurii şi a tuturor facilităţilor necesare unei comunităţi. Bălescu spune că se află deja în discuţii pentru branşarea la reţelele de apă, gaze şi electricitate. „Când au cumpărat loturile de la mine, le-am promis oamenilor că nu-i las cu terenurile în mijlocul câmpului”, subliniază el. De când a început afacerile cu terenuri, acesta a intrat şi în politică pentru a avea poziţia necesară dezvoltării zonei de vest.

În afară de infrastructură, Bălescu are în vedere şi construirea a zeci de afaceri, mai mici sau mai mari. Şi-a păstrat anumite terenuri din cadrul oraşelor-satelit pe care le are în proiect şi intenţionează să le folosească pentru dezvoltarea tuturor businessurilor necesare unei comunităţi: de la magazine, la terenuri de joacă, grădiniţe şi cabinete stomatologice.

Nu a trecut o saptamana de cand am vorbit prima oara cu doamna Ana. Anuntul de vanzare mi-a atras atentia, apartamentul fiind in zona biroului meu. Nu am reusit sa fac evaluarea in aceeasi zi, din cauza programului nostru, cand eram eu disponibil, nu putea dansa si invers.

La 3 zile dupa, spre ceas de seara, patrund in bloculetul cochet, de 3 etaje, aflat spre colt de parc. Exteriorul ingrijit, mansarda proaspat ridicata si curtea plina de flori imi dadeau o senzatie de liniste, sentimentul ca esti printre oameni gospodari.

Dna. Ana, impreuna cu sotul, ma asteptau. Nici nu intru bine si sunt poftit la un tur al apartamentului de doua camere. Aproape fortat sunt invitat sa vad curtea din spate, partajata intre proprietari. Frumos.

Nedumeriti un pic ca nu scot din geanta aparatul de fotografiat, sotii se asaza pe canapea, la invitatia mea de a sta un pic de vorba. Intru direct cu eterna “De ce vindeti?”.

Ascult povestea celor doi pensionari, solicitati de fiu sa vina spre plai de munte. Le dau dreptate, si eu as pleca mai incolo, spre munte. Ei, si cum a decurs pana acum?

Pai dle, au venit multi agenti, au facut poze si ne-au asigurat ca vor reveni.  

Ati semnat ceva cu ei? V-au spus cumva unde vor face publicitate? V-a spus cineva cum este pozitionat pretul solicitat de dvs.?

A, nu, nu am semnat nimic, iar nimeni nu mi-a dat informatiile de care faceti referire. Noi, in fond, vrem sa terminam repede cu vanzarea aceasta…

Pacat, spun eu. Stiti la ce riscuri va aventurati daca lucrati cu un agent imobiliar neprofesionist?

Amandoi clipeau repede, semn ca erau nedumeriti. Bine, zic, si incep sa le povestesc de un caz, in care agentii imobiliari neprofesionisti au facut publicitate unei proprietati, la un pret mai mic decat cel solicitat de catre proprietari, compromitand astfel puternic sansele respectivei proprietati de a obtine pretul dorit.

Ei, dle Iulian, noi am vorbit clar cu fiecare, toti au inteles corect pretul nostru!

Dar, vedeti, nu ati semnat cu nimeni macar un acord de publicare la acel pret, adaug eu.

Incep sa le vorbesc de serviciile mele dedicate, analiza de piata comparativa, reprezentare in fata colegilor din piata, relatia cu bancile samd. Simt perechea pierzand din rabdare. Nu percuteaza, asa ca stabilesc o noua intalnire peste alte cateva zile… sa le treaca euforia inceputului, perioada cand, inevitabil, se mai loveste omul si de pragul de sus.

Revin la birou si verific pe internet cum a aparut anuntul si cine a inceput sa se ocupe de proprietate. Pe site-ul unui binecunoscut ziar de publicitate zaresc insa un anunt ce imi sare in ochi.

El este. Sun. Informatii seci curg la telefon. Pretul insa? Unde e pretul? Acesta troneaza la finalul anuntului… cu 2.000 E mai putin decat a solicitat doamna Ana. Trist o sun pe aceasta si, scurt, comunic cele constatate. Femeia ramane perplexa.

Nu este posibil sa ni se intample noua exact ceea ce ne povesteati. La comunicarea numelui agentei respective… se lasa liniste. Dle Iulian, o cunosc bine, este chiar o fosta colega de-a mea… Cu ea am vorbit prima oara. Nu este insa o greseala de tipar, cumva? O asigur ca nu, pretul fiind confirmat telefonic. Motivatia agentului neprofesionist in acest caz este, insa, de ani de zile gresala de redactare, de tipar, de conexiune…

Observ in ultimul timp proprietari ce au nevoie ca de aer de un ajutor real din partea agentului imobiliar profesionist. Au planuri, ambitii, nevoi ce depind de vanzarea imobilului lor. Construiesc vise si dorinte, toate legate insa de finalizarea tranzactiei. Dnei Ana, precum si tuturor celor aflati in situatii similare la dedic urmatoarele randuri.

Renascuta dupa involburarea lui ‘89, meseria de agent imobiliar a crescut in Romania, odata cu achizitionarea apartamenelor din fondul de stat, reluandu-se astfel rolul misitului din vremea lui Caragiale.

Nebunia bulei de aur a adus multi in bransa intermedierilor imobiliare, ametiti de miros de euro. Mai putini au ramas acum pe baricade, dupa retragerea valului de bani. Unii asteapta alt val, altii invata normalitatea afacerii.

Consider extraordinar de important sa cunoasteti ce tip de servicii imobiliare va poate oferi, in fond, un agent imobiliar.

In prezent sunt pe piata doua forme de exercitare a serviciilor imobiliare. Intermedierea imobiliara si reprezentarea exclusiva.

Intermedierea imobiliara, cea mai uzuala si raspandita, presupune ca oferta de vanzare sa fie deschisa si oferita mai multor agenti. Deasemenea, sunt cazuri cand insusi proprietarul isi face publicitate, in concurenta cu agentiile. Acesta merge pe principiul ca, cu cat difuzeaza informatia de vanzare la mai multe agentii cu atat are sanse mai mari de succes.

Agentul imobiliar comisioneaza ambele parti, cumparator si vanzator. Nu are obligatii speciale fata de vanzator. In astfel de situatii agentul imobiliar va investi calculat timp, bani si energie in respectiva oferta, stiind ca este pe piata, la mai multe agentii. Cu cat oferta este la mai multe agentii, cu atat de mult scade interesul implicarii in respectivul caz.

Problema cea mai grava imi pare insa imposibilitatea controlului proprietarului asupra pretului si detaliilor propriei oferte, datorita lipsei unui contract intre el si agentia ce l-a sunat sau i-a trecut pragul. Daca aveti norocul sa dati insa peste un  neprofesionist, aveti toate sansele ca acesta sa va compromita tranzactia. In fond este o chestie de etica.

Am lucrat multi ani in intermediere si cunosc multi agenti si agentii imobiliare ce lucreaza cu succes in acest sistem. Asigurati-va ca ati dat peste agentii potriviti, dati-le toate informatiile necesare, solicitati date despre planul lor de marketing, semnati contracte sau acorduri ce va asigura ca informatia va circula corect catre clientii interesati.

Sfatul meu: Inainte sa va hotarati sa lucrati cu agentii imobiliare faceti o selectie cat mai stricta a acestora, cautati recomandari si nu solicitati agentia din capatul opus al orasului. Solicitati apoi linkurile anunturilor agentiilor, verificati veridicitatea lor.  Mult succes!

Reprezentarea imobiliara exclusiva presupune existenta unui mandat de reprezentare dat de catre proprietar agentului imobiliar in cadrul procesului de tranzactionare. Asemuiesc, in aceasta situatie, rolul agentului imobiliar cu cel al doctorului sau avocatului de familie cunoscut din filmele de odinioara. Contractul de reprezentare, precum si relatia de lucru client-agent sunt doumente foarte clare, nimic nelasand loc de interpretari.

O caracteristica importanta ar fi faptul ca numai acest agent se ocupa de tranzactionarea  proprietatii, insa, atentie, alti agenti si clientii acestora nu sunt exclusi de la tranzactionare. Comisionul este perceput doar de la vanzator, agentul de listing oferind, de obicei, oricarui alt agent ce vine cu cumparatorul un procent din comisionul sau.

Agentul ofera clar loialitate vanzatorului. Paleta de servicii este extrem de larga, agentul punand la dispozitie vanzatorului analiza de piata comparativa, un plan clar de marketing, o strategie de vanzare, rapoarte de activitate, feed-back dupa vizionari si multe alte unelte interesante.

Intre agent si clientul vanzator se creeaza o relatie de incredere. Demersurile agentului imobilar, inclusiv cele financiare, sunt mult mai ample, avand in vedere cadrul existent intre cele doua parti.

Ceea ce imi pare extrem de important pentru un vanzator este faptul ca, in acest sistem, informatia curge unitar catre potentialii cumparatori. Agentul de listing asigura vizibilitate ofertei pe canalele de publicitate, inclusiv in cadrul comunitatii agentilor imobiliari, iar daca masa critica a acestora este atinsa atunci in mod cert clientii interesati au parte de o prezentare profesionista a ofertei.

Din pacate in Romania putini agenti au imbratisat acest sistem de lucru. Sper insa ca cei interesati de servicii imobiliare de inalta calitate sa isi doreasca o astfel de abordare.

Sunt constient ca am efectuat doar o lapidara trecere in revista a modului in care lucreaza agentul imobiliar. Mai sunt agenti ce urmeaza doar cumparatorul, cautand dedicat imobile pentru acesta, mai sunt closerii, cei ce inchid dealurile, mai sunt…

…indiferent de sistem, va urez sa intalniti un agent imobiliar profesionist, acel om ce isi face jobul dand dovada de etica si caracter.

 In fond a fi profesionist inseamna a fi etic…

În această perioadă, companiile aflate în căutarea unor spaţii de calitate mai bună pot beneficia de flexibilitatea în negociere a dezvoltatorilor.

Ca şi segmentul office, piaţa de spaţii logistice oferă oportunităţi pentru companiile aflate în căutarea unor spaţii mai bune. Un exemplu în acest sens este oferit de relocarea activităţii de profil desfăşurate de compania distribuitoare de jucării Simba Toys. Aceasta a închiriat recent un spaţiu de 2.000 de metri pătraţi în Atlas Business Center, un parc industrial de clasa A, cu o suprafaţă de aproximativ 30.000 de metri pătraţi, situat în nordul Capitalei. Potrivit reprezentanţilor Colliers International, aceasta reprezintă singura tranzacţie încheiată de o companie de consultanţă pe segmentul industrial în ultimul trimestru.

Spaţiul închiriat de Simba Toys dispune de echipamentul necesar pentru desfăşurarea activităţii acesteia. “Având în vedere perioada mai dificilă pe care o traversăm, majoritatea chiriaşilor caută soluţii complete şi flexibilitatea dezvoltatorilor este un avantaj în astfel de tranzacţii”, subliniază Marius Ştefănescu, Senior Associate în cadrul departamentului industrial al Colliers International.

Sezonul estival ce tocmai s-a încheiat s-a dovedit a fi de bun augur pentru turismul autohton.

Perioada de recesiune a făcut anul acesta ca mai mulţi dintre români să se orienteze spre staţiunile autohtone atunci când a venit vorba de organizarea unei vacanţe. Astfel, conform rapoartelor oficiale ale Inspectoratului Judeţean al Poliţiei Constanţa, pe litoralul românesc s-au cazat anul acesta cu 5% mai mulţi turişti faţă de aceeaşi perioadă a anului trecut. „Având în vedere faptul că evaziunea fiscală în turism este estimată în jurul valorii de 40% din volumul activităţii derulate în acest domeniu, orice estimări ale operatorilor din turism cu referire la circulaţia turistică sunt nerelevante”, se arată într-un comunicat al Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT). Potrivit reprezentanţilor oficiali ai MDRT, ministerul urmează să implementeze în perioada următoare un soft care să colecteze în timp real date exacte legate de circulaţia turistică din unităţile de cazare din ţară.

În ciuda preţurilor reduse, de sub 20.000 de euro, garsonierele confort trei nu se situează în topul preferinţelor românilor.

În actualul context economic, cea mai mare parte a potenţialilor cumpărători caută locuinţe mici şi ieftine. La modul teoretic, cel puţin. Practica arată însă că românul nu este dispus să renunţe chiar la orice pentru un preţ cât mai mic.

În mod logic, cele mai atractive din punctul de vedere al preţului ar trebui să fie garsonierele de confort 3 sau 2. În Bucureşti, cea mai ieftină astfel de ofertă postată pe www.imobiliare.ro este o garsonieră de 17 metri pătraţi, situată în zona Pieptănari. Aceasta este scoasă la vânzare pentru 16.000 de euro.

Deşi atractive la prima vedere, astfel de oferte nu reuşesc însă întotdeauna să atragă valuri de cumpărători dispuşi să meargă până la negocierile finale. Laurenţiu Sampetru, associated broker în cadrul agenţiei Coldwell Banker Unirii, spune că a avut recent în portofoliu o garsonieră de 13.000 de euro, situată în zona 1 Decembrie 1918, în apropiere de Auchan. Acesta povesteşte că a primit peste 100 de cereri pentru respectiva ofertă. În momentul în care ajungeau la o vizionare însă, majoritatea potenţialilor cumpărători se răzgândeau. Împrejurimile, felul în care arăta blocul şi suprafaţa redusă a garsonierei contrabalansau efectul preţului scăzut. În cele din urmă, proprietatea a fost totuşi vândută, la un preţ de 12.200 de euro.

Garsonierele confort 1, cele mai căutate
Reprezentantul Coldwell Banker spune că garsonierele confort 3 sau 2 au avantajul mult-căutat al preţului scăzut, pot fi recent renovate şi utilate, dar cea mai mare parte a clienţilor preferă să plătească câteva mii de euro în plus şi să beneficieze de o suprafaţă mai mare. „O garsonieră confort 1 are mult mai multe şanse sî se vândă. E ca şi cum ai cumpăra o pereche de pantofi: de ce să cumperi unii foarte ieftini, care să se strice în trei săptămâni, şi să nu dai ceva mai mult pe unii mai buni”, subliniază Sampetru. Potrivit acestuia, garsonierele confort 1 sunt mai căutate chiar decât apartamentele cu două camere, dat fiind că îmbină preţul mai redus cu o suprafaţă rezonabilă.

Cum ar trebui să arate o garsonieră pentru a atrage atenţia cumpărătorilor? Sampetru spune că ar fi o locuinţă decomandată, situată la un etaj intermediar, cu o suprafaţă utilă de 32-33 de metri pătraţi, cu balcon. Preţul de listare ar fi 38.000-39.000 de euro, iar cel de tranzacţionare s-ar situa între 35.000-37.000 de euro. Ca zone, căutate sunt Fizicienilor, Dristor, Râmnicu Vâlcea, Râmnicu Sărat, Baba Novac etc. Sampetru spune că, în momentul de faţă, 70% dintre cumpărătorii de garsoniere plătesc cu bani gheaţă, în vreme ce restul apelează la credite.

Locuinţe în blocuri noi, până la 30.000 de euro
Căutate în actualul context de piaţă sunt şi apartamentele cu o cameră din ansamblurile rezidenţiale noi, dacă acestea au preţuri rezonabile. Remus Agapi, consultant imobiliar în cadrul agenţiei Travahar, are la vânzare o garsonieră de 30 de metri pătraţi, într-un bloc nou din zona Rahova. Preţul este de 30.000 de euro. Locuinţa este ultima disponibilă dintr-un bloc de 32 de garsoniere, recent finalizat. „Restul de locuinţe le-am vândut în trei luni, doar cu cash”, spune Agapi. Jumătate dintre aceste garsoniere au o suprafaţă de 25 de metri pătraţi şi au fost achiziţionate la preţuri de circa 24.000 de euro.

Remus Agapi spune că cea mai mare parte a clienţilor au cumpărat locuinţele pentru a locui în ele, nu pentru a le închiria. Foarte multe cereri au venit din partea unor cumpărători din afara Capitalei: părinţi care se aflau în căutarea unor case pentru copiii veniţi la facultate. Acest gen de cumpărători aveau, de regulă, un buget de 25.000-35.000 de euro – bani gheaţă.

Mai întâi de toate, debitorul care se află în dificultate financiară trebuie să contacteze din timp reprezentanţii instituţiei financiare.

Dacă ai contractat un credit ipotecar şi plata ratelor lunare este tot mai dificilă, asta nu înseamnă că vei ajunge neapărat la executare silită. În eventualitatea unor astfel de situaţii, Ministerul Finanţelor Publice a lansat, în colaborare cu Banca Naţională Română (BNR) şi Autoritatea Naţională pentru Protecţia Consumatorilor (ANPC), un ghid pentru restructurarea extrajudiciară a împrumuturilor cu garanţii ipotecare. „Este în interesul împrumutătorului şi împrumutatului să acţioneze în mod rezonabil şi cu onestitate pentru a găsi o soluţie pentru achitarea sumelor de plată restante fără a recurge la iniţierea unor proceduri judiciare. Procedurile de restructurare ajută la identificarea soluţiilor pentru un împrumutat aflat în dificultate în ceea ce priveşte îndeplinirea obligaţiilor de rambursare a unui împrumut cu garanţie ipotecară pentru evitarea, pe cât posibil, a declanşării procedurii de executare silită”, se arată în documentul citat.

Restructurarea, o concesie, nu un drept
În acest sens, ghidul elaborat de cele trei instituţii stabileşte principiile pe care ar trebui să le urmeze atât creditorii, cât şi debitorii aflaţi în dificultate financiară. Primul dintre acestea se referă la contactarea creditorului în cel mai scurt timp cu privire la intervenţia unei situaţii de dificultate financiară. Astfel, cele două părţi pot discuta şi găsi soluţiile potrivite la problemele întâmpinate, pentru a servi interesului comun al acestora. În al doilea rând, reprezentanţii băncii ar trebui să explice în mod clar împrumutatului situaţia în care se află, potrivit obligaţiilor ce-i revin în baza contractului de credit. Consumatorul trebuie să ştie exact care este valoarea sumelor restante, numărul de zile de întârziere, suma rămasă de plată din împrumutul cu garanţie ipotecară şi dacă va avea de achitat dobânzi sau penalităţi pentru întârziere. Un al treilea principiu ce trebuie avut în vedere de către debitori stă în faptul că restructurările împrumuturilor cu garanţii ipotecare sunt o concesie, un acord al voinţelor celor două părţi, şi nu un drept. Ca urmare, desfăşurarea negocierilor presupune bunăvoinţă atât din partea creditorului, cât şi a debitorului. Aceştia ar trebui să urmărească să comunice în mod cât se poate de clar, fără a se induce în eroare unul pe altul.

Soluţia convenabilă pentru ambele părţi
Un alt principiu constă în faptul că debitorul ar trebui să pună la dispoziţia băncii, în timp util, toate informaţiile de care aceasta are nevoie pentru evaluarea corectă a situaţiei sale financiare. Apoi, cele două părţi vor discuta, înainte de luarea oricăror măsuri de executare silită, toate soluţiile pentru restructurarea creditului. Potrivit documentului citat, banca ar trebui să răspundă cu deschidere la soluţiile propuse de către împrumutat şi să-i acorde acestuia un timp suficient de gândire legat de propunerile de restructurare a creditului. Apoi, soluţia convenită trebuie să aibă la bază un grafic de rambursare realizabil. De asemenea, instituţia financiară nu va iniţia proceduri judiciare atât timp cât debitorul îşi respectă obligaţiile nou-stabilite. Nu în ultimul rând, banca va asigura confidenţialitatea informaţiilor primite de la împrumutat.

Soluţiile de restructurare extrajudiciară a împrumuturilor cu garanţie ipotecară pot fi: modificarea scadenţei şi/sau sumei de plată pentru una sau mai multe rate de împrumut în sold, fără a depăşi însă durata iniţială de acordare; capitalizarea dobânzii sau a restanţelor, soluţie ce implică, de regulă, o prelungire a scadenţei iniţiale a împrumutului; refinanţarea creditului.

Prin achitarea unui avans, promisiunea de vânzare-cumpărare a unei locuinţe reprezintă un pas important pentru ambele părţi implicate într-o tranzacţie.

Semnarea antecontractului este o etapă esenţială în achiziţionarea unei locuinţe. Acesta reprezintă dovada achitării unui avans şi, totodată, îţi oferă garanţia că proprietarul nu va înstrăina locuinţa până când tu nu vei avea dosarul de credit aprobat.

Înainte de semnarea unui precontract însă, orice cumpărător ar trebui să-şi ia anumite măsuri de precauţie. Ionuţ Butoi, director de dezvoltare în cadrul Bursei Române de Creanţe, spune că, mai întâi de toate, clientul interesat trebuie să se asigure că proprietarul locuinţei dispune de toate actele necesare la notar (acte de proprietate, cadastru, intabulare). Asta pentru că, dacă aceste documente nu sunt în regulă, până la rezolvarea problemelor potenţialul cumpărător poate pierde finanţarea. O altă dovadă pe care proprietarul trebuie să o prezinte ţine de faptul că imobilul respectiv nu este grevat de sarcini (ipoteci). În caz contrar, în ciuda achitării unui avans, o astfel de locuinţă nu poate fi vândută de proprietar (cu excepţia în care acesta dispune de acordul băncii).

Nu face chitanţe de mână, mergi la notariat!
Ionuţ Butoi precizează că este extrem de important ca orice promisiune de vânzare să fie încheiată prin notariat. În acest fel, documentul este înregistrat la Cartea Funciară, iar proprietarul nu mai poate încheia în mod legal niciun alt antecontract până la expirarea celui aflat în vigoare. În această situaţie, în cazul în care proprietarul se răzgândeşte şi nu vrea să restituie banii de avans (sau suma stabilită prin antecontract), se pune sechestru pe casă şi se trece la lichidarea imobilului. „Cu chitanţă de mână, proprietarul poate vinde casa de zece ori până să poţi dovedi ceva”, subliniază Butoi.

În ceea ce priveşte clauzele ce ar trebui incluse efectiv în antecontract, Florian Petrache, broker în cadrul Indoors Real Estate Grup, spune că una dintre cele mai importante este reprezentată de perioada stabilită pentru achitarea integrală a locuinţei. „Este bine să se ia un termen acoperitor de o lună şi jumătate-două. Aşa este cel mai bine, pentru că aprobarea unui dosar prin Prima Casă durează cam o lună”, subliniază Petrache. La rândul său, Ionuţ Butoi recomandă un termen şi mai mare, de circa trei luni de zile pentru un antecontract, pentru a avea o deplină siguranţă cu privire la încheierea tranzacţiei.

Obligatorie: clauza de restituire a avansului
O altă clauză absolut necesară prevede obligaţia de restituire a avansului plătit în cazul în care vânzătorul se răzgândeşte sau în alte situaţii ce nu depind de cumpărător. „Există posibilitatea ca FNGCIMM (Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM) să respingă dosarul”, spune Florian Petrache. În astfel de cazuri, promitentul-cumpărător trebuie să se asigure că-şi va primi integral banii înapoi. O astfel de clauză poate funcţiona şi în sens invers. Astfel, şi vânzătorul poate avea garanţia că va păstra banii plătiţi ca avans în cazul în care clientul renunţă la tranzacţie din motive subiective (cum ar fi faptul că a găsit o altă proprietate).

La modul general, o recomandare pe care reprezentantul Băncii Române de Creanţe o face cumpărătorilor prin Prima Casă este să nu achite un avans prea mare, de ordinul a câteva mii de euro. „N-are rost să dai prea mulţi bani, pentru că îi poţi pierde”, subliniază Butoi. Acesta estimează că un avans de 500-1.000 de euro este suficient pentru securizarea unei proprietăţi în actualul context economic.

Ediţia din noiembrie a Project Expo va fi dedicată promoţiilor şi reducerilor de preţ la locuinţe.

Reducerile masive de preţ rămân principalul punct de atracţie pentru cumpărătorii de locuinţe. În acest context, ediţia din ultima lună de toamnă a târgului Project Expo va fi dedicată discounturilor şi ofertelor speciale oferite de către dezvoltatori. “În ultimul an, costurile pentru achiziţia de locuinţe au scăzut comparativ cu anii trecuţi cu mai mult de 50%, ajungându-se la un minim istoric din acest punct de vedere”, subliniază Sorin Săraru, managing partner Project Expo.

Târgul imobiliar va avea loc în perioada 5-7 noiembrie la Sala Palatului – spre deosebire de ediţiile precedente, care s-au desfăşurat la Palatul Copiilor. Decizia de relocare a evenimentului a fost luată din dorinţa de a atrage cât mai mulţi vizitatori, explică organizatorii. Târgul imobiliar va reuni peste 60 de expozanţi, într-un spaţiu de aproximativ 1.300 de metri pătraţi.

Lanţul de magazine de tip discount Kaufland a deschis anul acesta cele mai multe unităţi comerciale.

Singurul segment al pieţei de retail ce pare să prospere în ciuda perioadei de recesiune este cel al magazinelor de tip „big box” (hipermarketuri şi unităţi de tipul do-it-yourself – DIY). Astfel, potrivit unui studiu de piaţă realizat de Colliers International, în prima jumătate a acestui an la nivel naţional au fost livrate 14 unităţi de acest tip, faţă de 20 de magazine pe întregul parcurs al lui 2009.

Campioni la capitolul deschideri au fost lanţul Kaufland, cu şapte magazine de tip discount deschise în primul semestru al lui 2010, şi Dedeman, cu trei noi unităţi. De asemenea, arată reprezentanţii Colliers, marile hipermarketuri şi lanţuri de DIY pot acum să se extindă şi să îşi consolideze poziţia pe piaţă, dată fiind scăderea aşteptărilor de profitabilitate a dezvoltatorilor. În acest context, segmentul big boxurilor va continua să fie liderul expansiunii pe piaţa de retail. Având în vedere că lanţurile de acest tip şi-au continuat achiziţiile de terenuri în ultimii ani, este de aşteptat ca numărul de noi unităţi comerciale să crească în următorii doi ani, mai ales pe domeniul alimentar.

Se duce inerţia dezvoltărilor de malluri
La polul opus, segmentul centrelor comerciale resimte din plin efectele perioadei de recesiune. Astfel, în prima jumătate a acestui an au fost finalizate doar două centre comerciale (Sun Plaza în Bucureşti şi Atrium în Arad), cu o suprafaţă închiriabilă totală de 109.500 de metri pătraţi. „Acest număr redus de livrări vine după trei ani record în ceea ce priveşte deschiderile de centre comerciale. În această perioadă stocul de spaţii comerciale moderne a crescut în medie cu peste 250.000 mp/an. Acest fenomen demonstrează că inerţia dezvoltărilor din timpul anilor de boom şi-a pierdut din intensitate, ceea ce va duce la o încetinire din ce în ce mai accentuată a expansiunii stocului de spaţii comerciale”, se arată în studiul Colliers. La nivel naţional, în iulie, stocul naţional de spaţii comerciale moderne a ajuns la 1,32 de milioane de metri pătraţi. Rata de neocupare a centrelor comerciale din ţară a crescut de la 12% la sfârşitul anului trecut, la 15% în iunie 2010. Având în vedere semnarea unor contracte importante de închiriere pentru marile malluri din Bucureşti şi alte oraşe ale ţării, rata de neocupare se va diminua în viitorul apropiat, anticipează reprezentanţii Colliers.

De anul următor, interesul asociaţiilor de proprietari pentru programul de izolare termică ar trebui să fie mai ridicat.

La nivel naţional, cea mai mare cotă din piaţa de termoizolaţii este deţinută de Capitală. „Din studiile Arcon, până în acest moment, cea mai importantă piaţă pentru termosistem şi termo-hidrosistem este Bucureştiul, deşi lucrările de termoizolare au demarat anii trecuţi în întreaga ţară. Procentul este de 25% în Bucureşti, restul de 75% fiind împărţit între restul ţării şi export”, subliniază Sorin Cristea, directorul de marketing şi vânzări al Arcon, companie producătoare de sisteme de hidroizolaţie şi polistiren expandat. Acesta estimează că, de anul viitor, vor exista mai multe asociaţii de proprietari interesate de programul guvernamental de reabilitare termică.

Selecţie atentă şi sfatul unui auditor
Potrivit lui Cristea, în momentul de faţă, consumatorii de materialele termo-hidroizolante nu dispun de toate cunoştinţele necesare cu privire la ceea ce cumpără. „Consumatorul final se află încă în ceaţă. Românii sunt conştienţi de beneficiile pe care le aduce termoizolarea, însă nu ştiu exact ce cumpără, prin urmare, în următorii ani vor exista persoane dezamăgite pentru că lucrarea s-a deteriorat sau că economia de energie nu este cea scontată, asta din cauza materialelor improprii folosite”, subliniază directorul Arcon. Acesta recomandă preşedinţilor de asociaţii care dispun de acordul locatarilor pentru termoizolarea blocului să solicite mai multe oferte de produse – preferabil de sisteme complete, garantate de producător. În acelaşi timp, aceştia ar trebui să verifice şi dacă produsele din ofertă sunt certificate CE şi se găsesc în agrement. În acelaşi timp, sfatul unui auditor energetic nu ar trebui neglijat.

Arcon a lansat recent un nou sistem de termo-hidroizolaţii pentru acoperişul blocurilor, cu numele de Arco. Acesta poate fi folosit atât pentru anveloparea pereţilor, cât şi a teraselor, şi are avantajul că nu încarcă suplimentar structura clădirilor. Potrivit lui Cristea, în cazul în care acoperişurile sunt neglijate în lucrarea de termo-hidroizolare, se pierde 30% din eficienţa acesteia.

Dupa ce au atins un maxim la mijlocul anului 2008, costurile de constructie in cazul cladirilor rezidentiale ar fi trebuit sa scada pe fondul crizei economice si a lipsei cererii, insa situatia dificila de pe piata imobiliara nu a facut decat sa determine o relativa “inghetare” a acestor costuri, nicidecum sa le scada semnificativ.

Comparativ cu anul 2005, in acest moment, costurile de constructie sunt cu aproximativ 50% mai mari, Romania situandu-se pe locul doi in UE din punctul de vedere al ritmului de crestere, dupa Letonia, tara in care costurile au crescut cu 52%.

In ceea ce priveste procentul de scadere al acestor costuri in ultimii doi ani de criza, tarile baltice se afla pe primele locuri cu procente cuprinse intre 12% si 20%, urmate de Bulgaria (-2.4%), Finlanda si Romania. De remarcat faptul ca aceste costuri nu includ pretul terenului.

Dupa cum se poate observa si in graficul de mai jos, costurile au scazut cu mai putin de 10% in primele luni de criza, insa au intrat rapid pe crestere incepand cu anul 2009, situandu-se acum aproape de maximul istoric.

Avand insa in vedere faptul ca acesti indici iau in considerare costurile in lei, iar vanzarile pe piata imobiliara se realizeaza in euro, rezulta o scadere de aproximativ 15-20% calculata la preturile exprimate in euro din moment ce leul s-a devalorizat de la 3,6 in iulie 2008, la 4,25 in prezent.

In mod normal, in costul final al constructiei ponderea terenului este cuprinsa intre 15 si 25%, si cum pretul terenurilor s-a injumatatit, inseamna ca, per total, dezvoltatorii ar putea construi cu 20-25% mai ieftin decat in 2008. Daca mai adaugam si reducerea marjelor de profit de la 50-100% in 2007-2008, la un decent 25-35% in prezent, putem lesne deduce ca un dezvoltator imobiliar ar putea vinde cu 40-50% mai ieftin decat in 2008, atunci cand pretul mediu pe metru patrat depasea 1.500 de euro.

Ce inseamna asta? Inseamna ca in Bucuresti, pretul mediu de vanzare se poate situa intre 700 si 800 de euro pe metru patrat, respectiv ~45.000 de euro pentru un apartament nou cu o suprafata utila de 55 mp.

Aceasta logica este valabila in cazul in care un investitor cumpara acum terenul si se apuca sa construiasca. Insa cine indrazneste sa ia o asemenea decizie in conditiile in care mii de locuinte stau goale, iar alte mii sunt in diverse faze de constructie?

*indicii de cost in constructii calculati de INS reprezinta o medie ponderata a indicilor de pret ai materialelor de constructii, ai utilajelor din constructii, ai cheltuielilor de transport si ai cheltuielilor indirecte precum si a indicelui castigului salarial nominal brut.