septembrie 2010 - Page 2 of 4

În cât timp poţi vinde azi o locuinţă

Dacă, în perioada de boom, tranzacţiile se încheiau şi de pe o zi pe alta, la ora actuală lucrurile stau cu totul diferit. Recesiunea a afectat din plin comportamentul potenţialilor cumpărători şi, prin aceasta, modul şi durata efectuării unei vânzări de locuinţă. Potrivit lui Daniel Dobre, broker în cadrul agenţiei Vission House, o proprietate bună, […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe21/09/2010

Timp de citire

0 minut

Dacă, în perioada de boom, tranzacţiile se încheiau şi de pe o zi pe alta, la ora actuală lucrurile stau cu totul diferit.

Recesiunea a afectat din plin comportamentul potenţialilor cumpărători şi, prin aceasta, modul şi durata efectuării unei vânzări de locuinţă. Potrivit lui Daniel Dobre, broker în cadrul agenţiei Vission House, o proprietate bună, scoasă la vânzare la un preţ rezonabil, se vinde în momentul de faţă în circa o lună şi jumătate-două. Acesta arată că, de obicei, un apartament vechi cu două camere care se încadrează în programul Prima Casă apare pe piaţă la un preţ ceva mai ridicat decât media, respectiv 63.000-65.000 de euro. După aceea, în decurs de o lună, proprietarul îşi mai reduce pretenţiile, văzând că nu poate vinde altfel. „Abia după ce ajunge la pragul de 60.000 de euro, proprietatea începe să fie interesantă. În cazul în care proprietarul nu scade preţul, nu reuşeşte să vândă”, subliniază Dobre. După aceasta, preţul mai scade puţin, până pe la 58.000 de euro, nivel la care tranzacţia se încheie de obicei. Spre comparaţie, în perioada de boom a pieţei, o proprietate bună stătea pe piaţă maximum o săptămână. „Aveam apartamente care se vindeau şi de dimineaţa până seara. Eram tot timpul contra cronometru”, povesteşte Dobre.

Cumpărători excesiv de precauţi
Perioada mai mare necesară pentru încheierea unei tranzacţii corespunde cu timpul în care vânzătorul şi cumpărătorul reuşesc să ajungă la un consens asupra preţului. Reprezentantul Vission House spune că majoritatea proprietarilor îşi scot casele la vânzare la preţuri mai ridicate pentru că, de obicei, nu cunosc valorile reale de tranzacţionare, ci se raportează doar la cât cer alţi proprietari. „Oamenii nu prea ştiu care sunt preţurile corecte. Majoritatea îşi încearcă norocul. E normal să facă aşa”, subliniază Dobre. Acesta precizează că, deşi situaţiile în care vânzătorii sunt interesaţi să încheie rapid o tranzacţie sunt destul de numeroase, nimeni nu este dispus însă să-şi dea proprietatea pe degeaba. Majoritatea vânzătorilor din această categorie mai lasă din preţ circa 10% faţă de nivelul mediu al pieţei.

De cealaltă parte, cumpărătorii sunt extrem de pretenţioşi în această perioadă. Ion Cristea, coordonatorul agenţiei Club Imobiliar, spune că, în perioada actuală, singurul criteriu de vânzare rapidă a unei locuinţe este preţul. „Cu cât preţul e mai mic, cu atât o proprietate se vinde mai repede”, subliniază Cristea. Chiar şi aşa însă, sunt cazuri în care proprietăţi foarte bune nu se vând – uneori din cauza faptul că cei interesaţi nu au bani, alteori din cauza unei prudenţe excesive. „Clientul caută, răscoleşte, are posibilităţi multe, e nehotărât”, adaugă reprezentantul Club Imobiliar. „Oamenii discută, analizează foarte mult”, recunoaşte şi Dobre.

Proprietăţile speciale: preţ mai mare în timp mai scurt
Dincolo de timp mediu de vânzare a unei locuinţe, există şi excepţii. Astfel, proprietăţile mai speciale se tranzacţionează la preţuri mai ridicate decât media pieţei, într-un timp mai scurt, spune brokerul Vission House. Acesta dă exemplul unui apartament cu trei camere cu vedere la parcul Titan care a fost tranzacţionat în trei săptămâni de la scoaterea ofertei pe piaţă, la preţul de 90.000 de euro. „Cine vrea un apartament cu vedere la Titan, ştie că trebuie să aştepte poate mai bine de un an de zile să se elibereze aşa ceva”, explică Dobre.

În acelaşi timp, o proprietate care e foarte ieftină, dar cu defecte semnificative, este posibil să nu se vândă deloc. Pot fi foarte multe inconveniente care să împiedice tranzacţia, în ciuda preţului redus, precizează Dobre. Printre acestea se numără complicaţiile legale inerente în cazul unei donaţii, spre exemplu.

Oportunităţi de criză pe piaţa proprietăţilor de lux

Investitorii pot achiziţiona acum vile şi castele la preţuri mult mai mici decât în perioada de vârf a pieţei. Perioada de recesiune are şi avantaje – cel puţin pentru aceia care dispun de capital. Unul dintre segmentele care oferă oportunităţi interesante de achiziţie este cel al proprietăţilor de lux. „Criza chiar ne ajută într-un fel. […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe20/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Investitorii pot achiziţiona acum vile şi castele la preţuri mult mai mici decât în perioada de vârf a pieţei.

Perioada de recesiune are şi avantaje – cel puţin pentru aceia care dispun de capital. Unul dintre segmentele care oferă oportunităţi interesante de achiziţie este cel al proprietăţilor de lux. „Criza chiar ne ajută într-un fel. Orice proprietate s-a devalorizat, chiar şi cele premium, deşi sunt mult mai puţin afectate. Oricum, fiind mai ieftine, sunt atrăgătoare pentru cei care caută luxul şi investiţia în proprietăţi care pot trece prin orice criză neatinse, datorită valorii lor atât din punctul de vedere al confortului şi amplasamentului, cât şi al valorii istorice”, subliniază Ştefan Niţă, unul dintre acţionarii principali ai companiei Luxury International. Potrivit acestuia, spre deosebire de vânzarea apartamentelor destinate populaţiei cu venituri reduse şi medii, care reflectă direct situaţia economică naţională sau chiar mondială, tranzacţionarea proprietăţilor premium nu este afectata de sezonalitate.

Oferta Luxury International, companie imobiliară concentrată pe segmentul rezidenţial de lux, este formată dintr-un portofoliu de proprietăţi reprezentate în mod exlusiv. Acesta cuprinde castele, vile vechi, vile de patrimoniu sau dezvoltări imobiliare speciale. Cea mai ieftină proprietate de acest tip este un penthouse de 370 de metri pătraţi din Herastrau, ce costa 720.000 de euro, iar cea mai scumpă este reprezentată de o vilă de 800 de metri pătraţi, localizată în zona Cotroceni, scoasă la vânzare pentru 4 milioane de euro.

Între lux şi Prima Casă

Deşi majoritatea tranzacţiilor din piaţă au loc prin Prima Casă, există şi dezvoltatori care se orientează spre proiecte destinate populaţiei cu venituri peste medie. În mod tradiţional, locuinţele de lux au fost asociate zonelor reputate ale Capitalei (centru sau nord). După doi ani de recesiune însă, devin vizibile în piaţă şi soluţii intermediare: proiecte orientate […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe20/09/2010

Timp de citire

0 minut

Deşi majoritatea tranzacţiilor din piaţă au loc prin Prima Casă, există şi dezvoltatori care se orientează spre proiecte destinate populaţiei cu venituri peste medie.

În mod tradiţional, locuinţele de lux au fost asociate zonelor reputate ale Capitalei (centru sau nord). După doi ani de recesiune însă, devin vizibile în piaţă şi soluţii intermediare: proiecte orientate spre populaţia cu venituri peste medie, amplasate în zona „cartierelor” bucureştene. Principalul atu al acestora constă în faptul că oferă şansa achiziţiei unui apartament cu finisaje de calitate, la un preţ considerabil mai redus decât al proiectelor din zona centrală, dar mai ridicat faţă de apartamentele din blocurile vechi.

O vilă cu opt apartamente, investiţie de 600.000 de euro
Un astfel de exemplu este dat de un proiect de mici dimensiuni, o vilă de opt apartamente, situată în zona Ghencea. Construcţia Family Villa a început ca o afacere de familie, în anul 2007, şi a fost finalizată anul trecut, povesteşte Mirela Rus, reprezentanta companiei dezvoltatoare – Gold Power Construct. Aceasta spune că şapte dintre cele opt apartamente au fost deja vândute, iar de curând a fost scos la vânzare şi ultimul dintre acestea. Acesta este un apartament cu două camere, cu o suprafaţă utilă de 67,7 metri pătraţi, la care se adaugă o terasă la etajul blocului, de 72,5 metri pătraţi. Preţul apartamentului este de 140.000 de euro sau 1.000 de euro pe metru pătrat. Locuinţa este concepută în stil minimalist şi este complet mobilată şi utilată.

Un segment de piaţă slab reprezentat
Potrivit Mirelei Rus, investiţia în acest proiect a fost de 600.000 de euro. Preţurile cerute iniţial de dezvoltator au fost de 1.300 de euro pe metru pătrat, însă, odată cu venirea crizei, acesta s-a adaptat la noua situaţie de piaţă. Astfel, ultimele trei apartamente din complex au fost vândute cu 1.000 de euro pe metru pătrat. Cel mai ieftin apartament contractat a fost de două camere şi a avut un preţ total de 78.000 de euro.

În ceea ce priveşte tiparul locuinţelor construite, dezvoltatorul spune că-şi asumă riscul de a merge împotriva curentului general. „Am refuzat să ne adaptăm pieţei care ne spunea să construim apartamente mici, pentru Prima Casă. Am încercat să ne adresăm unei clase de cumpărători care îşi permite apartamente spaţioase, aerisite. Am constatat că există cerere pentru aşa ceva”, subliniază Mirela Rus. Aceasta precizează că proiectul Family Villa nu este un ansamblu de lux, ci unul orientat spre pătura superioară a clasei medii. „Ăsta a fost primul nostru proiect. Acum ne pregătim de al doilea, o vilă similară, situată în aceeaşi zonă”, adaugă Mirela Rus. Potrivit acesteia, există deja clienţi interesaţi de achiziţia a patru din cele opt apartamente, a căror construcţie este programată să înceapă în primăvară.

Preţul redus, avantajul numărul unu
Victor Zaharia, branch manager în cadrul agenţiei Coldwell Banker Opera, spune că, în mod clar, pentru a vinde un astfel de proiect în actuala perioadă, secretul stă în preţul considerabil mai redus decât al proiectelor similare, amplasate în zone centrale. Cea de-a doua condiţie pentru a avea succes stă în finanţarea proprie a construcţiei, de la început până la sfârşit. Asta pentru că de la bănci este foarte greu să obţii credite în momentul de faţă, iar clienţii nu mai sunt dispuşi să cumpere locuinţe aflate în faza de construcţie. Zaharia dă exemplul unui ansamblu rezidenţial de lux amplasat în zona bulevardului Decebal, care are un preţ foarte bun, de 1.200-1.300 de euro pe metru pătrat, dar care nu se vinde din cauză că nu este finalizat.

La modul general, reprezentantul Coldwell Banker crede că momentul actual este unul oportun pentru a demara construcţia unui proiect, dacă există finanţare integrală. Luând această decizie, un dezvoltator poate veni pe piaţă cu produsele chiar la momentul ieşirii din recesiune.

Istoria cresterii si decaderii sectorului imobiliar din Romania: 2000-2010

Scris de: Crisitian Orgonas, Imobiliare.ro

Actualizat pe20/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

In ultimii 10 ani, cei care au investit in sectorul imobiliar romanesc au trecut de la extaz la agonie, respectiv de la siguranta unor randamente spectaculoase, la iminenta falimentului. Cum aceasta experienta a fost una extrem de interesanta, cred ca merita sa facem o istorie a evenimentelor – sa vedem de unde am plecat in anul 2000, unde s-a ajuns in 2008, si ce efecte a produs criza in 2009 si 2010.

Context european

In anul 2000, la nivelul UE, sectorul constructiilor a reprezentat 4,9% din PIB, procentul crescand la 5,6% in 2008 pe fondul cresterii generale a acestui sector in perioada respectiva. In cifre absolute, valoarea adaugata generata de constructii a crescut de la 436 mld. euro la aproape 700 mld. (+60%), insa si PIB-ul UE a crescut de la 8,9 la 12,4 mii de miliarde (+40%).

Daca discutam de Romania, trebuie spus ca tara noastra a fost de departe campioana cresterilor – intre 2000 si 2008 am ajuns de la pondere a constructiilor in PIB de 4.9%, la o pondere de 10.7%, detalii alaturat, click pe grafic pentru marire.

In aceasta perioada, sectorul constructiilor a crescut cu 750%, iar PIB-ul cu 287%. Spre comparatie, pe locul doi in topul cresterilor se situeaza Lituania, cu o crestere a sectorului constructiilor de 364% si a PIB de 177%, iar pe locul trei vine Letonia cu procente de 284%, respectiv 178%. Urmeaza in clasament Estonia (280%, 155%) si Bulgaria (279%, 139%), in timp ce, pe ultimul loc se afla Germania cu o scadere de 9,7% a sectorului, si o cresterea de 18,3% a PIB.

De remarcat faptul ca ponderea constructiilor in PIB a scazut in Polonia, Ungaria si Cehia, respectiv in tarile cu care ne comparam cel mai des.

Cum au evoluat lucrurile in Romania

I. Despre ce sume discutam

In anul 2000, valoarea adaugata generata de activitatea din constructii a fost de 1,7 mld. euro, suma crescand pana la 14,3 mld. in 2008, dupa care a urmat o scadere destul de abrupta, prognozele pentru 2010 fiind de aproximativ 10.5 mld euro.

Daca ne referim strict la cladirile rezidentiale, valoarea lucrarilor de constructii a crescut de la 363 mil. euro in 2000, la 4,2 miliarde in 2008 (+1050%!!), dintre care 2.4 mld euro reprezenta valoarea cladirilor individuale (case), iar 1.8 mld euro valoarea apartamentelor construite in blocuri.

In acelasi timp, bancile au investit masiv in acest sector, astfel ca soldul creditelor pentru investitii imobiliare a crescut de la mai putin de un miliard de lei in 2002, la 41 de miliarde in decembrie 2008, iar numarul locuintelor ipotecate s-a majorat de la 120.000 in 2003, la peste 200.000 in 2007 si 2008, detalii alaturat. In acest moment exista probabil peste un milion de locuinte ipotecate, bancile avand o expunere de aproximativ 11 mld euro pe sectorul constructiilor.

Criza a facut ca in 2009 si 2010 finantarile sa fie extrem de rare, ritmul de crestere a soldului de credite scazand dramatic – de la un plus de 15 mld lei in 2008, la un plus de doar 3 miliarde in 2009, insa mare parte din crestrea inregistrata anul trecut s-a datorat de fapt devalorizarii leului in fata euro.

II. Locuinte terminate vs tranzactii imobiliare

Majorarea semnificativa a sumelor investite in constructia de cladiri rezidentiale s-a vazut in evolutia numarului de locuinte terminate, numar care a crescut de la 26.376 in 2000, la 67.255 in 2008, fara ca acest lucru sa determine insa si o crestere a numarului de tranzactii.

Astfel, desi numarul locuintelor terminate in 2007 si 2008 a fost de peste doua ori mai mare decat in anii 2003 si 2004, iar locuintele vechi erau de asemenea foarte cautate, numarul tranzactiilor imobiliare a scazut cu 2%, de la 1,02 milioane la 1 milion, ceea ce inseamna ca cererea solvabila nu era chiar uriasa, cresterea preturilor determinand o scadere a numarului de tranzactii.

De asemenea, se poate observa faptul ca peste 95% dintre tranzactii implicau imobile vechi, numarul locuintelor noi tranzactionate fiind infim raportat la totalul pietei.

Mai mult, intre 2006 si prima parte a anului 2008 au fost investite sume uriase in constructia de cladiri rezidentiale, cladiri care au ajuns pe piata exact in momentul in care criza s-a instalat in Romania, astfel ca acum, peste 10.000 de apartamente stau goale, in timp ce alte mii se afla in diverse faze de executie.

III. Perspectiva istorica

Desi intre 2000 si 2008, sectorul constructiilor rezidentiale a cunoscut un avant fara precedent, trebuie remarcat faptul ca numarul locuintelor noi finalizate a fost relativ egal cu cel din anii `90, insa mult mai mic in comparatie cu perioada de dinainte de 1989, vezi graficul alaturat.

Concluzia care se desprinde de aici este ca valoarea sectorului rezidential (si al constructiilor in general) a crescut in primul rand ca urmare a exploziei preturilor, nu ca urmare a cresterii volumului activitatii. Astfel, daca in 1990, numarul salariatilor din constructii era de 700.000, in 2007 abia daca depasea 400.000.

IV. Perspective pentru 2010 si 2011

In 2009, ponderea constructiilor in PIB a fost de 9.8%, procentul putand scadea la 9% in 2010, iar pentru 2011 cu greu se poate imagina o crestere. Practic, in acest moment, volumul lucrarilor in sectorul rezidential se afla sub nivelul anului 2004 (detalii alaturat), in timp ce numarul autorizatiilor de construire – un indicator ce arata evolutia viitoare a lucrarilor de constructii – a scazut cu 20% in 2009 fata de 2008, iar in 2010 va mai urma probabil o scadere de inca 15%.

Sa nu uitam nici faptul ca au disparut si investitorii straini, respectiv cei care cumparau “la pachet” sute de apartamente in speranta ca pretul acestora va creste, in timp ce pe piata exista suficiente locuinte noi pentru a acoperi toata cererea in urmatorii 1,5-2 ani.

Daca ar fi sa discutam despre constructia de locuinte noi, probabil ca piata va continua sa scada cel putin pana in momentul in care stocurile actuale vor ajunge la un nivel acceptabil. Cu alte cuvinte, nu putem vorbi despre o relansare inainte de inceputul anului 2012.

Concluzie

In anul 2011 se va incheia probabil primul ciclu complet de crestere/descrestere a sectorului constructiilor, insa evolutia urmatorului ciclu este extrem de greu de prevazut – in acest moment exista doar in mediul urban peste 1.5 milioane de locuinte construite inainte de 1970 (0.7 mil sunt construite inainte de 1960), locuinte care in urmatorii 15-20 de ani vor ajunge la un grad ridicat de uzura.

Multe dintre aceste locuinte vor trebui inlocuite, insa nu putem sa nu tinem cont si de faptul ca populatia Romaniei scade, astfel ca in urmatorii 15-20 de ani, o parte dintre locuintele care acum sunt ocupate de catre fostii tarani adusi cu forta la oras vor ramane goale.

Exista inca dezbateri privitoare la cererea existenta pe piata imobiliara – desi este posibil ca aceasta cerere sa se ridice la un milion de unitati, trebuie remarcat faptul ca nu discutam despre un milion de locuinte care sa se adauge la fondul locativ existent, ci despre locuinte noi care sa le inlocuiasca pe cele vechi.

PS: nu am scris despre evolutia preturilor pentru ca acest subiect a fost abordat pe blog de nenumarate ori, si am considerat ca nu mai este nevoie sa il reiau. Pentru detalii click aici

Sursa datelor din articol: Eurostat, INS, BNR, UNNPR, calcule personale

Sectorul construcţiilor, declin de aproape 30% în iulie

Potrivit datelor Eurostat, la nivelul Uniunii Europene, ţara noastră a înregistrat cea mai mare scădere a volumului lucrărilor de construcţii în a doua lună de vară. Dintre 13 state europene care au făcut publice datele referitoare la sectorul construcţiilor pe luna iulie, România se situează pe primul loc la capitolul scăderi. Astfel, potrivit unui raport […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe17/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Potrivit datelor Eurostat, la nivelul Uniunii Europene, ţara noastră a înregistrat cea mai mare scădere a volumului lucrărilor de construcţii în a doua lună de vară.

Dintre 13 state europene care au făcut publice datele referitoare la sectorul construcţiilor pe luna iulie, România se situează pe primul loc la capitolul scăderi. Astfel, potrivit unui raport al Eurostat, în ţara noastră volumul lucrărilor de construcţii ca serie ajustată sezonier a cunoscut un declin de 28,3% în iulie faţă de iunie. Interesant este că această scădere semnificativă vine după o creştere similară înregistrată în iunie comparativ cu luna mai, respectiv 24,9%.
Pe al doilea loc în clasamentul celor mai mari scăderi se situează Spania, cu un minus de 10,3%, urmată de Slovenia, cu un declin de 3,2%. Dintre cele 13 state luate în considerare de analiza Eurostat, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut în şase ţări şi a crescut în şapte. Cele mai semnificative majorări au avut loc în Portugalia, care a înregistrat un avans de 5%. Aceasta este urmată de Marea Britanie şi Slovacia, cu rate de creştere de 4,4% şi respectiv 2%.

Comparativ cu luna iulie a anului trecut, volumul lucrărilor de construcţii a scăzut în nouă ţări şi a crescut în patru. Spania, România şi Bulgaria au înregistrat cele mai mari scăderi, de 36,5%, 24,9% şi respectiv 19%. Pe de altă parte, cele mai mari creşteri au avut loc în Marea Britanie, Suedia şi Germania: 13,1%, 9,4% şi respectiv 4,8%.

La nivel regional, în iulie volumul lucrărilor de construcţii a scăzut cu 3,1% în zona Euro şi cu 2,5% în întreaga Uniune Europeană (UE). Asta după ce, în iunie, acelaşi indicator crescuse cu 1,8% şi respectiv 2,6%. Faţă de iulie 2009, volumul lucrărilor de construcţii s-a diminuat cu 7,5% în zona euro şi cu 2,3% în statele membre europene.

Un business de nişă atrage investitori în ciuda recesiunii

În nordul Bucureştiului, un număr considerabil de tranzacţii vizează închirierea apartamentelor din ansamblurile rezidenţiale noi. După reducerea masivă a volumului de vânzări generată de criză, numeroşi dezvoltatori, dar şi investitori au apelat la varianta închirierii locuinţelor din ansamblurile rezidenţiale nou-construite. Astăzi, această „modă” pornită din necesitate s-a transformat într-un business de nişă ce poate aduce […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe17/09/2010

Timp de citire

0 minut

În nordul Bucureştiului, un număr considerabil de tranzacţii vizează închirierea apartamentelor din ansamblurile rezidenţiale noi.

După reducerea masivă a volumului de vânzări generată de criză, numeroşi dezvoltatori, dar şi investitori au apelat la varianta închirierii locuinţelor din ansamblurile rezidenţiale nou-construite. Astăzi, această „modă” pornită din necesitate s-a transformat într-un business de nişă ce poate aduce venituri deloc de neglijat. Una dintre regiunile cel mai bine dezvoltate din acest punct de vedere este nordul Capitalei, o zonă reputată în rândul oamenilor de afaceri români şi străini.

Oamenii de afaceri, clienţii ideali
George Marcu, managerul general al agenţiei Green Angels, are disponibil spre închiriere un portofoliu de 42 de apartamente în complexul rezidenţial Privighetorilor, din Băneasa. Preţurile lunare cerute sunt de 400 de euro pentru o garsonieră, 600 de euro pentru un apartament cu două camere şi 800 de euro pentru o locuinţă cu trei camere, toate complet mobilate şi dotate. Managerul Green Angels spune că afacerea merge bine, iar in doua saptamani, de cand a fost lansata campania de promovare, au fost inchiriate 14 din cele 43 de apartamente. „Estimăm ca până la sfârşitul lui octombrie blocul să fie închiriat complet”, spune Marcu. Acesta precizează că, în zona de nord a Capitalei, publicul ţintă predilect pentru asemenea oferte sunt expaţii şi angajaţii marilor companii, în proporţii relativ egale.

Un pont pentru cumpărătorii de locuinţe „la pachet”
George Marcu povesteşte că, anul trecut, un om de afaceri român a achiziţionat un bloc întreg de locuinţe în ansamblul rezidenţial Privighetorilor, cu intenţia expresă de a le închiria pe termen lung. „Este un investitor cu capul pe umeri, care şi-a făcut un plan de 20 de ani. Nici acum nu vrea să vândă, deşi cred că are mai multe oferte”, subliniază directorul Green Angels.

Acesta precizează că, deşi vremea speculanţilor imobiliari a trecut, nu acelaşi lucru se poate spune şi despre adevăratele oportunităţi de investiţie. El este de părere că afaceri imobiliare mai pot fi puse încă pe picioare, însă pe termen lung, cu planuri de fezabilitate bine întocmite. Spune că închirierea pe segmentul rezidenţial nou poate merge foarte bine dacă apartamentele sunt bine gândite şi au un preţ corect. „E un business de succes pentru cei care îşi permit să cumpere pachete de apartamente. Se poate face afacerea asta în toate zonele Bucureştiului”, arată Marcu. Acesta precizează că, la modul ideal, un business bun ar trebui să se amortizeze în 10-12 ani sau chiar mai puţin.

Majoritatea aşteaptă momentul oportun pentru vânzare
Cei care sunt dispuşi să facă din închirierea apartamentelor noi o afacere pe termen lung nu sunt însă foarte mulţi. Astăzi, cea mai mare parte a dezvoltatorilor şi investitorilor care au făcut achiziţii în perioada de vârf a pieţei apelează la această metodă mai mult din nevoie. Reprezentanţii agenţiei EFS Imobiliare explică acest trend prin faptul că cei care deţin locuinţe noi nu vor să le vândă la actualul preţ de piaţă. „O să le vândă când se stabilizează piaţa”, subliniază reprezentanţii agenţiei. Printre complexurile rezidenţiale din Capitală în care EFS Imobiliare are oferte de închiriere se numără North Lane Residence, Rose Garden, Asmita Gardens, Primăvara sau New Town.

Chirii cu până la 300 de euro mai mici
Reprezentanţii agenţiei EFS arată că, în zona de nord, un preţ mediu la care se închiriază o garsonieră într-un complex rezidenţial nou este de 400 de euro. La un apartament cu două camere, chiria ajunge la 600-700 de euro, în timp ce, pentru o locuinţă cu trei camere, preţul începe de la 800 de euro. Toate aceste valori sunt valabile pentru apartamente noi mobilate şi utilate.

Faţă de perioada de apogeu a pieţei, chiriile în complexurile rezidenţiale noi din nord au scăzut cu 100-200 de euro la garsoniere, cu 200-300 de euro la apartamentele cu două camere şi cu 300 de euro sau mai mult la locuinţele cu trei camere.

Investiţii de 269,7 milioane de lei în infrastructura ieşeană

Astăzi au fost semnate primele trei din opt contracte de finanţare pentru dezvoltarea infrastructurii din oraş. Elena Udrea, ministrul dezvoltării regionale şi turismului, a semnat azi primele trei contracte de finanţare incluse în Planul Integrat de Dezvoltare a municipiului Iaşi. Cele trei proiecte, în valoare totală de peste 269,7 milioane de lei, vizează reabilitarea infrastructurii […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe16/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Astăzi au fost semnate primele trei din opt contracte de finanţare pentru dezvoltarea infrastructurii din oraş.

Elena Udrea, ministrul dezvoltării regionale şi turismului, a semnat azi primele trei contracte de finanţare incluse în Planul Integrat de Dezvoltare a municipiului Iaşi. Cele trei proiecte, în valoare totală de peste 269,7 milioane de lei, vizează reabilitarea infrastructurii urbane de transport.
Potrivit unui comunicat al Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT),
municipiul Iaşi a fost desemnat Pol de creştere la nivel naţional, fiind situat de Axa 1 de dezvoltare. Suma alocată pentru dezvoltarea oraşului este de peste 111,249 milioane de euro. Pentru accesarea fondurilor, a fost întocmit Planul Integrat de Dezvoltare (PID). Conform listei de proiecte avizate, au fost propuse spre finanţare un număr de 11 de proiecte, dintre care un număr de opt au ca obiectiv reabilitarea şi dezvoltarea infrastructurii urbane, un proiect vizează dezvoltarea infrastructurii de afaceri, iar alte două ţintesc spre reabilitarea şi dezvoltarea infrastructurii sociale.

1.000 de locuinţe construite prin ANL în Iaşi

După finalizare, jumătate din unităţile locative vor fi repartizate angajaţilor Ministerului Apărării Naţionale. Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT) urmează să construiască, prin intermediul Agenţiei Naţionale pentru locuinţe, un cartier de aproximativ 1.000 de unităţi locative în Iaşi. În acest sens, Elena Udrea, ministrul dezvoltării regionale şi turismului, a semnat un protocol de colaborare cu […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe16/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

După finalizare, jumătate din unităţile locative vor fi repartizate angajaţilor Ministerului Apărării Naţionale.

Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT) urmează să construiască, prin intermediul Agenţiei Naţionale pentru locuinţe, un cartier de aproximativ 1.000 de unităţi locative în Iaşi. În acest sens, Elena Udrea, ministrul dezvoltării regionale şi turismului, a semnat un protocol de colaborare cu Gabriel Oprea, ministrul apărării naţionale, şi Gheorghe Nichita, primarul municipiului Iaşi. 50% din totalul locuinţelor urmează a fi repartizate angajaţilor Ministerului Apărării Naţionale (M.Ap.N.) după finalizare. „Terenul dezafectat, cu o suprafaţă de trei hectare, se află în prezent în proprietatea publică a statului şi în administrarea M.Ap.N. şi urmează să fie transferat în administrarea Consiliului Local al Municipiului Iaşi, prin hotărâre a Guvernului”, se arată într-un comunicat al MDRT.

Topul ieftinirilor din vara lui 2010

Cea mai mare reducere „de vară”, în valoare de 8,8%, a fost înregistrată de apartamentele vechi cu patru camere din Bucureşti. În mod obişnuit, sezonul estival este perceput ca o perioadă de stagnare pentru piaţa imobiliară. Cu toate acestea, ultimele trei luni au adus schimbări semnificative în tabloul imobiliar naţional – cel puţin din punctul […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe16/09/2010

Timp de citire

0 minut

Cea mai mare reducere „de vară”, în valoare de 8,8%, a fost înregistrată de apartamentele vechi cu patru camere din Bucureşti.

În mod obişnuit, sezonul estival este perceput ca o perioadă de stagnare pentru piaţa imobiliară. Cu toate acestea, ultimele trei luni au adus schimbări semnificative în tabloul imobiliar naţional – cel puţin din punctul de vedere al preţurilor. Astfel, valorile de listare ale principalelor categorii de apartamente (garsoniere şi apartamente cu două, trei şi patru camere) au înregistrat scăderi importante de la sfârşitul lunii mai până la finalul lui august, potrivit unei analize realizate de www.imobiliare.ro. „Pe plan naţional, cea mai mare rată de scădere a fost înregistrată pe segmentul apartamentelor cu patru şi trei camere. Evoluţia este una firească, având în vedere că, în contextul unei puteri reduse de cumpărare, cea mai mare parte dintre români caută locuinţe cu suprafeţe situate la un nivel minim necesar”, arată Adrian Erimescu, director general imobiliare.ro.

Capitala conduce valul reducerilor
Dintre şase mari oraşe ale ţării, cea mai mare reducere de preţ a fost înregistrată În Bucureşti. Potrivit Indicelui imobiliare.ro, preţul mediu cerut pentru apartamentele cu patru camere a scăzut 8,8%, ajungând, la sfârşitul lunii august, la 992 euro/mp. În acelaşi timp, garsonierele din Capitală s-au ieftinit cu 8,1%., în vreme ce locuinţele cu trei camere au resimţit un declin de 7,6%. În Capitală, cea mai mică scădere, de 7,2%, a avut loc în cazul apartamentelor cu două camere. Potrivit lui Adrian Erimescu, faptul că, dintre cele şase oraşe analizate, Bucureştiul se situează în topul celor mai mari ieftiniri nu ar trebui să surprindă. „Sub impulsul unei cereri masive, aici preţurile au crescut galopant în perioada de vârf a pieţei, iar venitul mediu nu a ţinut pasul. Ca urmare, în momentul de faţă, decalajul ce trebuie recuperat pentru a ajunge la un nivel al preţurilor pe care cumpărătorii să şi le permită este mai mare decât în celelalte oraşe”, explică acesta.

Apartamentele cu două camere, cele mai mici scăderi
La nivel naţional, Constanţa ocupă cea de-a doua poziţie în topul reducerilor de preţ. În perioada verii, apartamentele vechi cu patru camere s-au ieftinit cu 8,3%, în vreme ce preţul cerut pentru garsoniere s-a diminuat cu 8,2%. În cazul locuinţelor cu două şi trei camere, scăderea înregistrată a fost de 7,3% şi respectiv 6,9%.

Cel de-al treilea loc în clasament este ocupat de Timişoara, unde apartamentele cu trei camere s-au ieftinit cu 6,9%, urmate fiind de locuinţele cu patru camere, cu o scădere de 6,4%. În acelaşi timp, preţul cerut pentru garsonierele timişorene s-a diminuat cu 5,8%, până la o valoare medie de 927 de euro pe metru pătrat. Cea mai mică reducere, de 5,4%, a fost înregistrată de apartamentele cu două camere.

Braşovul se situează pe locul al patrulea în topul ieftinirilor apartamentelor vechi din vara acestui an. Aici, preţul garsonierelor a scăzut cu 5,6%, până la o valoare de 880 de euro pe metru pătrat. Declinul înregistrat de apartamentele cu trei şi patru camere a fost de 4,8% şi respectiv 4,4%. Cea mai mică reducere, de 3,5%, a avut loc pe segmentul apartamentelor vechi cu două camere.

Iaşi şi Cluj, oraşele în care preţurile mai şi cresc
Ultimele două poziţii în clasamentul ieftinirilor sunt ocupate de Iaşi şi Cluj-Napoca. Aici, ritmul de scădere a preţurilor a fost redus în comparaţie cu restul ţării. Nu doar atât însă: în ambele oraşe au fost înregistrate scumpiri în perioada verii, pe segmentul garsonierelor.

În Iaşi, preţul cerut pentru locuinţele cu trei camere a scăzut cu 4%, până la o valoare medie de 818 euro pe metru pătrat. În acelaşi timp, apartamentele cu două camere s-au ieftinit cu 1,6%, ajungând la un preţ cerut de 881 euro pe metru pătrat. Pe de altă parte însă, garsonierele ieşene s-au scumpit cu 1,3% în cele trei luni de vară, ajungând la o valoare medie de 962 de euro pe metru pătrat.

Pe ultimul loc în top se situează Clujul, unde scăderile de preţ au fost unele uşoare în perioada analizată. Aici, declinul înregistrat de locuinţele cu două şi trei camere a fost de 2,2%, iar la apartamentele cu patru camere, scăderea a fost de 3,7%. Potrivit Indicelui imobiliare.ro, în perioada analizată preţul garsonierelor clujene a crescut cu 1,1%, de la 1.053 euro pe metru pătrat, la 1.065 de euro pe metru pătrat.

Peste 252 milioane de lei pentru dezvoltare în Alba Iulia

Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului a aprobat trei noi proiecte în cadrul Planului Integrat de Dezvoltare Urbană (PIDU) a municipiului Alba Iulia. Elena Udrea, ministrul dezvoltării regionale şi turismului, a semnat trei contracte de finanţare prin Programul Operaţional Regional pentru municipiul Alba Iulia. Făcând parte din Planul Integrat de Dezvoltare Urbană (PIDU) a municipiului Alba […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe15/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului a aprobat trei noi proiecte în cadrul Planului Integrat de Dezvoltare Urbană (PIDU) a municipiului Alba Iulia.

Elena Udrea, ministrul dezvoltării regionale şi turismului, a semnat trei contracte de finanţare prin Programul Operaţional Regional pentru municipiul Alba Iulia. Făcând parte din Planul Integrat de Dezvoltare Urbană (PIDU) a municipiului Alba Iulia, proiectele se adaugă altor trei care au primit finanţare nerambursabilă în perioada mai-iulie 2010. Valoarea totală a proiectelor incluse în PIDU Alba Iulia se ridică la suma de 252,366 milioane de lei, potrivit unui comunicat al Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT).
Unul dintre proiectele aprobate are ca scop reabilitarea unei porţiuni din obiectivul DN1, Sebeş-Alba Iulia şi construirea unui pasaj superior peste calea ferată Alba Iulia. Valoarea totală a lucrărilor se ridică la peste 17,733 milioane de lei.

Al doilea contract de finanţare vizează modernizarea unei porţiuni din DN1 şi a străzii Alexandru Ioan Cuza. Lucrările se ridică la o valoare de 30,375 milioane de RON. „În cele 32 luni de implementare vor fi reabilitate şi modernizate străzile urbane din perimetru, vor fi amenajate piste pentru biciclişti şi parcaje, va fi înlocuită reţeaua de apă şi va fi realizată o nouă reţea de apă pluvială”, se arată în comunicatul MDRT.

Cel de-al treilea proiect are în vedere reabilitarea centrului istoric al municipiului Alba Iulia şi se ridică la o valoare totală de peste 76,087 de lei. Timp de 28 de luni, vor fi reabilitate căile de acces din zona interioară a fortificaţiei de tip Vauban din centrul oraşului, va fi extins sistemul de iluminat public general şi arhitectural şi reţeaua de canalizare şi va fi completat mobilierul urban.

Peste 265.000 de noi spaţii comerciale până în 2013?

Deşi deţine deja trei malluri de mari dimensiuni, Bucureştiul continuă să atragă atenţia developerilor. În ciuda crizei şi a unei pieţe de retail bine reprezentate, dezvoltatorii nu renunţă la planurile de investiţii. Potrivit unui studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară Regatta, până în 2013 stocul bucureştean ar trebui să se extindă cu 265.300 de […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe15/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Deşi deţine deja trei malluri de mari dimensiuni, Bucureştiul continuă să atragă atenţia developerilor.

În ciuda crizei şi a unei pieţe de retail bine reprezentate, dezvoltatorii nu renunţă la planurile de investiţii. Potrivit unui studiu realizat de compania de consultanţă imobiliară Regatta, până în 2013 stocul bucureştean ar trebui să se extindă cu 265.300 de metri pătraţi de spaţii comerciale. Dintre noile dezvoltări anunţate pentru perioada următoare fac parte extinderea parcului de retail Băneasa (cu 25.000 de metri pătraţi), construcţia Vitan Outlet (12.300 de metri pătraţi), Pallady Shopping Center (100.000 de metri pătraţi), AFI Bucureştii Noi (36.000 de metri pătraţi), precum şi un parc de retail în sud-estul Bucureştiului (90.000 de metri pătraţi).

Primul mall în insolvenţă
Entuziasmul dezvoltatorilor se menţine chiar dacă, la ora actuală, segmentul de retail este unul caracterizat de contraste, potrivit Regatta. Astfel, anul acesta a avut loc deschiderea Sun Plaza, cu o suprafaţă închiriabilă considerabilă, de 81.000 de metri pătraţi. Totodată însă, anul acesta a avut loc şi prima intrare în insolvenţă pe acest segment – centrul comercial Tiago Oradea.

Din cauza recesiunii, o bună parte dintre proiectele anunţate în 2008-2009 au fost amânate – înainte sau după începerea construcţiei. Printre mallurile aflate în construcţie în momentul de faţă se numără: Era Shopping Park Iaşi (faza a doua), Gold Plaza Baia Mare, Polus Center şi Auchan Constanţa. În afară de Sun Plaza, anul acesta au fost date în folosinţă şi Atrium Center Arad şi Polus Constanţa. La începutul acestui an, gradul de neocupare declarat pentru mallurile din Capitală era de 10-15%, în timp ce în provincie acest indicator urca la 20-40%.

Creştere la magazinele de tip discount
Una dintre consecinţele perioadei de recesiune asupra segmentului de retail constă în orientarea către o strategie generală a preţurilor cât mai mici. „Efortul comercianţilor de a se menţine pe piaţă va stimula promoţii intense pe întreaga perioadă a anului, va duce la creşterea numărului de magazine de tip discount, ajungând la o bună acoperire teritorială de către acestea”, spun reprezentanţii Regatta. Aceeaşi tendinţă poate fi observată şi pe segmentul centrelor comerciale. Astfel, atât în mallurile din Capitală, cât şi în cele din provincie, proprietarii s-au orientat cu precădere asupra retailerilor ce oferă produse pentru populaţia cu venituri reduse. O altă caracteristică a anului 2010 este şi apariţia unor magazine mici, de cartier, cum ar fi: Red Market-, Mega Image, Carrefour Market, Mic.Ro sau Money Penny.

De ce să vinzi casa veche pentru a lua una nouă

Diferenţa de preţ mai redusă dintre cele două tipuri de locuinţe reprezintă un avantaj faţă de perioada de apogeu a pieţei. Dacă visezi demult la o casă mai mare şi mai frumoasă decât apartamentul vechi în care stai înghesuit cu familia, acum poate fi timpul să treci la acţiune. „Este un moment bun pentru a […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe14/09/2010

Timp de citire

0 minut

Diferenţa de preţ mai redusă dintre cele două tipuri de locuinţe reprezintă un avantaj faţă de perioada de apogeu a pieţei.

Dacă visezi demult la o casă mai mare şi mai frumoasă decât apartamentul vechi în care stai înghesuit cu familia, acum poate fi timpul să treci la acţiune. „Este un moment bun pentru a vinde în ideea de a cumpăra ceva mai bun”, spune Adrian Şişchin, broker/owner al reţelei de francize Re/Max. La rândul său, Andrei Sandu, directorul agenţiei MediaCity, spune că, în valori absolute, ieftinirea înregistrată de locuinţele noi în ultimii doi ani a fost mai mare decât cea a apartamentelor vechi. Având în vedere acest aspect, vânzarea unei locuinţe vechi în vederea achiziţiei uneia noi este o mişcare rentabilă în acest moment.

Şişchin oferă un exemplu general de upgrade de locuinţă. Astfel, dacă un proprietar ar vinde acum o garsonieră, ar „pierde” circa 24.000 de euro faţă de preţul de 60.000 de euro pe care l-ar fi primit în perioada de boom a pieţei. Pe de altă parte însă, dacă acelaşi client ar cumpăra acum un apartament cu patru camere, ar „câştiga” circa 60.000 comparativ cu preţurile din 2007. Cu alte cuvinte, la o asemenea tranzacţie de upgrade de locuinţă, un client ar face o economie de 35.000-36.000 de euro datorită trendului descendent al pieţei.

Avantaj şi pentru dezvoltatori
Andrei Sandu arată că, la modul general, cumpărarea unei locuinţe noi în actualul context de piaţă are avantaje incontestabile, dată fiind flexibilitatea în negociere a dezvoltatorilor. Acesta estimează că, în momentul de faţă, 80% din tranzacţiile care au loc în piaţă sunt prin Prima Casă, iar această dominanţă se va păstra şi de acum încolo. Cu toate acestea, crede reprezentantul MediaCity, nici segmentul clienţilor care vor să facă un upgrade de locuinţă nu este de neglijat. Acesta este reprezentat în general de familii care vor să treacă la un apartament de trei-patru camere şi îşi permit să suporte diferenţa de preţ rămasă în urma vânzării locuinţei vechi.

Pentru clienţii care vor să treacă de la o locuinţă veche la una nouă, programul Prima Casă reprezintă o oportunitate, spune Alexandru Petrescu, director de vânzări pentru ansamblul rezidenţial Green City. Acesta oferă exemplul unui client care a vândut un apartament cu două camere în Militari cu 65.000 euro şi a cumpărat o casă la promoţie cu 100.000 de euro euro. Pentru diferenţa de bani, a contractat un credit bancar, la care plăteşte acum o rată lunară de 250 de euro. Petrescu precizează că, pentru astfel de clienţi, un dezavantaj ar fi că există situaţii în care dosarele de Prima Casă durează mai mult decât s-a previzionat la început.

Public ţintă pentru ansamblurile noi
Pe segmentul rezidenţial nou, clienţii interesaţi de tranzacţiile de upgrade de locuinţă reprezintă poate cea mai importantă categorie de public. „65% dintre clienţii Green City depind de vânzarea unei locuinţe vechi”, arată Petrescu. „Mulţi dintre clienţii Be Igloo au cumpărat locuinţele scoase de noi la vânzare după ce au vândut locuinţa veche”, adaugă Nimrod Zvik, directorul de marketing al Be Igloo (organizaţia de vânzări a fondului norvegian de investiţii România Invest). Acesta nu vede în tranzacţiile cu apartamente vechi o amenințare pentru segmentul rezidențial nou, ci o oportunitate de alimentare a pieţei cu un flux financiar important.

Doar unul din zece dezvoltatori primeşte credit

Cerinţele impuse de bănci în această perioadă par imposibile pentru cea mai mare parte dintre investitorii imobiliari. Dificultatea de a obţine finanţare este una dintre principalele probleme întâmpinate de jucătorii din piaţa imobiliară în această perioadă. Potrivit unui studiu realizat de departamentul Building Surveying din cadrul Colliers International, în primul semestru al acestui an mai […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe14/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Cerinţele impuse de bănci în această perioadă par imposibile pentru cea mai mare parte dintre investitorii imobiliari.

Dificultatea de a obţine finanţare este una dintre principalele probleme întâmpinate de jucătorii din piaţa imobiliară în această perioadă. Potrivit unui studiu realizat de departamentul Building Surveying din cadrul Colliers International, în primul semestru al acestui an mai puţin de 10% dintre dezvoltatorii care au solicitat un credit au primit un răspuns afirmativ din partea băncilor. „Deşi mai mult de 50 de dezvoltatori au aplicat pentru o soluţie de acest tip, motivele principale pentru care nu s-au calificat au fost atât condiţiile restrictive impuse de către bănci, cât şi aşteptările dezvoltatorilor de a beneficia de condiţii similare cu cele din anii precedenţi crizei”, se arată în studiul citat. Printre cerinţele impuse de bănci în această perioadă se numără existenţa unei contribuţii proprii a dezvoltatorului de la 50% până la 80% din valoarea totală a costurilor de constructii, precum şi asigurarea unui procent de preînchirieri de 70-80%. Ambele sunt condiţii greu de îndeplinit în actualul context economic.

Proiectele de mici dimensiuni, preferatele băncilor
Riscul asociat pieţei imobiliare se reflectă şi în marjele dobânzilor practicate de către bănci, situate între 4% şi 6% peste Euribor, faţă de 1%-2% înainte de criza financiară. O altă dovadă a precauţiei instituţiilor bancare stă în orientarea acestora către proiecte imobiliare de mici dimensiuni, cu valori de investiţie cuprinse între 3 şi 10 milioane de euro.

Dat fiind contextul economic actual, reprezentanţii Colliers cred că este puţin probabil ca partea a doua a acestui an să aducă o tendinţă de creştere în ceea ce priveşte finanţarea de noi dezvoltări imobiliare. „Totuşi, având în vedere numărul mare de proiecte care ar putea să îndeplinească condiţiile solicitate de către băncile finanţatoare, cât şi posibilitatea ca entităţile bancare să accepte şi să se adapteze la condiţiile pieţei, credem că este posibil ca piaţa să înregistreze o schimbare pozitivă începând cu 2011”, se arată în raportul companiei.

Costuri de construcţie mai mici cu 20%
Pe lângă dificultatea de a obţine finanţare, o altă provocare întâmpinată de către dezvoltatori constă în necesitatea de a optimiza costurile de construcţie a unui proiect astfel încât acesta să-şi menţină profitabilitatea în condiţiile unei cereri reduse. Asta în ciuda faptului că perioada de recesiune a adus scăderi şi la acest capitol. Potrivit datelor Colliers, costurile de construcţie de pe principalele segmente ale pieţei imobiliare (birouri, centre comerciale, spaţii industriale şi rezidenţial) au înregistrat o scădere medie de 20% în perioada 2009-2010 faţă de 2006-2008.

Întabularea: întrebări frecvente

Când sunt necesare cadastrul şi întabularea? În vederea efectuării unei tranzacţii sau constituirii unei ipoteci, bunul imobil trebuie înregistrat în Cartea Funciară (Întabularea). Aceste formalităţi trebuie îndeplinite atât pentru teren cât şi pentru casă. Cum se realizează întabularea imobilului la BCF (Birou de Carte Funciară) de care acesta aparţine? Dosarul avizat la Oficiul de Cadastru […]

Scris de: Claudia Ciuta, Imobiliare.ro

Actualizat pe14/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Când sunt necesare cadastrul şi întabularea?

În vederea efectuării unei tranzacţii sau constituirii unei ipoteci, bunul imobil trebuie înregistrat în Cartea Funciară (Întabularea). Aceste formalităţi trebuie îndeplinite atât pentru teren cât şi pentru casă.

Cum se realizează întabularea imobilului la BCF (Birou de Carte Funciară) de care acesta aparţine?

Dosarul avizat la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară se transmite către BCF, unde este înscris în Cartea Funciară şi se emite încheierea de intabulare a imobilului.

a întabula = a înscrie definitiv un drept de proprietate sau un drept real imobiliar în cartea funciară.

Cât durează întabularea la Biroul de Carte Funciară?

Aproximativ 15 zile de la data la care dosarul a fost primit de la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Când este necesară executarea documentaţiei de cadastru, respectiv acordarea numărului cadastral?

în cazul înstrăinării imobilului, respectiv vânzare, donaţie, moştenire
în situaţia în care se doreşte o garanţie mai sigură asupra dreptului de proprietate a imobilului
în situaţia în care se doreşte instituirea unei ipoteci asupra imobilului.

Ce documente (cadastrale) se realizează în cadrul tarifului perceput?
Dosarul cu numărul cadastral acordat de Oficiul de cadastru, care conţine:

Fişa corpului de proprietate
Plan de amplasament şi delimitare a corpului de proprietate cu figurarea vecinătăţilor şi calculul suprafeţei în cazul terenurilor (curţilor)
Plan de încadrare în zonă
Tabel delimitare vecinătăţi
Memoriu tehnic
Copii acte puse la dispoziţie de proprietar.

Cât durează executarea şi obţinerea numărului cadastral şi încheierea de întabulare?

Pentru apartamente la bloc: aproximativ 6 săptămâni
Pentru case la curte: 2-2,5 luni.

Ai preferinţe legate de etajul la care doreşti să locuieşti?

Niciuna, doar ultimul etaj sau parter să nu fie! Cu siguranţă aceste răspunsuri vin ca urmare a unor experienţe neplăcute pe care tu sau cunoscuţi de-ai tăi le-au trăit. La ultimul etaj pot apărea infiltraţii de fiecare dată când plouă abundent, iar acest lucru înseamnă că vei fi nevoit să faci lucrări de hidroizolaţie. Vara […]

Scris de: Claudia Ciuta, Imobiliare.ro

Actualizat pe14/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Niciuna, doar ultimul etaj sau parter să nu fie!

Cu siguranţă aceste răspunsuri vin ca urmare a unor experienţe neplăcute pe care tu sau cunoscuţi de-ai tăi le-au trăit.
La ultimul etaj pot apărea infiltraţii de fiecare dată când plouă abundent, iar acest lucru înseamnă că vei fi nevoit să faci lucrări de hidroizolaţie.

Vara este foarte cald, iar iarna considerabil mai frig decât la celelalte etaje. Acest lucru înseamnă costuri suplimentare – fixe şi variabile: primele se referă la preţul aparatului de aer condiţionat şi al centralei individuale de încălzire pe care trebuie să le achiziţionezi, iar ultimele la întreţinerea lor şi plata energiei pe care o consumă. De asemenea, s-ar putea ca liftul să nu funcţioneze până la ultimul etaj sau presiunea apei sau a agentului termic să nu fie cea dorită.

În ciuda acestor aspecte (şi a altor surprize neplăcute), achiziţionarea unui apartament la ultimul etaj are şi avantaje: nu ai vecini la etajul superior care să te inunde când uită robinetul deschis sau ai căror copii sunt gălăgioşi, poluarea fonică este redusă, etc .

Un alt aspect important ţine de preţul apartamentelor situate la ultimul etaj în blocurile vechi, acestea fiind mai ieftine.

Când vine vorba depre parter, nemulţumirile sunt legate de zgomot, geamuri sparte sau de faptul că par ţinte uşoare pentru hoţi.

Avantajele decurg din faptul că uneori poţi extinde terasa sau poţi deschide un spaţiu comercial, te poţi mişca în voie fără să îţi fie jenă că îţi deranjezi vecinii de la etajele inferioare şi poţi fi sigur că nu vei avea probleme cu presiunea apei.

Investiţii în infrastructură de aproape 14 milioane de euro

Lucrările vizează reabilitarea Centurii Ştefăneşti-Dascălu-Grădiştea şi modernizarea drumurilor din Chitila. Ministrul dezvoltării regionale şi turismului, Elena Udrea, a semnat trei contracte de finanţare prin Programul Operaţional Regional, pentru Regiunea de Dezvoltare Bucureşti-Ilfov. Două dintre contracte vizează îmbunătăţirea infrastructurii de transport regionale şi au o valoare de peste 13,9 milioane de euro. Primul proiect vizează modernizarea […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe14/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Lucrările vizează reabilitarea Centurii Ştefăneşti-Dascălu-Grădiştea şi modernizarea drumurilor din Chitila.

Ministrul dezvoltării regionale şi turismului, Elena Udrea, a semnat trei contracte de finanţare prin Programul Operaţional Regional, pentru Regiunea de Dezvoltare Bucureşti-Ilfov. Două dintre contracte vizează îmbunătăţirea infrastructurii de transport regionale şi au o valoare de peste 13,9 milioane de euro. Primul proiect vizează modernizarea sistemului rutier pe două porţiuni din DJ 200, Centura Ştefăneşti-Dascălu-Grădiştea. Va fi astfel reabilitată o porţiune de 20,8 km de drum, vor fi realizate 162 de podeţe şi 14.800 m de trotuare noi. Valoarea totală a acestor lucrări se ridică la peste 8,119 milioane de euro, potrivit datelor Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului (MDRT).

Cel de-al doilea proiect vizează modernizarea infrastructurii rutiere în oraşul Chitila. Lucrările vizează creşterea accesabilităţii în Chitila, conectarea oraşului la reţeaua drumurilor naţionale şi regionale, creşterea siguranţei circulaţiei şi reducerea timpului de călătorie. Valoarea totală a acestui proiect este de peste 5,8 milioane de euro.

Credit sau rate la dezvoltator?

Deşi destui clienţi preferă să-şi achite locuinţele eşalonat, direct către developer, acest sistem are dezavantaje pentru ambele părţi. Perioada de recesiune face ca o bună parte dintre cei interesaţi de achiziţia unei locuinţe să se orienteze spre sisteme de plată alternative creditării. Potrivit unui studiu realizat recent de Real Time, 29% dintre potenţialii cumpărători ar […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe14/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Deşi destui clienţi preferă să-şi achite locuinţele eşalonat, direct către developer, acest sistem are dezavantaje pentru ambele părţi.

Perioada de recesiune face ca o bună parte dintre cei interesaţi de achiziţia unei locuinţe să se orienteze spre sisteme de plată alternative creditării. Potrivit unui studiu realizat recent de Real Time, 29% dintre potenţialii cumpărători ar fi dispuşi să apeleze la sistemul de plată prin rate la dezvoltator, 57% vor să contracteze un credit, în vreme ce 14% ar avea lichidităţi pentru o achiziţie. „Pentru a mări numărul de vânzări, şi, implicit, a disponibiliza capital, din ce în ce mai mulţi dezvoltatori au început să ofere această formă de achiziţie”, subliniază Valentin Ionescu, director de vânzări în cadrul Galaxy Imob Grup.

Acesta precizează că, faţă de 2007-2008, cifrele dezvoltatorilor nu indică o creştere deosebită a vânzărilor prin acest sistem de plată. „Există totuşi un interes ceva mai accentuat decât în anii trecuţi, datorită inaccesibilităţii creditărilor bancare, pe de-o parte, şi lejerităţii aparente a acestui instrument-punte, pe de altă parte”, subliniază directorul de vânzări al Galaxy Imob. Potrivit reprezentanţilor omului de afaceri şi dezvoltatorului Garbis Vicenţiu Kehaiyan, circa 50% dintre clienţii din această perioadă sunt interesaţi de plata în rate. „Pentru că nu au cum să acceseze credite – sau ar avea cum, dar durează foarte mult – preferă să încheie cu noi contracte de plată în rate”, explică oficialii developerului.

Rată mai mare decât la bancă
Potrivit lui Valentin Ionescu, sistemul de rate la dezvoltator se adresează celor care – dintr-un motiv sau altul – au o perspectivă apropiată şi bine conturată de a se încadra în condiţiile de acordare ale unui credit clasic; o altă categorie de public ar fi clienţii ale căror venituri ies din sfera licitului.

La modul general şi pe termen lung însă, această modalitate de plată nu este una foarte convenabilă nici pentru vânzător, nici pentru cumpărător. Pentru dezvoltatori nu este decât o modalitate de a veni în întâmpinarea consumatorului final şi nu prezintă mari avantaje pentru niciuna dintre părţi, din cauza costurilor mari de finanţare, pe care dezvoltatorul este nevoit să le răsfrângă asupra clientului, spune reprezentantul Galaxy Imob. „Rata la noi e semnificativ mai mare decât la un credit. Noi nu suntem bancă. Mai puţin de atât nu ne permitem. Noi încurajăm oamenii să acceseze credite, pentru că am prefera să ne primim banii cash”, recunosc reprezentanţii lui Kehaiyan.

Plăteşti la valoarea de peste 10 ani
Şi din punctul de vedere al consumatorului final, varianta de plată cash sau prin credit este mult mai convenabilă. Asta pentru că, în cazul achiziţiei în rate, perioada de plată este mult mai mică. În cazul unui bloc dezvoltat de Kehaiyan în zona mall-ului Vitan, termenul maxim este de 10 ani. După achitarea unui avans de 10.000 de euro, rata lunară la o garsonieră ar fi de 900 de euro, la un apartament cu două camere ar urca la 1.000 de euro, iar la o locuinţă cu trei camere s-ar ridica la 1.100 de euro.

Pe lângă acest aspect, preţul locuinţei este o valoare de piaţă estimată pentru momentul finalizării plăţii. Astfel, în cazul unei achiziţii în rate pe 10 ani, clientul ar trebui să plătească, în final, 161.603 euro pentru o garsonieră de 44,77 de metri pătraţi, 171.023 euro pentru un apartament cu două camere de 55,43 de metri pătraţi şi 204.218 euro pentru o locuinţă cu trei camere de 67,51 de metri pătraţi. Spre comparaţie, preţurile actuale, disponibile pentru plata cash sau prin credit, sunt de 67.000 de euro pentru o garsonieră, 82.000 de euro pentru un apartament cu două camere şi 85.000 de euro pentru o locuinţă cu trei camere. Reprezentanţii dezvoltatorului spun că la terminarea plăţii locuinţele pot valora fie mai mult, fie mai puţin decât preţurile estimative stabilite acum, iar atât compania, cât şi clientul pot ieşi în pierdere. Aceştia speră însă ca acei clienţi care au încheiat până acum contracte de plată în rate vor accesa totuşi un credit în perioada următoare. „Noi estimăm că nici criza nu va ţine o veşnicie”, estimează reprezentanţii dezvoltatorului.

13.000 de euro, cea mai ieftină locuinţă de la TNI

Târgul Naţional Imobiliar va prezenta oferte pentru achiziţionarea a 1.815 proprietăţi localizate în Valea Prahovei. În actualul context economic, preţul este principalul punct de atracţie pentru potenţialii cumpărători de locuinţe. Acesta este şi cartea pe care mizează vânzătorii din piaţa de real estate. Potrivit organizatorilor, la Târgul Naţional Imobiliar (TNI), cea mai ieftină locuinţă, situată […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe13/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Târgul Naţional Imobiliar va prezenta oferte pentru achiziţionarea a 1.815 proprietăţi localizate în Valea Prahovei.

În actualul context economic, preţul este principalul punct de atracţie pentru potenţialii cumpărători de locuinţe. Acesta este şi cartea pe care mizează vânzătorii din piaţa de real estate. Potrivit organizatorilor, la Târgul Naţional Imobiliar (TNI), cea mai ieftină locuinţă, situată în Valea Prahovei, va costa 13.000 de euro. La polul opus, cea mai scumpă casă din aceeaşi regiune ajunge la un milion de euro. Ofertele prezentate în cadrul târgului includ şi terenuri în zona montană: cel mai ieftin costă 6.000 de euro, în vreme ce un lot de aproape 65.000 de metri pătraţi situat în Buşteni ajunge la peste 8,4 milioane de euro.

Târgul Naţional Imobiliar va avea loc în perioada 23-26 septembrie la Palatul Parlamentului. Ofertele vor cuprinde 1.815 case de vacanţă situate în zona Văii Prahovei, ce fac parte din portofoliul Mervani Invest. Pe lângă acestea, evenimentul va include şi 30 de proiecte rezidenţiale în exclusivitate.

Timon: clienţi noi, în căutarea unor locuinţe mai mari

Bilanţul asupra evenimentului indică o schimbare importantă a profilului şi comportamentului consumatorului. Târgul Imobiliar Naţional (Timon), desfăşurat între 9 şi 12 septembrie, a înregistrat un flux de 8.000 de vizitatori, potrivit organizatorilor evenimentului. Aceştia au arătat că, faţă de ediţiile trecute, vizitatorii calificaţi se află şi în căutarea unor locuinţe mai mari de apartamente cu […]

Scris de Adriana Drăgușin

Actualizat pe13/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Bilanţul asupra evenimentului indică o schimbare importantă a profilului şi comportamentului consumatorului.

Târgul Imobiliar Naţional (Timon), desfăşurat între 9 şi 12 septembrie, a înregistrat un flux de 8.000 de vizitatori, potrivit organizatorilor evenimentului. Aceştia au arătat că, faţă de ediţiile trecute, vizitatorii calificaţi se află şi în căutarea unor locuinţe mai mari de apartamente cu două sau trei camere. „Am remarcat cereri numeroase pentru case şi pentru apartamente de patru camere şi am remarcat numărul impresionant de vizitatori noi, care nu au mai interogat până acum piaţa de real estate, respectiv 65% dintre vizitatori”, subliniază Vlad Vlăsceanu, directorul Timon.

Potrivit datelor oficiale, pe durata târgului au avut loc 1.600 de vizionări, iar alte 3.000 de vizite au fost programate pentru perioada următoare. În acelaşi timp, expozanţii au anunţat semnarea a 20 de contracte de rezervare, pentru locuinţe cu o valoare totală de 2,1 milioane de euro. Printre acestea se numără un apartament în ansamblul Privilegio Braşov, de peste 100.000 de euro, trei case de la Equipy, cu valori de la 50.000 şi 60.000 de euro, o casă de 120.000 de euro în ansamblul Green City şi patru apartamente cu două şi trei camere din portofoliul Be Igloo, în ansamblurile Ten Blocks, Evocasa Armonia şi Evocasa Optima, cu preţuri cuprinse între 72.000 de euro şi 89.000 de euro (plus TVA).

De ce unele zone semicentrale şi perifericepar mai atractive pentru investitori?

Scris de: Ilias Papageorgiadis, Imobiliare.ro

Actualizat pe13/09/2010

Categorii

Timp de citire

0 minut

Studiul de piaţă pe care l-am pregătit şi prezentat cu două săptămâni în urmă a fost rezultatul unei cercetări îndelungate. Doi ani de munca și mii de ore au fost investite în acest proiect. Dar cel puţin am învăţat foarte multe, nu numai despre piaţa în sine, ci şi despre mecanismele care pun preţurile în mișcare, psihologia oamenilor din piață a proprietarilor a retailerilor şi chiar mai multe.
(Puteţi descărca acest studiu de piaţă aici: www.more-group.eu)

Zonele semicentrale şi periferice: atractive în continuare pentru investitorii care caută cu adevărat …

După ce am studiat întregul Bucureşti, am fost impresionat de preturile din unele zone periferice ale oraşului. De la Camil Ressu până la Iuliu Maniu şi de la Obor până la 13 Septembrie şi în partea de nord a zonei Mihai Bravu … puteţi simţi cu uşurinţă diferenţa dintre aceste locaţii şi alte zone, într-adevăr mai centrale, dar cu potenţial mai scăzut pentru investitori. În ciuda scăderii preţurilor de închiriere, aceste zone atrag încă investitorii care într-adevăr caută. De ce? Există multe motive şi astăzi putem descoperi câteva dintre acestea …

Locaţia, locaţia, locaţia
Cu excepţia zonei Drumul Taberei şi Militari, celelalte zone nu sunt departe de centrul oraşului. Acesta este motivul pentru care acestea sunt foarte importante. În ochii oamenilor, centrul este scump. Cu excepţia câtorva zone, ar trebui evitat. Pe de altă parte, cei care stau în zona Camil Ressu (de exemplu) ajung în centru, în doar câteva minute, cu metroul sau cu masina. La asta adaugați un parc, activităţi comerciale şi alte avantaje şi nu va fi greu de realizat de ce sute de mii de oameni preferă aceste locatii.

Piata rezidențiala: Aceste zone sunt opţiunile de top pentru clasa de mijloc românească
Dacă întrebaţi 1.000 români din clasa mijlocie, majoritatea dintre ei preferă să locuiască în Dristor, Titan, Tineretului şi zona Vitan, sau Obor, Marriott – 13 Septembrie, Drumul Taberei si Militari (reprezintă ultima opţiune și numai din cauza că prea multe companii sunt situate la iesirea de vest a oraşului). Există desigur mai multe opţiuni, dar aceste zone acoperă circa 70 – 80% din răspunsurile oamenilor. Din punct de vedere rezidential, aceste zone sunt populare. Datorită poziţiei lor, costului scăzut de viaţă şi a pachetului format din “facilităţi optime şi mediu social la un preţ accesibil”.

Preţuri similare cu locatiile centrale!
Acesta este motivul pentru care multe apartamentele din aceste zone au preturi similare cu cele din locatiile centrale! Cererea este mai mare în aceste părţi ale oraşului şi furnizarea proprietatilor bune este limitată. De astfel, nu există prea multe proprietăţi care să-și merite preţul. Dar totusi, oamenii evita centrul, considerandu-l costisitor (o prejudecată tipică) şi se concentreze pe aceste zone.

Având oameni, avem și o piaţă înfloritoare
Atunci când într-o zonă trăiesc mulți oameni din clasa de mijloc, comerţul crește şi înfloreste foarte ușor în zona aceasta! De aceea există o cerere constantă pentru spaţii în aceste zone. Mai ales pentru spații, situate pe bulevardele principale pe unde trec zilnic sute de mii de cetăţeni (fie pe jos cu autobuzul sau masina). Aceste spații constitue surse constante de venituri pentru retaileri care şi-au extins afacerile în aceste zone dat fiind faptul că suma care o plătesc pentru chirie nu este una nebunească.

Comparația şi alegerea investitorului
De multe ori ajungem în punctul în care un investitor trebuie să decidă: Ar trebui sa investeasca intr-un imobil situat în centrul Bucureştiului, pe o stradă mică? Sau ar trebui să aleagă un imobil periferic, situate pe cel mai circulat bulevard al zonei? Când caracteristicile sunt aceleaşi şi în cazul în care proprietatea centrală nu are nici o valoare adăugată atunci investitorii care cunosc piața imobiliară aleg, de obicei, o proprietate periferică

Acesta este motivul pentru care proprietăţile de top semicentrale sau periferice nu se vor prabusi …
Se așteaptă ca preturile de închiriere să se mai contracteze . Oamenii vor observa aceeaşi tendinţă și la preţurile de vânzare (acestea fiind conectate între ele). Dar proprietăţile de top situate la periferia orasului sau în zonele semicentrale nu se vor prăbuşi. Nu va asteptati ca acestea să fie vândute pentru “nimic”. Cererea pentru aceste zone nu va înceta, interesul retailerilor va rămâne puternic, doar că preţurile de închiriere vor fi “ajustate”

“Cum rămâne cu proprietăţile secundare periferice şi semicentrale din Bucuresti?”
Într-adevăr acestea vor avea de suferit……. Investitorii nu au nici o motivaţie puternică pentru a-și plasa banii într-o proprietate secundară din zona periferică sau semicentrală. Riscul de a rămâne cu o proprietate goală este foarte mare, din acest motiv investitorul va veni acolo numai dacă preţul este foarte scăzut. Și firește mulți proprietari nu sunt pregătiți să încheie o astfel de afacere și din acest motiv în anii următori vom vedea aceste proprietăți goale sau ” de vânzare “.

Dacă vreți să aflați mai multe despre proprietățile din împrejurimile orașului, nu ezitați să ne conatactați la adresa : info@more-group.eu