Lună: aprilie 2010

Proprietarii de apartamente vechi care vor să le scoată la vânzare ar face bine să se grăbească. Asta dacă vor să încheie o tranzacţie fără prea multe bătăi de cap. Potrivit lui Ioan Andreica, secretar de stat în cadrul Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului, obligativitatea deţinerii unui certificat energetic la tranzacţionarea unui apartament vechi va intra în vigoare în luna iunie a acestui an. Prin intermediul programului Prima Casă vor putea fi achiziţionate doar locuinţele care se încadrează cel mult în clasa energetică C, adică care au un consum de maximum 153 kWh/mp/an.

Dublarea numărului de auditori în şase luni
Legislaţia privind obţinerea certificatului energetic a intrat în vigoare în anul 2007. Aceasta a fost aplicată pe segmentul locuinţelor noi, în vreme ce apartamentele vechi au beneficiat de o perioadă „de graţie” de trei ani, în care să se poată alinia la normele europene. Teoretic, certificatul energetic ar fi trebuit să devină obligatoriu şi la derularea unei tranzacţii cu un apartament vechi la 1 ianuarie 2010. Autorităţile au trecut însă la o „prelungire forţată a perioadei de graţie”, potrivit lui Andreica. „Guvernul a considerat, în luna decembrie, că încă ar mai fi lucruri de făcut cu această lege, pentru a nu bloca piaţa”, explică acesta.

Până în luna iunie, reprezentanţii Guvernului au ca scop perfectarea legii certificatului energetic şi clarificarea procedurii de obţinere a acestuia. De asemenea, un pas important constă în majorarea numărului de auditori energetici, astfel încât, la intrarea în vigoare a legii, piaţa să nu sufere un blocaj din cauza numărului prea mare de cereri. Andreica a precizat că, în momentul de faţă, există în jur de 740 de auditori autorizaţi, faţă de circa 570 la sfârşitul anului trecut. În acelaşi timp, alţi aproximativ 340 de auditori se află în diverse stadii de pregătire. „În două-trei luni, vom depăşi mia de auditori autorizaţi”, estimează Ioan Andreica.

Ieri 14 aprilie a fost inaugurată oficial Evocasa Selecta, proiectul de lux dezvoltat de Adama în inima Bucureştiului. La ceremonie au participat Neculai Onţanu, Primarul Sectorului 2, Petre Năstase în calitate de arhitect al clădirii, David Flusberg – Co-fondator şi preşedinte Adama Holding, precum şi invitaţi din presă, clienţi şi parteneri.

Evocasa Selecta este proiectul de lux dezvoltat de Adama în centrul Bucureştiului, pe Bulevardul Ferdinand nr. 58, în apropiere de Foişorul de Foc.

Cladirea are 10 etaje şi include 77 de apartamente de lux de două, trei şi patru camere precum şi spaţii comerciale şi spatii de birouri la parter şi etajul 1.Design-ul întregului proiect se bazează pe un concept unic şi atrăgător, care îmbină elemente din arhitectura clădirilor istorice învecinate cu abordările moderne ce definesc etajele superioare.

Clădirea este locaţia perfectă pentru oamenii de afaceri sau pentru cei care îşi doresc o locuinţă de lux într-o zonă centrală.

Asher Lax, Director de Marketing şi Vânzări Adama: “Este un proiect care, suntem siguri că prin arhitectura deosebită va deveni un punct de referinţă al Bucureştiului cum este Turnul Eiffel în Paris şi pe care oamenii îl vor admira. Designul clădirii este unul elegant ce îmbină liniile clasice şi funcţionalitatea dotărilor moderne.”

Evocasa Selecta dispune de o parcare subterană pe 2 niveluri, pază 24h, spaţii comerciale şi proximitate faţă de zone de interes cum sunt şcoli, teatre, cafenele ,restaurante, obiective turistice şi istorice.

Proiectul a necesitat o investiţie totală de 16.000.000EURO şi a fost vândut în proporţie de peste 60%.

Adama le-a pregătit participanţilor la evenimentul de lansare mai multe surprize. La achiziţionarea unui apartament pâna la data de 31 mai, cumpăratorii vor beneficia de piese de mobilier Noblesse în valoare de 10.000 EURO.

Cumpărătorii unei locuințe în Evocasa Selecta vor beneficia de piese de mobilier Noblesse în valoare de 10.000 de euro

Adama a inaugurat ieri seară, în cadrul unei ceremonii oficiale, ansamblul rezidențial de lux Evocasa Selecta. Acesta este situat pe Bulevardul Ferdinand din Capitală, în apropierea Foișorului de Foc. Până în prezent, apartamentele din cadrul complexului au fost contractate în proporție de 60%. Potrivit lui Asher Lax, managerul de marketing și vânzări al companiei, cea mai mare parte din vânzări au avut loc în 2009, în vreme ce, de la începutul lui 2010, au fost semnate contracte pentru 7-8 apartamente. Estimările oficiale vizează contractarea tuturor celor aproape 30 de unități rămase nevândute până la sfârșitul acestui an.

În ceea ce privește fezabilitatea unui astfel de plan de vânzări în actualele condiții de piață, Asher Lax s-a arătat cât se poate de încrezător. Motivul? Simplul fapt că apartamentele disponibile în cadrul Evocasa Selecta se adresează unei categorii de cumpărători care nu sunt atât de afectați de criză. “Oamenii care cumpără aici au întotdeauna bani”, a subliniat reprezentantul companiei.

18 luni de rate la dezvoltator
Complexul de zece etaje a antrenat o investiție de 16 milioane de euro și cuprinde 77 de unități locative cu două, trei și patru camere. Acestea au suprafețe cuprinse între 60 și 310 metri pătrați. Prețurile locuințelor încep de la 145.000 de euro, la care se adaugă TVA. Până la sfârșitul lunii mai, cumpărătorii unui apartament în Evocasa Selecta vor beneficia de utilarea acestuia cu mobilier Noblesse în valoare de 10.000 de euro. O variantă de plată pusă la dispoziție de către dezvoltator presupune achitarea unui avans de 25% din valoarea apartamentului, urmat de 18 luni de rate lunare, apoi plata diferenței de preț.

Scumpirile punctuale înregistrate de anumite proprietăţi bucureştene în primul trimestru al anului nu sunt altceva decât excepţia care confirmă regula.

Deşi tendinţa generală vizibilă pe piaţa imobiliară autohtonă este de scădere a preţurilor locuinţelor – sau, în cel mai bun caz, de stagnare – se mai întâlnesc şi excepţii. Există şi proprietari care aleg să înoate împotriva curentului.

Motivul? Încăpăţânarea de a ţine cu dinţii de marje de profit caracteristice perioadei de boom a pieţei. În acest context, www.imobiliare.ro a realizat un top al proprietăţilor ale căror preţuri au crescut în primele trei luni ale acestui an. “Vorbim de anumite excepţii, însă, în general, proprietarii au tendinţa de a reacţiona subiectiv şi de a se raporta de cele mai multe ori doar la experienţele pozitive ale unor cunoscuţi, experienţe care de cele mai multe ori au avut loc în perioada 2006-2008. Însă realitatea de pe piaţa imobiliară din România nu justifică deocamdată aceste creşteri de preţ”, subliniază Adrian Erimescu, director general www.imobiliare.ro.

Investitorii ţin de preţ şi mai aşteaptă
Prima proprietate inclusă în clasament ilustrează perfect tiparul de „excepţie care confirmă regula”. Este vorba de un imobil cu 35 de camere din zona Magheru, ce dispune de o suprafaţă utilă de 760 de metri pătraţi, un teren de 225 de metri pătraţi, o faţadă recent renovată şi amenajări moderne. Dacă la sfârşitul lunii decembrie 2009 clădirea era scoasă la vânzare pentru 1.000.000 de euro, preţul cerut la sfârşitul lunii martie este de 1.300.000 de euro. Nistor Bocăneală, consilier în cadrul agenţiei Metropolitan Business, spune că această scădere nu este decât rezultatul unei ieftiniri anterioare, venită din dorinţa vânzătorilor de a testa piaţa şi de a încheia rapid o tranzacţie. Încă din 2008, proprietarii, investitori italieni, au stabilit un preţ de vânzare de 1.300.000 de euro. „Au cumpărat clădirea apartament cu apartament, apoi au renovat-o şi acum vor să o vândă cu un anumit profit”, spune Bocăneală. În ciuda acutizării crizei, aceştia au refuzat să-şi reducă pretenţiile în materie de profit. Abia la sfârşitul anului trecut au făcut o concesie şi au scăzut preţul la 1.000.000 de euro, însă pentru o scurtă perioadă de timp, în speranţa că astfel vor încheia o tranzacţie. Cum acest lucru nu s-a întâmplat, au decis să revină la preţul iniţial şi să mai aştepte. Nistorescu este de părere că, dacă reducerea de preţ ar fi fost aplicată în 2008, imobilul s-ar fi vândut. Acum însă, el nu se aventurează să indice un prag al preţului pentru care încheierea unei tranzacţii să fie realizabilă.

Scumpiri la locuinţele noi şi reamenajate
Pe al doilea loc în topul scumpirilor din prima parte a anului se situează o vilă cu şapte camere şi o suprafaţă de 353 de metri pătraţi din Băneasa, ce a fost construită în 2008. Proprietatea costă acum 900.000 de euro, cu 140.000 de euro mai mult decât în ianuarie 2010. Vânzătorii motivează această majorare prin lucrările de reamenajare de care a beneficiat imobilul în această perioadă.
Tot o scumpire de 140.000 de euro a înregistrat şi un apartament de tip penthouse din zona Eminescu, ce costă acum 350.000 de euro. Locuinţa se află într-un imobil construit anul trecut, are patru camere şi o suprafaţă utilă de 140 de metri pătraţi. Preţul este negociabil, iar viitorul proprietar va primi şi un loc de parcare subteran. Apartamentul face parte dintr-un ansamblu rezidenţial care are paza asigurată.

Localizarea ridică pretenţiile proprietarilor
Pe cel de-al treilea loc în clasament se situează o casă cu trei camere şi o suprafaţă utilă de 125 de metri pătraţi situată în apropiere de Piaţa Victoriei. Preţul acesteia a crescut cu aproape 20% în ultima lună, de la 360.000 de euro în decembrie 2009, la 430.000 de euro, pragul de începere a negocierii setat în prezent. Amplasarea proprietăţii într-o zonă centrală este argumentul menit să susţină majorarea de preţ.

Ultima poziţie în topul realizat de www.imobiliare.ro este ocupată de o vilă cu nouă camere din centrul istoric al Bucureştiului, ce dispune de o suprafaţă utilă de 663 de metri pătraţi şi un teren de 230 de metri pătraţi. Imobilul costă acum 145.000 euro, deşi în perioada decembrie 2009-februarie 2010, proprietarul era dispus să negocieze începând de la 135.000 euro. Zona în care este amplasată proprietatea şi terenul de care dispune aceasta, acestea sunt motivele ce stau în spatele scumpirii. Asta în ciuda faptului că vila necesită renovare şi stă nevândut de mai multe luni.

Stocul de apartamente noi din Capitală ar putea fi absorbit într-un interval de doi până la patru ani.

La prima vedere, 2010 se anunță a fi un an „rodnic” pentru piața imobiliară. Cel puțin când vine vorba de livrările de locuințe noi. Potrivit datelor agenției MediaCity, anul acesta ar urma să fie finalizate în București circa 9.400 de unități locative. Dintre acestea, cea mai mare parte, respectiv 6.800 de unități, este reprezentată de locuințe ce ar fi trebuit să fie livrate în perioada 2008-2009, dar al căror termen a fost depășit.

Astfel, doar 2.600 de locuințe fac parte din stocul anunțat efectiv pentru 2010. Diferența față de estimările făcute inițial de către dezvoltatori – ce urcau la 13.000 de unități finalizate în 2010 – este substanțială. Astfel, potrivit studiului MediaCity, dintre cele 22 de proiecte cu peste 20 de unități analizate în perioada 2006-2009 și anunțate spre livrare anul acesta, aproximativ 50% au termenul amânat din cauza dificultăților de finanțare.

50% din locuințele așteptate în 2009, întârziate
Per ansamblu, stocul total de locuințe preconizat a fi livrat în 2010 este comparabil cu cel din 2009. Astfel, din cele 78 de proiecte din București ce aveau ca termen de finalizare anul trecut, au fost livrate apoximativ 11.500 de unități locative. Acest volum a reprezentat însă doar 50% din totalul locuințelor ce trebuiau predate până la finele anului. Studiul citat a luat în calcul proiectele rezidențiale cu peste 20 de unități locative, începute în perioada 2006-2008.

Vestul, noul pol al dezvoltării rezidențiale?
O diferență majoră între 2009 și 2010 în ceea ce privește livrările de locuințe noi stă în distribuția acestora la nivelul Capitalei. Astfel, dacă anul trecut nordul deținea supremația unităților locative finalizate, cu 32% din total, în 2010 această zonă se va situa pe poziția secundă, cu aceeași pondere valorică. Locul întâi va fi ocupat de data aceasta de zona de vest, cu 41% din stocul estimat, față de doar 3% din locuințele livrate anul trecut. Pe locul al treilea se va situa zona de est, cu 23% din stocul pe 2010, comparativ cu 28% în 2009. Centrul Capitalei va “înghiți” 11% dintre noile unități, în scădere de la 17% anul trecut. Activitatea de construcții din zona de sud va fi cea mai diminuată, cu doar 2% dintre livrări, comparativ cu 20% în 2009, arată studiul MediaCity.

Oferta, peste cerere în următorii doi ani
Dincolo de cifre însă, întrebarea este ce se va întâmpla cu miile de locuințe noi ce vor intra pe piață anul acesta. Asta în condițiile în care una dintre schimbările majore provocate de recesiune este reprezentată de răsturnarea raportului cerere-ofertă. Dacă în 2007 un volum de 5.000 de locuințe anual părea prea puțin pentru nevoile pieței, acum dezvoltatorii se luptă încă să epuizeze unitățile locative finalizate în anii trecuți. Andrei Sandu, directorul Media City, estimează că oferta de locuințe va fi excedentară cererii cel puțin doi ani de acum încolo, iar stocul existent de unități locative noi va fi absorbit de piață într-un interval de doi până la patru ani. “Aici iau în calcul miile de apartamente cumpărate de investitori care le vor arunca în piață pentru a-și recupera investiția, iau în calcul că, practic, întregul stoc de apartamente noi este construit în perioada de maximum a costurilor și va fi greu de vândut în condițiile actuale ale prețurilor”, explică Sandu. În opinia sa, recepția a aproape 10.000 de unități în 2010 nu va produce o schimbare substanțială în piață. Asta pentru că, deși cererea potențială rămâne una ridicată, puterea de cumpărare și încrederea în piața imobiliară se situează oricum la cote scăzute.

“Tranzacțiile de criză” mai încălzesc piața
Ceva mai optimist în ceea ce privește entuziasmul jucătorilor din piață este Titel Folea, director de marketing în cadrul Euroest. El recunoaște că, din perspectiva vânzărilor efective, diferențele față de anul trecut nu sunt spectaculoase. “Interesantă este însă dinamica acțiunilor protagoniștilor pieței, care au ieșit de-a binelea din starea de amorțeală, trecând la prospectarea directă a pieței rezidențiale, cu intenția declarată de a încheia tranzacții pe acest segment”, subliniază Folea. Acesta precizează că potențialii cumpărători apelează tot mai mult la agențiile imobiliare rămase active în piață, mizând pe abilitatea acestora de a le obține „prețuri de criză”. În același timp, există și destui dezvoltatori sunt dispuși să accepte compromisuri rezonabile pentru a reuși să vândă în această perioadă.
În ce măsură vor reuși aceste tranzacții “de criză” să pună în funcțiune imobiliarul bucureștean rămâne de văzut. “Cred că piața se află într-un moment în care nu se pot face evaluări ale cererii reale. Nevoia de locuințe, de zeci de mii de unități, o cunoaștem cu toții din statistici, însă puterea de cumpărare și, mai ales, dorința de a face investiții este foarte greu de evaluat în această perioadă plină de incertitudini”, spune Andrei Sandu.

Ai ceva economii şi ai vrea să le „rotunjeşti”. Nu ştii ce să alegi dintre un depozit bancar, achiziţia unor acţiuni sau a unei proprietăţi imobiliare.

Toţi cei care au reuşit să facă afaceri în ultimii doi ani spun că perioadele de recesiune sunt cele mai bune pentru investiţii. Asta se aplică însă numai dacă ştii cât şi pe ce să pariezi. În actualul context economic, cum ai putea să valorifici în mod optim un capital fix, de – să zicem – 50.000 de euro?
Indiferent de soluţia pe care o vei alege pentru „înmulţirea” banilor tăi, primul pas ar trebui să fie acelaşi. Ilias Papageorgiadis, CEO al More Real Estate Services, spune că, din suma disponibilă pentru investiţii, un minimum de 20-30% ar trebui păstrat într-un depozit bancar. În cazul unui buget de 50.000 de euro, ar însemna să pui deoparte, din start, circa 10.000 de euro. Depozitul bancar reprezintă una dintre cele mai sigure soluţii, ajutând la protejarea capitalului de inflaţie. Principalul dezavantaj al acestui tip de investiţie este că nu asigură o creştere semnificativă a sumei depuse.

Depozitele bancare, soluţia cu cel mai scăzut risc
Totuşi, pentru investitorul cu un apetit scăzut pentru risc, opţiunea de a-şi plasa toţi banii într-un depozit bancar rămâne una cât se poate de viabilă. „Avantajul major al depozitelor bancare este acela că sunt scutite de impozitul pe profit pe întreaga durată a lui 2010 şi sunt garantate de stat exact până în plafonul de 50.000 de euro”, subliniază Răzvan Popescu, consultant financiar în cadrul OVB. Randamentul astfel obţinut nu este deloc de neglijat. La un curs de 4,07 RON pentru un euro, rezultă un echivalent de 203.500 RON la 50.000 de euro. „Pentru un depozit la termen pe trei luni, încă mai putem găsi dobânzi de 8,75-9%. Acesta ne-ar aduce un randament de 4.612 RON la trei luni”, ilustrează Popescu. Pentru a se proteja de eventualitatea scăderii dobânzilor la depozitele bancare, este indicat ca deponentul să bifeze opţiunea de prelungire cu capitalizare, ce obligă banca să plătească o dobândă fixă chiar dacă dobânda de politică monetară a BNR va continua să scadă. În cazul în care aceasta din urmă va creşte, clientul poate merge la bancă şi îşi poate renegocia contractul cu actualizarea la zi a dobânzii.

Leul, randament dublu faţă de euro
În ceea ce priveşte moneda în care este cel mai rentabil să faci un depozit bancar, leul este, de departe, cea mai bună alegere. La un depozit în euro pe trei luni cu o dobândă de 3,50%-3,55%, se obţine un randament net inferior faţă de un depozit în lei, respectiv 443 de euro, arată Popescu. La un depozit pe şase luni, randamentele comparative pentru depozite în lei faţă de euro ar fi de 8.047 RON şi, respectiv, 937 de euro, iar la 12 luni dobânzile s-ar ridica la 17.806 RON şi, respectiv, 2.000 de euro. Papageorgiadis recomandă ca depozitele bancare să nu fie făcute momentan pe o perioadă mai mare de trei luni, astfel încât deponentul să poată beneficia de ofertele „de vară” ce ar putea fi lansate de către bănci în perioada următoare.

Bursa: în creştere, dar până când?
Pentru investitorii cu un gust pentru risc ridicat, bursa ar fi o opţiune cât se poate de atractivă. Papageorgiadis spune că valoarea unor acţiuni româneşti s-a dublat sau chiar s-a triplat comparativ cu pragul de jos atins anul trecut. În plus, o serie de analişti prevăd o continuare a trendului de apreciere a acestora. Nimic nu poate fi însă sigur. Sunt, de asemenea, destule voci în piaţă care se aşteaptă la un nou declin al bursei după creşterea rapidă înregistrată în acest an. Reprezentantul More Real Estate avertizează că, dacă se va trece la o nouă fază a crizei, bursa va fi prima „strivită”, după cum s-a întâmplat în trecutul apropiat.

Mai multe tipuri de acţiuni
Cei care se decid să investească totuşi pe bursă ar trebui să dispună cel puţin de un set de cunoştinţe minime în acest sens, pentru a evita asumarea unor riscuri inutile. Papageorgiadis recomandă alegerea acţiunilor puternice, cum ar fi SIF-urile. Pentru investitorii pe termen scurt, o apreciere de 20-30% şi o depreciere de 10-15% ar fi marjele care ar permite achiziţionarea unui pachet de acţiuni. De asemenea, este de evitat plasarea întregii sume într-un singur tip de acţiuni.
Pentru a elimina dubiul unei investiţii ineficiente, banii mai pot fi plasaţi pe fonduri de investiţii ce mizează pe acţiuni, spune Popescu. Acestea au un portofoliu de acţiuni ce aduc randamente bune, unele depăşind pragul de 20% de la începutul anului până în prezent. O altă soluţie este cea a apelării la un unit-linked, variantă care combină siguranţa depozitelor bancare cu posibilităţile de câştig ale investiţiilor la bursă.

Imobiliarele, la punctul 0 pentru investiţii
Pentru cei care vor să beneficieze atât de siguranţă, cât şi de posibilitatea creşterii semnificative a valorii investiţiei, proprietăţile imobiliare reprezintă în continuare o soluţie. Ilias Papageorgiadis spune că preţurile proprietăţilor au scăzut, în medie, cu 40% până la 70% faţă de perioada de vârf de la începutul lui 2008. Acesta precizează că preţurile reale de tranzacţionare, ce se situează la mai puţin cu 15-30% faţă de cele cerute iniţial de proprietari, au atins, în mare, un prag minim, faţă de care nu vor mai avea loc scăderi semnificative în perioada următoare. Când este sigur că a atins acest nivel minim al preţului într-o negociere, investitorul poate trece la încheierea tranzacţiei.
Folosind cei 40.000 de euro din bugetul iniţial de 50.000 de euro (după plasarea a 10.000 de euro într-un depozit bancar), cumpărătorul poate achiziţiona o garsonieră fie într-un complex rezidenţial nou, fie într-un bloc vechi, dar construit după 1985. O asemenea proprietate ar genera, prin închiriere, un randament anual de 7-8% din valoarea iniţială a investiţiei. În plus, pe termen lung, proprietarul poate miza şi pe o creştere anuală de 5-6% a valorii proprietăţii, dacă aceasta este de calitate.
În cazul investiţiei într-un teren, este necesar ca acesta să fie amplasat într-o zonă cu (sau aproape de) utilităţi, ce dă semne clare de dezvoltare în perioada următoare. De luat în seamă sunt proprietăţile cu cel puţin 70-80% mai ieftine faţă de perioada de apogeu de la începutul lui 2008. Papageorgiadis avertizează însă potenţialii investitori să nu se aştepte la profituri spectaculoase din imobiliare în mai puţin de 1,5-3 ani de acum încolo – perioadă necesară pentru revenirea şi reinstaurarea pe un trend clar asecendent al pieţei.

Analiştii imobiliari estimează că preţurile locuinţelor din ţara vecină vor creşte cu 10-25% până la sfârşitul acestui an

Chiar şi în plină criză imobiliară, Bulgaria şi-a păstrat alura de paradis imobiliar. Preţurile extrem de reduse în comparaţie cu alte ţări, staţiunile turistice bine dezvoltate, ca şi potenţialul de creştere pe termen lung a pieţei, toate acestea au determinat mulţi investitori aflaţi într-un stand-by ferm să treacă la acţiune. Românii nu fac excepţie – în special când vine vorba de segmentul caselor de vacanţă. „Anul acesta am avut aproape 230 de vânzări de apartamente noi într-un complex finalizat în Nessebar, cu 300 de euro pe metru pătrat. Avem clienţi care au cumpărat chiar şi două-trei etaje de apartamente”, spune Daniel Popa, director executiv în cadrul agenţiei Bulgariainvest. Acesta precizează că peste 95% dintre clienţii români sunt interesaţi de achiziţia unui apartament nou într-un complex rezidenţial care să le ofere toate serviciile şi beneficiile unui hotel de patru-cinci stele. O preferinţă cât se poate de firească, dat fiind că asemenea proprietăţi sunt şi cele mai uşor de închiriat.

4-8 ani, perioadă de amortizare
În cât timp ar putea fi amortizată o investiţie într-o locuinţă pe litoralul bulgăresc? Popa oferă un exemplu în acest sens: un apartament nou de lux cu o suprafaţă de 60 de metri pătraţi, ce costă 400 de euro pe metru pătrat, ar ajunge la un preţ final de 24.000 de euro. O asemenea proprietate ar produce un venit din închiriere în regim hotelier cuprins între 3.000 şi 6.000 de euro pe sezon, în funcţie de zona în care este situată, depărtarea faţă de mare, bugetul de promovare etc. Durata de amortizare a investiţiei ar fi aşadar de patru până la opt ani.

Preţuri la pragul minim
Mirajul unor asemenea randamente (aproape) ireale nu va mai continua însă multă vreme, avertizează specialiştii imobiliari din ţara vecină. Un preţ mediu pentru o locuinţă de vacanţă în Bulgaria se situează acum la aproximativ 470 de euro pe metru pătrat, potrivit reprezentantului Bulgariainvest. „Anul trecut, preţurile au scăzut, în medie, cu 45%; anul acesta, creşterea masivă a vânzarilor din primele luni ale lui 2010 ne arată o revenire puternică. Estimăm o creştere medie de 25% a preţurilor faţă de nivelul actual, până la sfârşitul anului 2010”, subliniază Popa. Că momentul actual nu este decât liniştea dinaintea furtunii este de părere şi Oksana Volkova, consultant de vânzări în cadrul agenţiei Tabiti. „Experţii estimează că preţurile pe piaţa imobiliară din Bulgaria au ajuns aproape la nivelul minim şi se aşteaptă că în a doua jumătate a anului 2010 acestea vor începe să crească”, spune aceasta. Marja de creştere indicată de Volkova până la sfârşitul acestui an este însă ceva mai redusă, de circa 10%.

Staţiunea de schi Bansko, campioană la reduceri
Reprezentanta Tabiti precizează că, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică, preţurile medii ale locuinţelor bulgăreşti au scăzut cu 21,3% faţă de 2008, în Sofia şi alte oraşe mari ale Bulgariei declinul fiind chiar mai mare. Excepţie fac oraşele Varna şi Burgas, unde scăderea a fost mai mică. Per total, cele mai mari ieftiniri, de 30%-40% au fost înregistrate pe segmentul apartamentelor de vacanţă. Astfel, staţiunea de schi Bansko este lider la capitolul ieftiniri, cu reduceri de până la 45%. Aici, preţurile pornesc de la 350 de euro pe metru pătrat.

Număr nelimitat de case, doar cu buletinul
În acest context, Oksana Volkova este de părere că achiziţia unei case în Bulgaria în momentul actual este o alegere inspirată. „Investitorii deştepţi întotdeauna cumpără atunci când preţurile sunt foarte mici şi vând atunci când preţurile sunt mari”, completează Popa. Ca documente, cei interesaţi de o proprietate în Bulgaria ar avea nevoie doar de paşaport sau carte de identitate. „Nu există nicio limită a numărului de proprietăţi imobiliare pe care le poate cumpăra, vinde, utiliza şi închiria orice român în Bulgaria”, precizează Popa. Procesul de achiziţie, de la vizionare până la semnarea efectivă a contractului, ar putea dura între două săptămâni şi o lună. O perioadă ceva mai mare ar necesita cumpărarea unui apartament ce nu a fost încă finalizat. Volkova precizează că, pentru siguranţa tranzacţiei, cumpărătorul ar trebui să apeleze la un avocat local. De asemenea, este recomandat ca cel dintâi să fie însoţit de o persoană care să cunoască bine limba bulgară.

În actualul context economic, cele mai căutate sunt apartamentele cu suprafeţe reduse, de 55 până la maximum 75 de metri pătraţi la două camere

Încă de la sfârşitul anului trecut, o parte dintre dezvoltatorii activi pe piaţa autohtonă anunţau cu entuziasm atingerea pragului minim al preţurilor locuinţelor noi.
Mai mult decât atât: aceştia aşteptau cu nerăbdare venirea lui 2010 pentru a da startul primelor scumpiri, după doi ani de stagnare şi scăderi.

Zvonurile legate de creşterea plafonului de garantare pentru locuinţele noi achiziţionate prin Prima Casă nu au făcut decât să alimenteze aceste aşteptări.

Ofertă mare, puţini cumpărători
Cât de realist mai pare însă acest scenariu, după încheierea primului trimestru al anului? „O creştere a preţurilor locuinţelor noi în perioada următoare este destul de puţin probabilă, în contextul în care nici creditarea şi nici economia românească în ansamblu nu şi-au accelerat sesizabil ritmul”, consideră Mirela Raicu, Senior Consultant & Partner Esop Consulting. Aceasta precizează că, deşi în ultimele 12 luni nu au fost demarate construcţii semnificative, iar oferta actuală se reduce treptat, totuşi ritmul de absorbţie a locuinţelor noi nu este suficient de ridicat pentru a duce la o scumpire extinsă a acestora. De aceeaşi părere este şi Mihaela Pană, directorul departamentului rezidenţial al DTZ Echinox. Ea crede că existenţa unui stoc foarte mare de proprietăţi oferite spre vânzare şi, în contrapunct, a unui număr redus de cumpărători vor face ca, pe parcursul lui 2010, tranzacţiile să fie încheiate la preţuri mai mici comparativ cu 2009. „În medie, spre sfârşitul lui 2010, preţurile pentru imobilele noi din zonele centrale adresate clasei medii se vor poziţiona între 1.200 şi 1.500 de euro pe metru pătrat”, estimează reprezentanta DTZ.

Creşteri uşoare, doar pe alocuri
Scumpirea locuinţelor noi nu este totuşi total exclusă pe parcursul acestui an. Deşi se declară rezervată în privinţa perspectivelor de majorare a preţurilor, Mirela Raicu spune că, dacă se vor produce creşteri, acestea vor avea loc doar la scară redusă, punctual. Spre exemplu, o uşoară scumpire ar putea fi aplicată de către un dezvoltator pentru ultimele câteva apartamente dintr-un ansamblu rezidenţial. Reprezentanta Esop consideră că locuinţele cel mai uşor vandabile – şi, deci, mai expuse perspectivelor de uşoară creştere în perioada următoare – sunt cele cu suprafeţe mici şi medii. Acest tip de unităţi locative vor rămâne în continuare cele mai căutate. De asemenea, proiectele aflate în interiorul oraşului şi cu acces bun la mijloacele de transport în comun vor rămâne atractive în piaţă.

Ratele la dezvoltator, la mare căutare şi în 2010
Din punctul de vedere al cumpărătorului, în 2010, găsirea locuinţei potrivite se anunţă a urma un parcurs similar cu cel din 2009. „În 2010 vor reuşi să vândă dezvoltatorii care înţeleg să accepte un profit mic, dar, în aceeaşi măsură, să ofere şi soluţii de finanţare cumpărătorilor”, subliniază Mihaela Pană. Mirela Raicu crede că, în momentul de faţă, cele mai viabile locuinţe de vânzare sunt cele cu suprafeţe utile între 55 şi 75 de metri pătraţi (apartamente cu două camere) şi de 80-100 de metri pătraţi (apartamente cu trei camere). În ceea ce priveşte un nivel sustenabil al preţurilor, Raicu estimează un prag maxim de 80.000 de euro, în cel dintâi caz, şi respectiv 120.000-130.000 de euro, în cel de-al doilea. Doar suprafaţa sau preţul apartamentului nu mai sunt argumente suficiente pentru încheierea unei tranzacţii. „Apartamentele trebuie să aibă un layout cât mai funcţional, decomandat, să se situeze în ansambluri ce oferă multiple facilităţi/servicii sau să fie în zone care au această infrastructură deja existentă”, spune reprezentanta Esop.